Малогабаритный комфорт. От малосемеек — к студиям

 

Вторичный рынок: функционал и минимум комфорта

 

В основном малогабаритки на вторичном рынке недвижимости находятся в жилом фонде советского времени, в частности в зданиях гостиничного типа и хрущевках. Именно в период массового индустриального домостроения главной целью было получить максимальное количество отдельных квартир за счет уменьшения площади каждой из них.

 

«Главное, что отличает малогабаритное жилье на вторичном рынке, — кухни всего от 3 до 7 кв. м, совмещенные санузлы (в ряде случаев с пресловутой сидячей ванной), узкие и неудобные прихожие, — говорит советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — Размеры коридоров, холлов и балконов минимальны, а другие вспомогательные помещения отсутствуют вовсе». По словам эксперта, средняя площадь малогабаритных однокомнатных квартир составляет от 15 до 30 кв. м, двухкомнатных — до 40 кв. м, трехкомнатных — до 50 кв. м. Такие объекты есть, например, в районах Метрогородок, Южное Медведково, Ростокино, Нагорный, Перово, возле станции метро «Октябрьское Поле», на Семеновской улице и т. д.

 

«Малогабаритность определяется не только общей площадью, но и планировкой, — обращает внимание Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — Необходима максимальная функциональность. Часто в таких помещениях нет места даже кухне — она присоединена к гостиной. Примером могут служить малосемейки в типовых девятиэтажных панельных домах, которые во множестве строили в Сибири, на Дальнем Востоке, Урале, в средней полосе России в конце 1970-х и в 1980-е гг. Однокомнатная квартира состоит из коридора длиной 3 м и шириной 2 м, из которого можно сразу попасть в кухню-гостиную-спальню, поскольку 14-метровая комната выполняет весь этот функционал. В двухкомнатной малогабаритной квартире первая комната становится проходной, из которой можно пройти в 10-метровое помещение, гордо именуемое спальней».

 

Конечно, такие квартиры нельзя назвать ликвидными, однако и они находят своих покупателей. При этом скорость реализации напрямую зависит от цены — если она адекватная, продажа не затянется. Как отмечает Михаил Михайлов, генеральный директор компании «МД Групп», минималистичный формат жилья распространен в первую очередь в сегменте недвижимости экономкласса, реже — в комфортклассе.

 

Ежегодно доля вторичных малогабаритных квартир снижается за счет реализации программы по сносу пятиэтажек. «Скоро подобное предложение будет полностью вымыто с рынка, — уверен Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — В продаже останутся самые неликвидные варианты с долгим сроком экспозиции. В целом покупатели сейчас стали требовательнее — им важно не только месторасположение, но и качество жилья. Поэтому многие наши клиенты, имея на руках 3–5 млн руб. — сумму, достаточную для приобретения маленькой квартиры в спальном районе Москвы, в конечном итоге делают выбор в пользу Подмосковья, где за эти деньги можно купить полноценную двушку или даже трешку».

 

Первичный рынок: квартиры-трансформеры

 

На первичном рынке малогабаритные квартиры появились после кризиса 2008–2009 гг. Снижение уровня благосостояния населения повлекло за собой падение спроса на жилье. В целях стимулирования покупателей некоторые застройщики вынуждены были пойти на реконцепцию проектов и сокращение площадей.

 

Очевидно, что главный плюс подобных объектов — их низкая стоимость, а минус — маленькое жилое пространство. Однако сегодня небольшие квартиры стараются сделать максимально функциональными и комфортными. Планировки тщательно продуманы и более удобные, чем в квартирах прошлого века. Если в старом фонде можно увидеть помещения без кухни, балкона, прихожей, с сидячими ванными, то в новостройках большинство этих недостатков устранено.

 

«Современные малогабаритки относят к сегменту студий или евроквартир», — рассказывает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити — XXI век». Объединение кухни с одной из жилых комнат (получается так называемая кухня-ниша) позволяет более эргономично спланировать пространство, обязательно предусмотрено место для вспомогательных помещений. Есть небольшая прихожая, совмещенный санузел (зачастую там установлена неплохая душевая кабина). Обычно такие квартиры оборудуют и лоджиями (например, в ЖК «Октябрь» ее площадь — 3,5 кв. м), но можно найти и предложения без балкона. При этом в новых домах, как правило, есть паркинг, собственная инфраструктура и т. д.

 

«Одна из разновидностей студий — это квартира-трансформер, где можно передвинуть часть стены, которая не является несущей, изменив таким образом внутреннее пространство, — говорит М. Михайлов. — Так, большую однокомнатную квартиру можно превратить в двухкомнатную. Такие предложения пользуются большим спросом».

 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», приводит интересный пример, рассказывая о малогабаритной двухуровневой однокомнатной квартире площадью 40 кв. м в ЖК «Нагорный». Она поделена на два этажа: на первом расположены кухня-гостиная и санузел, на втором — спальня и санузел. Это скорее молодежный вариант, для творческих людей, которые стремятся к самовыражению. Такие планировки распространены в Нью-Йорке на Манхэттене, в Лондоне.

 

Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Квартал Риэлти» Сергей Лушкин, набирающие популярность на рынке недвижимости апартаменты, по сути, тоже представляют собой малогабаритные квартиры, причем при их проектировании нет необходимости соблюдать нормы по площади и инсоляции.

 

Уменьшая размеры квартиры, застройщик делает доступной ее стоимость. «Цены на малогабаритное новое жилье в Москве составляют 5–6 млн руб., в Подмосковье — от 1,5 млн руб., — отмечает руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Конечно, покупку отдельной квартиры в современном доме за такие деньги можно считать удачей и подобные предложения пользуются большим спросом. Студия — отличный вариант для начала самостоятельной жизни».

 

Выбор таких объектов в новостройках Подмосковья больше по сравнению со столицей. При этом расположены они не только в доступных панельных домах, но и в качественных жилых комплексах. «Так, в Новом Пушкино спроектированы интересные малогабаритные квартиры. При общей площади около 28 кв. м в них достаточно большие кухни — почти 8 кв. м, — приводит пример П. Лепиш. — Есть лоджии, которые можно использовать для расширения пространства комнаты».

 

«Кроме полноразмерной кухни отличительной характеристикой современных малогабаритных квартир являются просторные санузлы, в которых можно установить стандартную ванну, — развивает тему Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. — Минимизация площади жилья достигается за счет эффективной планировки и устройства подсобных помещений. К примеру, в ЖК «Город набережных», «Опалиха О2» и «Пятницкие кварталы» есть студии по 29 кв. м и однушки по 30 кв. м. Пространство в них экономится за счет кладовых на цокольных этажах, где можно хранить автомобильные колеса, велосипеды и другие вещи, занимающие много места».

 

Однако при всей популярности малогабариток их доля в доме, по мнению экспертов, не должна превышать 10–15% от общего количества квартир, иначе создается перенаселение, а уровень комфорта для жителей резко падает.