Любимцы публики: самые покупаемые новостройки Москвы и Подмосковья

Тому, кто лишь присматривается к новостройкам, весьма полезно знать, с какой скоростью продаются квартиры в каждом отдельно взятом жилом комплексе (ЖК). Ведь чем оперативнее находятся покупатели, тем больше шансов, что проблем с финансированием строительства не возникнет, стройка в какой-то момент не приостановится и дом введут в эксплуатацию вовремя. Внимательно изучив десятку лидеров продаж по итогам 2015 г., журнал «Недвижимость & цены» выяснил, почему именно эти объекты оказались любимцами покупателей и смогут ли они удержать свои позиции в 2016 г.

Равнение на успешных

Предположить, какие новостройки будут продаваться сравнительно быстро, по плечу каждому. Наверняка ими окажутся объекты с самыми большими объемами строительства, адекватными ценами и удобным расположением. Но подобных вариантов на рынке недвижимости сейчас превеликое множество, поэтому хочется более объективных данных. А вот их обычному человеку узнать нелегко: застройщики точной информацией о продажах делятся весьма неохотно.

Однако если дома возводятся в соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (а в Московском регионе по такой схеме сейчас строится около 70% всех многоэтажек), сведениями о количестве проданных в отдельно взятой новостройке квартир располагает еще и Росреестр. Дело в том, что согласно 214-му закону каждый договор долевого участия (ДДУ), заключаемый с покупателем будущей квартиры в строящемся доме, подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому информация о совершенной сделке попадает в специальный реестр. Данными из этого каталога воспользовались аналитики портала «ЦИАН», составив список самых продаваемых новостроек Московской области.

В рейтинге не учитывались те объекты, которые строят и реализуют по иным схемам, отличным от ДДУ (например, ЖСК, то есть жилищно-строительные кооперативы, они тоже законны, однако здесь не предполагается официальной регистрации договоров), и не фигурируют в данных Росреестра. Однако, по словам ведущего аналитика «ЦИАН» Александра Пыпина, общую картину списка топ-10 такой подход не исказил, поскольку за последние пару лет многие объекты, начинавшие строиться как ЖСК, уже переведены под ДДУ, а оставшиеся стройки не столь велики, чтобы претендовать на абсолютное лидерство по продажам.

Одинокий герой с востока

Если через центр Москвы провести вертикальную прямую, поделив таким образом Московскую область на две части, западную и восточную, можно было бы ожидать, что большинство лидеров окажутся в восточной зоне. Хотя бы из-за того, что эта локация более дешевая, а чем ниже цены на квартиры, тем быстрее они должны продаваться. Но не тут-то было. На этой территории располагается лишь одна из вошедших в десятку новостроек, зато она же — абсолютный чемпион рейтинга и идет с большим отрывом от других. Это ЖК «Люберцы-2015», а также вторая очередь этого же комплекса, получившая свое название — «Люберцы-2016». Строится она в Люберцах, на улице Барыкина. Здесь за прошлый год было продано более 3 тыс. квартир, что на целую четверть больше, чем во второй по популярности у покупателей новостройке.

Вообще-то именно в этой части Люберец и на примыкающих к ним территориях Москвы новостроек превеликое множество: «Некрасовка», «Некрасовка-парк», «Люберецкий», «Малое Павлино», «Красная горка» и др. Все они находятся примерно на равном удалении от будущей станции метро «Некрасовская» (ее обещали открыть уже в этом году, но, увы, перенесли на 2018-й), но ни одна из них не попала в десятку. «Люберцы 2015/2016» берут тем, что здесь в продаже еще много вариантов, а цены ниже, чем у соседей. Козырем проектов является и то, что квартиры здесь сдаются с готовой отделкой, входящей в стоимость, а застройщик, компания «Самолет Девелопмент», регулярно устраивает завлекательные акции для покупателей. Например, в прошлом году имя этого комплекса прогремело на весь рынок, так как была предложена акция «Ипотека под 1%». Суть ее заключалась в том, что Сбербанк выдавал заемщикам кредиты по обычной для ипотеки с господдержкой ставке, а разницу между ею и 1% компенсировал застройщик из своего кармана. И хотя столь шоколадные условия распространялись лишь на первые 28 месяцев кредитования, многих эта программа заинтересовала.

Политику, направленную на активное привлечение внимания покупателей, застройщик продолжает и сейчас. Цены здесь в настоящее время начинаются с отметки 2,9 млн руб. Столько просят за однушку площадью 28,5 кв. м, расположенную на первом этаже 17-этажного корпуса. А из нынешних интересных акций — ипотека с нулевым первоначальным взносом, которую покупателям квартир в «Люберцах 2015/2016» предлагает «Сургутнефтегазбанк». Поэтому, по прогнозам А. Пыпина, у комплекса есть все шансы повторить прошлогодний рекорд и оказаться в абсолютных лидерах продаж и в 2016 г. — особенно если в реализацию поступит новый объем домов, который застройщик, чтобы не нарушать традицию, может назвать, скажем, «Люберцы-2017».

Разнообразие с северо-запада

Остальные девять рекордсменов рейтинга находятся в западной половине Московского региона, и распределены они там без особых неожиданностей. Из новостроек, расположенных в традиционно дорогостоящих западных локациях, от Новорижского до Калужского шоссе, в рейтинг не вошел ни один объект, что вполне логично в силу более высокого ценника. Что же касается вошедших, часть из них попадает в довольно узкий треугольник между Варшавским шоссе и трассой М4 «Дон», а другая часть почти равномерно «размазана» между Волоколамским и Дмитровским шоссе.

Но вот что интересно: объекты, находящиеся в северо-западных и северных направлениях, которые считаются престижнее и дороже южных, в среднем занимают в рейтинге более высокие позиции. Так, на вторую и третью строчки попал ЖК «Опалиха О3», расположенный в одноименном районе Красногорска (более 2,5 тыс. проданных квартир за 2015 г.), и ЖК «Солнечная система», находящийся в Химках (2,3 тыс.). Оба объекта ведет компания Urban group, и общая черта этих ЖК — широкое разнообразие предложений, интересные планировки и эстетически-привлекательные экстерьеры домов, что делает их популярными у покупателей.

По словам представителей компании, комплексу «Опалиха О₃» по силам и в нынешнем году повторить тот же объем продаж: здесь по-прежнему много предложений, а цены держатся на разумном уровне. Скажем, квартиру-студию площадью 28 кв. м можно приобрести за 3 млн руб. или купить ее на 20% дешевле, если расплатиться за эти квадратные метры единовременно. Из других ныне действующих интересных акций — рассрочка с первоначальным взносом в 3% (то есть около 90 тыс. руб. за самую маленькую квартиру). Что же касается ЖК «Солнечная система», где сейчас без учета скидок по акциям самая дешевая квартира продается за 3,4 млн руб., в 2016 г. в топ-10 он вряд ли попадет. Причина вполне простая: большинство квартир здесь уже продано. Зато в Urban group рассчитывают, что с близкими показателями по продажам в десятку-2016 ворвется их новый комплекс, находящийся на Пятницком шоссе, — «Митино О2», продажи в котором начались прошлой осенью и где сейчас минимальные цены составляют 2,6 млн руб.

Из расположенных в этой же части Московской области новостроек пятую и, соответственно, десятую строчку рейтинга занимают два соседа — расположенные бок о бок ЖК «Путилково» (застройщик — компания «Мортон», за прошлый год здесь продано более 1,5 тыс. квартир) и ЖК «Новое Тушино» (его строит ФСК «Лидер», а годовые продажи здесь немного недотянули до 1,2 тыс. квартир), минимальные цены в которых сейчас составляют 2,9 млн руб. Одна из причин их популярности — удобное расположение: из всех попавших в топ-10 новостроек они находятся ближе всего к Москве и МКАД, хотя и достаточно удалены от станции метро. Кроме того, на привлечение покупателей сработали рекламные кампании, которые крайне активно ведут оба застройщика. И, наконец, самый северный объект — ЖК «Московские водники», большой микрорайон в Долгопрудном, который строит «ДСК-7». В отличие от предыдущих он менее известен, потому что в рекламе представлен не столь широко. Впрочем, находить своих покупателей это ему ничуть не мешает, а лишь добавляет интереса. Так, за прошлый год здесь было продано более 1,2 тыс. квартир (восьмое место в топ-10), часть корпусов уже сдана и заселена, часть продолжает строиться, а минимальные цены сейчас составляют 2,8 млн руб.

Непредсказуемый юг

Из новостроек, расположенных в южной части Подмосковья, наиболее динамично продажи шли в ЖК «Бутово парк 2Б» (застройщик — ГК «Мортон»). Он с показателем почти 1,8 тыс. проданных за год квартир занимает четвертую строчку рейтинга. Это третья очередь строительства огромного микрорайона, который возводится в деревне Дрожжино Ленинского района и работы над которым должны завершиться через год. Недавно в продажу здесь поступил очередной корпус, где минимальные цены составляют 1,9 млн руб. (столько просят за маленькую квартиру-студию площадью 24 кв. м). И это — абсолютный минимум текущих цен среди всех новостроек из топ-10.

Объект с наиболее высокими ценами среди всех подмосковных новостроек — ЖК «Зеленые аллеи» (застройщик — ГК «МИЦ»), его возводят в Видном, проект занимает девятую позицию. Здесь за прошлый год продано более 1,2 тыс. квартир. Самая дешевая обойдется в 3,5 млн руб., но она вдвое больше той, что предлагается в «Бутово парк 2Б», — это полноценная однушка площадью 43 кв. м. Именно более удобный для проживания размер жилья является одной из причин популярности комплекса у покупателей. По словам представителей ГК «МИЦ», в этом году в «Зеленых аллеях» ожидаются примерно такие же объемы продаж: комплекс большой, несколько корпусов находятся на ранних стадиях строительства, и покупателям есть из чего выбирать.

К югу от Москвы расположена и самая удаленная от столицы новостройка рейтинга, находящаяся в 23 км от МКАД. Это ЖК «Новое Домодедово» (застройщик — компания «ЛСР»), который занимает шестое место и где в прошлом году было продано более 1,3 тыс. квартир. В 2016 г. рекордсменом он не станет: здесь почти все распродано, а строительство близко к завершению. Кроме того, у «Нового Домодедово», равно как и у других новостроек, расположенных по соседству с ним (а это большие микрорайоны «Южное Домодедово» и «Город счастья»), в текущем году появилась одна неприятная особенность. Дело в том, что расположены они вдоль трассы М4 «Дон», которая с этого года стала платной на всем протяжении Московской области, начиная с МКАД. Порадует ли это покупателей, ориентированных на более бюджетное жилье, и не обратят ли они свое внимание на другие квартиры, расположенные поближе к столице, — большой вопрос.

Неоднозначны прогнозы на будущее и по единственной в рейтинге чисто московской новостройке, занявшей седьмое место, — ЖК «Царицыно» (застройщик — компания «Настюша»). По словам ведущего аналитика «ЦИАН» А. Пыпина, после того как в этом объекте сменился генеральный риелтор (ранее продажами занималась компания «НДВ-Недвижимость», теперь их ведет «ЦНН»), политика продвижения комплекса стала не такой понятной для покупателей. Также не вполне ясно, как приобретатели отреагируют на перенос сроков завершения строительства с 2017 г. на 2021-й и увеличение объема жилой застройки в пределах комплекса, — а такое решение в начале нынешнего года было принято Градостроительно-земельной комиссией Москвы. Из-за этих и некоторых других причин, как говорит А. Пыпин, вполне возможно, что по итогом 2016 г. в топ-10 войдет не «Царицыно», а какая-то иная из расположенных в Москве новостроек, вышедших в продажу в прошлом году. А таких сейчас масса, некоторые — с весьма лояльными ценами, так что новые претенденты на лидерство имеются. Для покупателей это только плюс, ведь чем выше конкуренция на рынке, тем более качественное жилье они сумеют приобрести.

Лидеры продаж
Место в рейтинге	ЖК	Расположение	Застройщик	Количество проданных в 2015 г. квартир по ДДУ
1	«Люберцы-2015»/«Люберцы-2016»	Люберцы, ул. Барыкина	«Самолет Девелопмент»	3163
2	«Опалиха О3»	Красногорск, ул. Фруктовая	Urban group	2517
3	«Солнечная система»	Химки, Транспортный пр-д	Urban group	2371
4	«Бутово-парк 2Б»	Ленинский р-н, дер. Дрожжино	«Мортон»	1776
5	«Путилково»	Красногорский р-н, дер. Путилково	«Мортон»	1531
6	«Новое Домодедово»	Домодедово	«ЛСР»	1315
7	«Царицыно-1»/«Царицыно-2»	Москва, ул. 6-я Радиальная	«Настюша»	1263
8	«Московские водники»	Долгопрудный, ул. Спортивная,	«ДСК-7»	1261
9	«Зеленые аллеи»	Видное, дер. Тарычево	«МИЦ»	1261
10	«Новое Тушино»	ФСК «Лидер»	Красногорский р-н, дер. Путилково	1178