Меньше этажей — больше покупателей
15 Ноября в 17:14 236 Ирина Богатырева
Малоэтажный формат недвижимости появился на рынке недавно, но уже востребован. Чем же трех-четырехэтажные комплексы привлекательны для потребителей и выгодны для девелоперов?
Между городом и загородом
Город-спутник Новое Ступино
2,5–3,5 млн руб. — средняя стоимость квартиры экономкласса в МЖД.
ЖК «Новые Ватутинки»
МНЕНИЕ
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
«Сегодня малоэтажка в Подмосковье, как правило, представлена проектами бизнес-класса по цене жилья экономсегмента: огороженная и хорошо спланированная территория, охрана, низкая плотность застройки, качественные материалы (в основном монолит). Малоэтажные жилые комплексы строят по иному принципу, чем микрорайоны в городе, при этом стоимость 1 кв. м в них сейчас сопоставима с многоэтажными предложениями. Цены колеблются от 40 до 100 тыс. руб./кв. м в зависимости от месторасположения и формата поселка».
ЖК «Бутовские аллеи»
МНЕНИЕ
Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:
«Градостроительная программа московского правительства до 2018 г. и инвестиционная программа по развитию промышленных территорий Подмосковья предусматривают возведение более половины нового жилья в подмосковных городах именно в сегменте средне- и малоэтажных домов. Сейчас, по разным оценкам, в Подмосковье около 60 малоэтажных комплексов и около 12 тыс. квартир в них. Большинство из них находится в пределах 20 км от МКАД. Одно из перспективных направлений малоэтажной застройки — развитие комплексов экономкласса, а также мультиформатных поселков, в которых сочетаются многоквартирные дома, коттеджи и таунхаусы (например, ЖК «Пятницкие кварталы», «Отрада» или Etude Family Club). В них предлагают жилье на разный бюджет, тем самым увеличивая окупаемость проекта».
МНЕНИЕ
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:
«В конце 2010 г. на рынке недвижимости было представлено всего 20 проектов малоэтажного многоквартирного жилья. За три года их количество выросло более чем в четыре раза, и теперь малоэтажка составляет около 14% от общего объема предложения. В ближайшие два-три года эта цифра еще увеличится до 20%.
Низкая плотность застройки является минусом для девелоперов и одновременно большим плюсом для покупателей, так как означает более комфортные условия проживания. Не зря московские власти в планах развития Новой Москвы большое внимание уделяют именно малоэтажному строительству. Следует прогнозировать, что и подмосковные власти сделают упор на развитие этого формата».
Низкая плотность застройки является минусом для девелоперов и одновременно большим плюсом для покупателей, так как означает более комфортные условия проживания. Не зря московские власти в планах развития Новой Москвы большое внимание уделяют именно малоэтажному строительству. Следует прогнозировать, что и подмосковные власти сделают упор на развитие этого формата».
К СВЕДЕНИЮ
Нормативы по инфраструктуре в поселениях-новостройках (для жилых строений до четырех этажей, включая мансардный):
• в детских дошкольных учреждениях должно быть обеспечено 180 мест на 1 тыс. человек населения;
• в школах количество мест должно быть не менее 180 на 1 тыс. человек;
• станция скорой помощи должна присутствовать из расчета 1 на 10 тыс. человек в пределах зоны 15-минутной доступности на специальном автомобиле.
Мы, городские жители, привыкли к скученности с детства. Чего стоят одни коммуналки, где выросли миллионы людей! Оно и понятно: бедность, не до бытовых удобств. Но сейчас, когда появился какой-то достаток, многие стали задаваться вопросами: а так ли, там ли мы живем. И вот уже кто-то переселился в просторный коттедж за городом — со своим участком, на природе... Но пока не каждому такой дом по карману, да и далеко не все готовы заниматься его обслуживанием. Тут-то и подоспел новый формат — малоэтажные комплексы.
Как доказали результаты исследований европейских психологов, для человека очень важно хотя бы время от времени видеть линию горизонта. А невысокие дома ее практически не закрывают. Можно наслаждаться ощущением жизни на природе в почти дачном формате. «В малоэтажном комплексе более дружелюбная окружающая среда, гибкие планировки, большая безопасность. Люди гораздо лучше знают друг друга, чем в огромном муравейнике, а значит, формируется единый социум, способный к саморегулированию, к инициативам в управлении и т. д.», — отмечает Ирина Наумова, заместитель генерального директора «НДВ-Недвижимость» по маркетингу и PR.
Всем выгодно
Малоэтажка оказалась интересна не только покупателям, но также бизнесу и властям. «Для девелоперов это в первую очередь качественно новый формат, предполагающий высокую скорость строительства, сокращение количества согласований и расширение продуктовой линейки. Здесь есть возможность применить наиболее современные технологии и снизить плотность застройки, — перечисляет преимущества директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. — Государство рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоев населения и увеличить темпы ввода домов».
«Выстрелил» новый вид жилья как-то внезапно. Если в конце 2000-х гг. малоэтажка испытывала трудности конкуренции, то сейчас она практически на равных с высотным строительством, а иногда даже оказывается успешнее за счет более продуманной маркетинговой концепции, считает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».
С 2011 г. количество предложений увеличилось в разы, только на загородном рынке в компании «БЕСТ-Новострой» насчитали 112 малоэтажных жилых комплексов.
Руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков объясняет бурный рост тем, что девелоперы изначально приобретали землю под коттеджные поселки, но кризис внес свои коррективы и проекты перепрофилируют в малоэтажное строительство. Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», добавляет, что рост спроса на малоэтажные жилые дома (МЖД) спровоцировало и расширение территорий Москвы: с момента образования нового кластера столицы продажи этого формата выросли на 57%.
Самые популярные
Как и в других сегментах, в малоэтажных комплексах наиболее популярны доступные предложения, то есть небольшие однушки и студии от 30 кв. м. Пользуются спросом квартиры со свободной планировкой, растет интерес к отделке.
«Жилье в малоэтажке приобретают, как правило, свободные молодые люди или молодожены без детей. Таунхаусы же пользуются спросом у семей с детьми, возраст покупателей — от 30 до 45 лет», — говорит Екатерина Никонова, заместитель генерального директора по рекламе и PR ЖК «Дубровка».
Из-за внушительных размеров таунхаусов спрос на них намного отстает от спроса на квартиры. Об этом свидетельствует и Е. Старкова: «В малоэтажном городе-спутнике Новое Ступино наша компания предложила (по примеру канадских городов) разные варианты жилья. В итоге доля дуплексов и таунхаусов составила всего 5% от общего объема продаж. Поэтому мы приняли решение сосредоточиться только на многоквартирных малоэтажных домах и коттеджах».
По словам А. Сенчука, средняя стоимость квартиры экономкласса в МЖД составляет около 2,5–3,5 млн руб. (Для сравнения: средняя цена таунхауса экономкласса — около 6 млн руб.) В комплексе «Троицкое Заречье» (20 км по Калужскому шоссе) есть предложения от 2,6 млн руб. На эту ценовую категорию приходится целый пласт потребителей — тех, кто не в состоянии купить квартиру в Москве и ближайшем Подмосковье. К ним примыкают желающие увеличить площадь жилья — на вырученную после продажи столичной однушки сумму в малоэтажном доме экономкласса можно купить и двушку, и трешку.
В режиме благоприятствования
В том, что квартиры в МЖД останутся суперпопулярными в ближайшие годы, не сомневается никто. Тем более подмосковные власти вводят все новые ограничения по высотности застройки. Если полтора года назад в Подмосковье можно было сооружать 25-этажные жилые дома, то сегодня максимально допустимо 17 этажей, однако вскоре этажность может быть снижена до 8–12. «Мне, как городскому жителю, это кажется благоприятной мерой, — говорит Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate. — Это разгрузило бы улицы, решило проблему парковок и велодорожек. Хотя уверен, что девелоперы в большинстве случаев будут строить здания максимально разрешенной высотности. В условиях малой рентабельности формат МЖД будет развиваться только при поддержке государства».
Безусловно, ограничение высотности — это как раз тот стимул, который был нужен для развития малоэтажного строительства. «Но помимо запретов необходимо обратить внимание и на поощрения. Например, следует предусмотреть какие-то льготы для девелопера при закупке мощностей, создании дорожной инфраструктуры и т. д.», — предлагает И. Наумова.
Впрочем, даже при соблюдении этих условий невысокие дома не вытеснят из области привычные многоэтажки. Уже возведено и согласовано такое количество подобных проектов, что ближайшее Замкадье по высотности застройки почти не уступает Москве. Однако для городов среднего и дальнего Подмосковья и новых территорий столицы малоэтажное строительство, вполне возможно, станет основным форматом.
Все свое, чужого не надо
Как справедливо замечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», в малоэтажном квартале по сравнению с таким же по площади многоэтажным ниже плотность населения, поэтому нагрузка на социалку и коммуникации там меньше. И до недавнего прошлого небольшие комплексы МЖД часто возводили почти без собственной инфраструктуры, привязывая их к объектам в ближайших населенных пунктах.
Теперь власти не согласовывают проект без учета нормативов по инфраструктуре. Когда орган местного самоуправления выдает план застройки участка, там прописывают, что и в каком количестве должен предусмотреть девелопер. Сегодня эти нормативы (для жилых строений до четырех этажей, включая мансардный) таковы: количество детских дошкольных учреждений в поселениях-новостройках должно быть обеспечено из расчета 180 мест на 1 тыс. человек. В школах число мест должно быть не менее 180 на 1 тыс. человек.
Вместимость и структура лечебно-профилактических учреждений определяются органами здравоохранения и указываются в задании на проектирование. Станция скорой помощи должна присутствовать из расчета 1 на 10 тыс. человек в пределах зоны 15-минутной доступности на специальном автомобиле.
Ну и, конечно, застройщики планируют инфраструктуру в зависимости от объема и класса проекта. Для экономсегмента характерен минимальный набор объектов — парковка, магазин, аптека, спортивные и детские площадки. Для бизнес- и элиткласса — торговые и развлекательные центры, фитнес-клуб, магазины, рестораны. Для элитных комплексов также обычно проектируют статусные уникальные объекты высокого уровня: например, гольф-клубы в ЖК «Сорочаны» и «Новогорск», яхт-клуб в ЖК «Дубна Ривер Клаб», спортивные школы и т. д. В ЖК «Отрада» функционируют детсад Монтессори, где преподают несколько языков, уникальный спа-клуб с самой большой водной поверхностью в Европе, конноспортивный клуб. Кроме того, в комплексах создают и собственные коммуникации с использованием самых современных технологий.
Мало этажей — мало прибыли?
Низкая рентабельность малоэтажной застройки — краеугольный камень в вопросе о ее будущем. С одной стороны, при возведении объектов высотой до трех этажей нет нужды проходить государственную экспертизу, что позволяет сократить сроки подготовки документации да и самого строительства. Инвестор быстрее может продать объект и вложиться в следующий. «Сегодня Новая Москва является центром инвестиций. Популярность направления и малоэтажного жилья позволит застройщикам компенсировать малую рентабельность высокой оборачиваемостью денежных средств и быстрой прибылью», — рассуждает Е. Никонова.
С другой стороны, даже если увеличить цену 1 кв. м малоэтажки и позиционировать это жилье как класс премиум, потенциальный доход от высоток будет все равно гораздо больше. Поэтому девелоперы решили брать масштабом. «Низкая плотность застройки уменьшает рентабельность недвижимости, однако прибыль можно получать на объеме, как в Новом Ступино. Если проект масштабный, имеет продуманную концепцию и ценовую политику, то он, безусловно, будет востребован у покупателя и станет приносить стабильный доход», — уверена Е. Старкова.
Другой пример — «Новые Ватутинки», где предусмотрено возведение свыше 1 млн кв. м жилья. «При этом один участок отведен под многоэтажные дома (микрорайон Центральный), а другой — под малоэтажку («Южный квартал»), — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Девелоперу пришлось проложить все коммуникации, построить дороги — для малоэтажного проекта это было бы действительно нерентабельно. А сочетание форматов позволяет грамотно выстроить экономику».
Бизнес, конечно, ждет помощи и от государства — вероятно, что оно предоставит какие-либо льготы по тарифам естественных монополий, по инфраструктурным решениям: например, будет полностью или частично субсидировать инженерную или дорожную инфраструктуру. Возможно, это станет возможным в рамках программ по строительству малоэтажного жилья, которые примут на муниципальном уровне. Тогда рентабельность окажется приемлемой для многих проектов, не обязательно грандиозных.
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
