Между первичкой и вторичкой. Какой рынок выгоднее покупателю?

Можно долго рассуждать, время сейчас для крупных покупок или не время, но если квартира нужна срочно, то больше волнуют другие вопросы: где ее купить и за сколько, что выбрать — новостройку или вторичку.

Сначала о ценах

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», долларовые цены на столичное вторичное жилье с летних пиков до настоящего момента снизились на 38%, достигнув отметки 3,1 тыс. долл./кв. м. Рублевые цены, напротив, росли, правда в феврале они немного «притормозили» и зафиксировались на отметке 200 тыс. руб./кв. м. Что касается московских новостроек, то, несмотря на скачок спроса в конце 2014 г., средние цены остаются на уровне 220 тыс. руб./кв. м уже в течение трех месяцев (хотя стоимость некоторых наиболее ликвидных объектов в декабре росла).

Если добавить к аналитическим выкладкам наблюдения практиков, картина будет выглядеть более объемной, но при этом неоднозначной. Как рассказала «Н&Ц» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», на первичном рынке не наблюдается массового падения стоимости квадратного метра, однако отсутствует и рост. При этом в отдельных проектах произошло снижение цен, но не напрямую, а за счет ввода новых акций, в среднем дисконт составил 5–10%. А вот на вторичном рынке, по словам эксперта, нет общего понимания ситуации. «Собственники дезориентированы и ведут себя абсолютно по-разному, — говорит М. Литинецкая. — На некоторые квартиры, несмотря на долгую экспозицию, рублевая цена, пытаясь «догнать» доллар, выросла на 20%. Кто-то, наоборот, понижает цены. Часть продавцов вообще убрали объекты с экспозиции в ожидании улучшения экономической ситуации».

Квартиры хотят новые, но готовые

Продавцов понять можно, а чего ходят покупатели? В конце 2014 г. специалисты отмечали бум спроса именно на новостройки. «Цены на первичном рынке не росли в отличие от вторичного, где некоторые пытались повысить цены на квартиры вслед за ростом курса доллара», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко. Но сейчас спрос на все квартиры — и на вторичном, и на первичном рынке — снизился, так как, во-первых, существенная его часть была реализована в декабре, во-вторых, повысились ставки и ужесточились условия по ипотеке. По словам эксперта, сохраняется спрос на традиционно ликвидные форматы — небольшие однушки и двушки в районах с хорошей транспортной доступностью, причем как на первичном, так и на вторичном рынке.

Интересный момент отмечает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet: спрос из массовых сегментов перемещается выше, что связано с ужесточившимися условиями ипотечного кредитования. В экономклассе доля ипотечных сделок доходила раньше до 80%, а покупатели дорогих квартир всегда в меньшей степени зависимы от кредитов, поэтому они и сейчас платежеспособны.

Мария Литинецкая приводит данные Росреестра, согласно которым в январе 2015 г. на вторичном рынке жилья было зарегистрировано 5929 переходов прав собственности, что на 30% меньше, чем в декабре 2014 г. А вот количество заключенных в январе договоров долевого участия увеличилось на 34,5%. То есть цифры подтверждают, что наибольшим спросом на рынке недвижимости в начале года пользуется именно первичное жилье. Однако и здесь покупатели отдают предпочтение квартирам, близким вторичке по состоянию — чтобы можно было купить и почти сразу вселиться. «Повысился интерес к квартирам с отделкой. Ремонт в условиях общего удорожания жизни становится малопрогнозируемой финансовой историей, а люди хотят купить жилье, максимально готовое к проживанию, чтобы не нести дополнительных непредвиденных расходов», — говорит А. Оленев.

«Спрос в основном концентрируется вокруг объектов на высокой стадии готовности, — подтверждает О. Репченко. — Это связано как с тем, что люди не хотят рисковать, так и с тем, что многие банки повысили требования к аккредитации проектов для выдачи ипотеки, теперь получить кредит на квартиру в новостройке на ранней стадии почти невозможно».

На вторичке нервно

Как уже говорилось, условия для покупки жилья на вторичном рынке пока не самые подходящие. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что сложно приобрести квартиру с так называемой свободной продажей, объем такого предложения сократился, большинство сделок — альтернативные, что усложняет и затягивает процесс.

В то же время эксперты не склонны преувеличивать растерянность собственников жилья (якобы то выставляющих, то снимающих вторичные квартиры с продажи). «Возможно, есть отдельные примеры нервного поведения участников рынка при прямых продажах, но оно явно не является массовой практикой на преимущественно альтернативном вторичном рынке жилья», — уверен директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. Аналитики компании говорят даже о восстановлении объема предложения в данном сегменте: в феврале отмечен рост на 2% по сравнению с январем, представлено 39,8 тыс. объектов. Средний срок экспозиции составил 78 дней (для сравнения: в январе данный показатель равнялся 72 дням, в декабре — 62 дням, в феврале прошлого года — 76 дням). По данным компании, самой дешевой квартирой на вторичке в пределах МКАД является малогабаритная однушка (22 кв. м) на пятом этаже девятиэтажного кирпичного дома на Миллионной улице (станция метро «Преображенская площадь»). Квартира находится в свободной продаже, цена — 4,8 млн руб. Самое дорогое предложение — пентхаус в 1-м Неопалимовском переулке — порядка 2,9 млрд руб.

Как считает О. Репченко, на вторичке можно ожидать предложения жилья с дисконтом. Некоторые люди, которые хранили квартиру в инвестиционных целях, пытаются «вытащить» деньги для спасения бизнеса, эмиграции и других нужд. Но эта тенденция более ярко должна проявиться к лету.

Сохранить сбережения и заработать

С какой бы целью ни приобреталась квартира, для собственного проживания или в качестве инвестиции, покупатель заинтересован в росте ее цены в перспективе. «Никто не хочет приобретать актив, который со временем будет заметно дешеветь, — говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». — На этом фоне квартира в новостройке обладает наибольшим потенциалом. По мере роста стадии строительства стоимость жилья также увеличивается, а после ввода в эксплуатацию и получения свидетельства о собственности квартира будет стоить на 10–20% дороже, чем на вторичном рынке». И в течение 15–20 лет она, по словам эксперта, не потеряет в цене, с учетом инфляции ее стоимость будет только расти. То есть можно не только сохранить сбережения от обесценивания, но еще и заработать.

Как уже говорилось, застройщики принимают меры для стимулирования спроса: практически в половине реализуемых проектов предлагают различные акции, в том числе длинные беспроцентные рассрочки. Это серьезный аргумент в пользу новостройки сегодня, когда кредиты дороги и малодоступны.

А еще покупателям дарят различные бонусы. Так, по данным И. Доброхотовой, в ЖК «Вершинино» предлагались в подарок машино-места, в ЖК «Эко Парк Нахабино» — кладовки в цокольном этаже и т. д.

В то же время нельзя упускать из виду, что объекты на ранних стадиях строительства в период экономической нестабильности находятся в максимальной зоне риска. «Особенно если девелопер не имеет внушающего доверие опыта и портфеля реализованных проектов», — предупреждает М. Литинецкая. С другой стороны, сильный финансовый партнер в лице одного из крупнейших банков говорит в пользу проекта даже на его начальной стадии — в этом случае вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. «Уже сегодня появились совместные программы девелоперов и банков по субсидированию ипотечной ставки путем предоставления застройщиком дисконта на приобретение квартиры, — рассказывает эксперт. — А вот на вторичное жилье многие банки дают ипотеку под повышенный процент, что делает покупку менее целесообразной. Поэтому я считаю, что сегодня приобретение недвижимости на первичном рынке значительно выгоднее».

«Со временем требования покупателей к жилью будут только расти, поэтому новые жилые комплексы находятся в более выигрышном положении по сравнению со старым и морально устаревшим фондом, — добавляет А. Кржевова. — Через 10–15 лет все меньше людей захотят жить в панельных зданиях 1980–2000 гг. постройки или в еще более возрастных кирпичных домах».