Метры страны гуляша. В попытке догнать и перегнать финнов

 

Status quo

 

По словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, в условиях затянувшейся стагнации локальной экономики рынок жилой недвижимости Венгрии по-прежнему переживает серьезный спад. «На фоне кризиса стоимость квадратного метра жилья за последние пять лет снизилась в стране примерно на 30–40%. Количество сделок с пиковых значений сократилось в 1,5–2 раза», — рассказывает эксперт читателям журнала «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ». В зависимости от качества и местоположения объекта средние цены в крупнейших городах варьируются сейчас в диапазоне 0,5–2,5 тыс. евро/кв. м. «Подобные низкие уровни выглядят в целом довольно привлекательными, но, полагаю, действительно интересными такие стратегии могут быть только для инвесторов, склонных к риску и располагающих довольно большим запасом прочности, так как дальнейшая коррекция остается вполне возможной», — говорит эксперт. Иными словами, цены могут в будущем продолжить снижение. В частности, основным негативным фактором, препятствующим восстановлению рынка, остается спад в экономике: после роста в 2010–2011 гг. на 1,2 и 1,7% в 2012 г. ВВП снизился на 1,7%. Правда, в 2013 г. был зафиксирован умеренный рост валового продукта около 2%, хотя для восстановления спроса и выхода на уверенный рост цен такой динамики недостаточно.

 

Как отмечает управляющий инвестициями в недвижимость основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс, после падения 2009 г. рынок недвижимости Венгрии находится в стагнации. В ближайшие три года рост цен едва ли возможен. По данным президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, с 2010 г. по начало 2014-го средняя общенациональная стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости снизилась на 18,2%, в то же время новостройки подешевели на 6,7%. «Такие факторы, как сокращение объемов продаж и увеличение стоимости строительства, существенно сократили доходность девелоперских проектов. Так, за последние три года себестоимость возведения жилья выросла на 6%, что почти при таком же снижении стоимости квадратного метра привело к падению доходности новых проектов на 13%», — говорит эксперт. Количество выданных строительных лицензий сократилось примерно в 2,3 раза.

 

Как отмечает директор отдела исследований компании Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько, по итогам 2013 г. снижение цен в среднем по стране составило около 10%, а в Будапеште — 8%. Средняя стоимость апартаментов в Буде — зеленой и парковой части Будапешта — составляет около 1400–2000 евро/кв. м, а в Пеште — деловом и коммерческом центре столицы — средние цены колеблются в диапазоне 1500–2500 евро/кв. м. На данный момент в Венгрии сложился определенный рынок покупателя: предложение значительно превышает спрос, поэтому, как говорит эксперт, можно рассчитывать на хороший дисконт. По словам менеджера Tranio.ru по продаже недвижимости в Венгрии Елены Чернышевой, наиболее востребованные города — Будапешт и Хевиз, но цены на этих рынках очень разные. «В Будапеште можно найти квартиру начиная от 50–60 тыс. евро, но есть и хорошие виллы в среднем от 600 тыс. и до 1,5 млн евро. При этом в Хевизе ходовой товар — дома от 150 до 350 тыс. евро. Для инвесторов, конечно, интереснее всего Будапешт. Там, кстати, есть банковская недвижимость, которую очень любят инвесторы», — добавляет О. Ясько.

 

Редкие птицы

 

По экспертным оценкам, наиболее активными иностранными покупателями на рынке жилой недвижимости Венгрии в докризисный период выступали граждане соседних европейских стран, в основном Австрии и Германии, высокий интерес также проявляли англичане и итальянцы, а доля российских инвесторов оценивалась как весьма невысокая. «Мы наблюдаем абсолютно нулевой интерес со стороны покупателей из России. В год происходят разовые сделки, но в основном это люди, дела которых в той или иной степени связаны с регионом, где происходит покупка — в среднем примерно 10–20 сделок на всю Россию за год», — категоричен И. Индриксонс. Однако с подобной оценкой согласны далеко не все эксперты. В частности, по словам Е. Чернышовой, Венгрия набирает популярность у российских покупателей. Управляющий директор «ЗИП Реалти» Евгений Скоморовский считает, что для многих приобретателей эта страна является воротами в Европу, так как здесь гораздо проще, чем в соседних государствах, можно получить вид на жительство. «В Венгрии ВНЖ предоставляется при покупке облигаций государственного займа на сумму не менее 250 тыс. евро или покупке недвижимости, однако для получения гражданства придется сдать экзамен на знание языка», — отмечает эксперт.

 

По последним официальным данным за 2012 г., наши соотечественники купили в стране 445 объектов недвижимости — это примерно сопоставимо с объемом сделок на территории Финляндии. Всего нерезиденты приобрели в Венгрии 1100 единиц жилья. В основном покупку здесь совершают из-за низкого уровня цен и возможности получения ВНЖ: этими мотивами руководствуется около 75% всех покупателей.

 

В Будапеште и некоторых других городах преимущественно заключаются сделки с одно-двухкомнатными квартирами площадью до 50 кв. м — именно такие объекты приносят наибольший арендный доход в размере 5,5–6,7% в год. В свою очередь, курортная недвижимость используется в основном для собственного краткосрочного пребывания, но в данном случае площадь жилья несколько больше и варьируется в пределах 80–150 кв. м.

 

В целом, по словам О. Ясько, комментирующей для журнала «Н&Ц» рассматриваемую тему, россияне наряду с выходцами из Германии и Центральной европы преобладают среди иностранных покупателей венгерской недвижимости. Однако абсолютные масштабы сделок с нерезидентами в стране невелики — в среднем около 1 тыс. объектов в год. «Особой популярностью пользуется два региона страны — столичный Будапешт и курортная недвижимость в районе озер Балатон и Хевиз. Причем россияне предпочитают курортную недвижимость в регионе Балатона и являются здесь самыми активными иностранцами. Особенно популярны города Кестхей и Хевиз. Кроме того, немногочисленные элитные объекты стоимостью свыше 1 млн евро располагаются именно в этом районе», — говорит эксперт.

 

Взгляд в будущее

 

В целом перспективы рынка недвижимости Венгрии пока остаются туманными. Возможности роста связаны только с интересом иностранных покупателей, но пока речь может идти только об отдельных уникальных проектах или объектах, в целом как инвестиционно привлекательный рынок Венгрию рассматривать не стоит, считают эксперты, — во всяком случае в ближайшие два-три года.

 

Страна демонстрирует снижение макроэкономических показателей, что на фоне общих проблем еврозоны и сопредельной Украины лишь усиливает негативные ожидания. Крупные инвестиционные проекты здесь также отсутствуют. И все-таки, несмотря на все описанные выше нюансы, венгерская недвижимость становится альтернативой жилью в Прибалтике и Финляндии и в какой-то степени даже замещает сейчас Чехию, что, как считают специалисты, позволит местному рынку найти устойчивую, но, правда, сравнительно небольшую аудиторию целевых покупателей в России.