Ликвидация недвижимости. Сможете ли вы продать квартиру за рубежом?

 

Элитный неликвид

 

Приобретая недвижимость за рубежом, не все осознают степень ее ликвидности. Можно ли при необходимости быстро продать объект по цене не ниже покупной? Оказывается, далеко не всегда.

 

Главное условие ликвидности — востребованность у местных жителей (например, квартира в оживленном городе) или популярность у платежеспособных иностранцев.

 

Пусть ваш дом всем хорош и нравится лично вам, пусть он гораздо дешевле аналогичных предложений в других местах, это не является гарантией быстрой продажи. «Сейчас в Европе ликвидность обеспечивает всего несколько локаций. Экономическое положение многих стран весьма нестабильно, население получает зарплаты 1500–2000 евро и в принципе не может купить ничего дороже 100 тыс. евро, — предупреждает Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton. — Схема «приобретайте недвижимость в Испании на спаде, потом реализуете дороже» — иллюзия. Купить вы ее сможете, а продадите только лет через десять по цене, слегка превышающей стоимость покупки. И все это время надо будет платить налоги и содержать объект».

 

Пример, приведенный экспертом, подтверждает справедливость ее слов. Одна семья купила роскошное поместье, включающее в себя участок в несколько гектаров, озеро и водопад, в полутора часах езды от Монако за 10% от стоимости, в которую оценивается подобная недвижимость. Земля там сельхозназначения, поэтому облагается налогом по меньшей ставке. И, несмотря на это, сбыть объект теперь крайне сложно.

 

Вообще, тем, кто рассчитывает на выгодную перепродажу, не стоит связываться с элиткой. «За дорогую недвижимость покупатели сейчас не конкурируют. В мире не так много миллионеров, которые могут позволить себе ее купить», — свидетельствует Нури Катц, президент APEX Capital Partners Corp.

 

Если и приобретать подобные объекты, то для себя, без расчета на рост стоимости, уверена Е. Тейн. «И нужно быть готовым держать эту недвижимость в активе следующие лет десять. А поскольку в Европе налоговое законодательство повсеместно ужесточается, мы настоятельно рекомендуем советоваться перед заключением сделки с грамотными консультантами и налоговыми агентами», — добавляет эксперт.

 

Всегда нарасхват

 

Самые ликвидные квадратные метры, по мнению всех риэлторов, в Лондоне. Квартиру в британской столице можно продать за считаные недели, а то и дни. А все потому, что здесь сконцентрирован высокий и стабильный платежеспособный спрос. «Лондон привлекает состоятельных людей со всего мира экономической стабильностью, отлично работающим законодательством, лучшими в мире учебными заведениями. Это финансовая столица мира, здесь находятся офисы крупнейших организаций (банки, хедж-фонды и т.д.), поэтому на хорошую недвижимость в престижных районах всегда есть спрос», — объясняет Артем Кленков, заместитель директора департамента зарубежной недвижимости Blackwood. Также в Европе востребованы объекты на Лазурном Берегу, Монако и Швейцарии, добавляет Е. Тейн.

 

В Америке наиболее ликвидны дома, рассчитанные на средний класс. Самая популярная ценовая ниша, по данным Н. Катца, 0,7–1,2 млн долл. В этом сегменте представлен достаточно широкий выбор объектов и конкуренция среди девелоперских компаний крайне высока. Лучше всего продается жилье, обладающее изюминкой: например, если из окон открываются прекрасные виды«.

 

Коварные курорты

 

Курорты уступают крупным городам в ликвидности, и это неудивительно: в первом случае жилье приобретают только для отдыха, и пул потенциальных покупателей, таким образом, сужается. Ситуация усугубляется затовариванием рынка и падением спроса: «Например, побережье Испании и Болгарии — преимущественно неликвид (за редким исключением): построили много, с расчетом на спрос, который был в «сытые годы», но они прошли, и такого числа покупателей больше нет», — говорит А. Кленков. Дело в том, что в Испании основное предложение — вторые дома на побережье. Они-то в первую очередь и пошли с молотка во время кризиса. Таким образом, в залоге у банков скопилось более 400 тыс. объектов, предложение значительно превысило спрос.

 

В Болгарии в кризис цены упали вдвое, и теперь недвижимость здесь невозможно продать без больших потерь. «По докризисным прайсам ее реализовать нельзя. Я советую своим клиентам: если вам срочно нужны деньги, снижайте стоимость до среднерыночной, а если можете подождать — лучше вообще не продавайте до тех пор, пока цены не достигнут прежнего уровня», — говорит Никола Стоянов, генеральный директор компании «Болгариан Пропертис».

 

А вот купленные после кризиса квадратные метры продать вполне реально, конечно, если объект находится в раскрученном, известном месте. «Самые ликвидные — квартиры на Солнечном Берегу, они всегда востребованы у россиян. В среднем, если выставить адекватную цену, жилье реально реализовать за полгода», — уверяет Н. Стоянов. Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами компании New Estate Bulgaria, подтверждает, что интерес со стороны наших соотечественников наиболее ощутим ближе к заливу Солнечного Берега. Спросом пользуются Равда, Несебыр, сам Солнечный Берег, Святой Влас, Елените. «Быстрее всего продаются жилые объекты, затем сельскохозяйственная земля, офисные помещения, индустриальная недвижимость, а наименее ликвидными являются участки под строительство, — конкретизирует эксперт. — Для жилья действует правило: чем больше по площади объект, тем труднее найти на него покупателя. Другими словами, быстрее всего продаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Апартаменты из трех комнат и более реализовать трудно».

 

Показателен пример одного из клиентов New Estate Bulgaria, который приобрел в 2010 г. на вторичном рынке трехкомнатные апартаменты площадью около 60 кв. м в комплексе закрытого типа на Солнечном Берегу. Купил немного ниже рыночной цены, за 25 тыс. евро — продавцу срочно нужны были деньги. Квартира, которая нашла своего покупателя в течение месяца, была без мебели, но с оборудованным санузлом. Новый владелец заказал меблировку на сумму не более 3,5 тыс. евро и прожил там с семьей три сезона. В начале этого года, когда ему, в свою очередь, срочно понадобились деньги, он обратился в то же агентство. «Мы рекламировали апартаменты не дольше двух месяцев, в результате чего продали их за 32,5 тыс. евро. Получается, наш клиент не только не потерял деньги на сделках, но даже немного подзаработал, а новый владелец остался доволен покупкой уютной квартиры по адекватной цене», — резюмирует Л. Шабанина.

 

Вы рискуете!

 

Существует несколько факторов риска, способных сделать недвижимость неликвидной. Например, покупка объекта в плохих районах: иногда клиент, прельщенный низкой ценой, приобретает жилье в местах с высокой криминальной обстановкой, в окружении убогих домов. Помимо того что, проживая там, сам подвергается риску быть ограбленным и избитым, он, скорее всего, не сможет продать квартиру в будущем.

 

Совершенно точно неликвидна недвижимость в аварийном состоянии. «Но в случае, если ее продают для сноса, то она может перейти в иную категорию. И при условии грамотного маркетинга ликвидность увеличится», — сообщает Екатерина Маслова, директор агентства зарубежной недвижимости Largus Estate.

 

Еще более рискованна покупка дорогого жилья в стране с нестабильной экономической ситуацией. «Будьте уверены, что квадратные метры упадут в цене и при перепродаже вы не сможете получить за них ту сумму, на которую рассчитывали. Исключением может стать только эксклюзивная недвижимость», — считает Е. Маслова. И вот пример. До кризиса можно было достаточно точно прогнозировать срок экспозиции объекта в Дубае. Аналитики знали, что новое здание будет выкуплено еще на стадии строительства, — недвижимость в ОАЭ была высоколиквидной. Но внезапный спад смешал все карты — как девелоперов, так и частных инвесторов. «Были истории, когда человек после кризиса продавал квартиру в ОАЭ за 3,5 млн долл., но покупатели были готовы приобрести ее только за 2,5 млн долл. А спустя три месяца объект был реализован лишь за 1,8 млн долл. при условии, что деньги будут уплачены в тот же день. Вот так обострилась ситуация для клиента», — рассказывает А. Кленков.

 

Вероятность нарваться на скрытый неликвид сильно повышается, если вы имеете дело с непрофессиональными агентами. «Вам могут продать недвижимость, которая не прошла проверку на юридическую чистоту, — предупреждает Е. Маслова. — В результате может обнаружиться наследник или собственник, который находится в заключении, неоплаченные счета и прочие неприятные моменты». Как рассказала Е. Тейн, ее клиент, крупный московский застройщик, купил через местное агентство землю в Швейцарии для дальнейшего девелопмента. Стоимость сделки была очень высокой. Позже выяснилось, что на этом участке в соответствии с законодательством кантона строительство запрещено. А продать землю можно только через десять лет, в течение которых надо платить за нее налоги.

 

Существует множество труднопрогнозируемых факторов. Например, вы приобрели недвижимость с видом на море и вас уверили, что в дальнейшем ничто не будет закрывать панораму. Однако через какое-то время под окнами разворачивается стройка и возводимое здание нарушает пейзаж. Естественно, ликвидность вашей недвижимости снизится.

 

Как же ее продать?

 

Риэлторы знают некоторые приемы, позволяющие реализовать квадратные метры быстрее. Ну или хотя бы сдвинуть процесс с мертвой точки. Так, А. Кленков советует: «Оптимальный вариант — обратиться в местное агентство. Если объект рассчитан главным образом на иностранцев, надо понять, кто лучше взаимодействует именно с ними. Например, дорогую виллу на озере Комо следует выставлять на продажу в агентстве, которое плотно работает с англичанами и покупателями из России, или обратиться напрямую к английским и одновременно российским риэлторам (возможно, заключив договор ко-эксклюзива)».

 

По уверениям Н. Катц, можно продать что угодно и очень быстро, весь вопрос только в подходящих условиях. «Например, на Манхэттене средний срок экспозиции недвижимости — 111 дней, средняя цена — 1,4 млн долл., — говорит он. — Однако при стоимости от 800 тыс. до 1 млн долл. объект может быть продан за один день! Тут главное — сочетание цены и качества. Еще один способ — изменить варианты оплаты. Например, принять условия рассрочки — это даст покупателю возможность не брать ипотеку в банке». Довольно точно спрогнозировать срок продажи недвижимости в Болгарии может Л. Шабанина. Если небольшая жилая квартира в Софии, Пловдиве, Варне, Бургасе либо в районе Солнечного Берега выставлена по цене, соответствующей актуальной ситуации на рынке, и рекламируется надлежащим образом, то ее новый владелец может найтись в течение трех месяцев. Если же установить цену на 10–15% ниже рыночной, то сделка может состояться и в течение месяца. «Что касается иных видов недвижимости или других регионов, то предположить срок экспозиции не так легко — для таких объектов необходимо найти покупателей с более специфическими требованиями», — добавляет Л. Шабанина.

 

Источник: компания Largus Estate