Квартирные рейдеры. Семейная ссора может закончиться потерей жилья

За двадцать с лишним лет рынок недвижимости изменился и похорошел: черные риелторы ушли в прошлое, нормативная база стала прозрачнее и защищает права граждан гораздо лучше, чем, скажем, в 90-х гг., да и сами граждане поумнели. Вот если бы только не родственники...

Недавно по телевизионным каналам прошел сюжет о семье, вынужденной ютиться в одной комнате двушки из-за давнишнего семейного раздора. В 90-е квартира была приватизирована и разделена на три доли. Затем родственники поссорились, и одна доля была продана. В результате люди попали в крайне неприятную ситуацию: новый собственник предлагает им выкупить его часть жилья за деньги, которых у семьи нет, а пока сдает свою комнату гастарбайтерам. Они не слишком безобразничают, но постоянно меняются, да и в принципе жить в общежитии, получившемся из собственной квартиры, — не сахар.

Трудное наследство

Рассказанная история выглядит некрасиво и вызывает справедливое возмущение, но если рассматривать ситуацию с точки зрения закона, то все не так просто. Подобные истории не редкость, поясняет исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.

Например, два-три человека могут получить в наследство одну квартиру (каждый свою долю). Как правило, проживает в этом жилье кто-то один из них. Остальные наследники (или наследник) принимают решение продать свою часть. Вот только кому? У живущих в квартире есть право преимущественной покупки. По закону процедура должна происходить в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ. «В целях соблюдения преимущественного права покупки необходимо направить совладельцам уведомление о продаже с содержанием цены и условий продажи. У них есть право в течение одного месяца с момента получения уведомления приобрести в собственность продаваемую долю», — напоминает А. Шленов.

Но отношения в семье бывают разные, и родственники не всегда могут договориться о сумме выкупа или порядке пользования. Допустим, третий собственник продал свою долю постороннему лицу. При этом она не является отдельной комнатой, которую можно оформить в собственность и преобразовать в коммуналку классического типа. Тем не менее купивший эту долю станет сособственником и получит право вселиться в квартиру и занять причитающиеся ему квадратные метры. Подобная ситуация возможна и при разъезде родственников, при разводе и т. д.

Месть бывших

Похожий случай, но уже с использованием дарственной, вспоминает руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group Валерия Косенкова. Cлучилась эта история в далеких 90-х. Супруги развелись, в результате жена осталась жить с тремя несовершеннолетними детьми в квартире, которая приобреталась на имя мужа. Он был настроен недружелюбно по отношению к бывшей жене и всеми силами пытался выселить ее из квартиры. Суд признал право женщины проживать на общей жилплощади до наступления совершеннолетия детей. И тогда мужчина решился на крайнюю меру: он написал дарственную, по которой часть квартиры переходила совершенно постороннему человеку — гастарбайтеру из ближнего зарубежья. Причем доля эта была совсем маленькой, около 10 кв. м, а дарственная — формальной, поскольку мужчина получил от нового владельца деньги под расписку. Но доказать это у бывшей жены не было никакой возможности. По закону имеющий прописку собственник может пользоваться общими площадями квартиры, приводить в нее кого угодно. Вот и новые соседи постоянно устраивали шумные застолья на кухне, с алкоголем и огромным числом гостей, превратив жизнь женщины с детьми в ад.

«Такие сделки часто совершаются из желания отомстить некогда близким людям, — поясняет В. Косенкова. — Причем продавец не имеет коммерческой выгоды, поскольку уступает свою долю дешево, прикрывая мошенническую схему дарственной. При ее оформлении жильцы оказываются в безвыходной ситуации: подарить долю в квартире можно и без согласия того, кто разделял с вами квадратные метры. Единственный способ доказать ничтожность дарения — предоставить суду расписку продавца о получении денег. Но ни одна из сторон не согласится вам ее отдать».

Как бороться?

Что же делать, если перспектива отчуждения доли в квартире стала вполне реальной?

«Конечно, нужно стараться мирным путем договориться с родственниками и не допускать продажи доли посторонним лицам, — говорит директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. — Выходом может стать совместная продажа всей квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств».

Если такая продажа невозможна и вопрос стоит ребром, нужно обращаться к специалистам или идти в суд, не дожидаясь, пока в вашу квартиру кто-нибудь вселится и сделает жизнь невыносимой.

Директор агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН» Елена Лашаева рассказала случай из практики: у клиентки агентства умер супруг, его родители потребовали через суд выделить им 1/3 доли в трехкомнатной квартире. В сделке участвовал маклер, которому свекр вместо комиссионных подарил 1 кв. м от причитавшейся ему части жилья. С этого началась эпопея длиною в два года. Маклер выкупил у стариков их долю за какие-то смешные деньги и начал шантажировать вдову: дескать, если та не продаст свою долю за бесценок, то ей устроят «райскую жизнь». «Когда женщина обратилась к нам, она была согласна на продажу. Мы посоветовали направить иск в суд с требованием признать сделку по дарению части доли, принадлежащей на праве собственности ее родственникам, ничтожной. В суде удалось доказать, что эта сделка была лишь предлогом для последующего выкупа оставшихся долей. В итоге наша клиентка сумела воспользоваться своим правом первоочередного покупателя и «отвоевать» родные метры», — вспоминает Е. Лашаева.

Конечно, всем нам кажется, что уж наши родственники никогда ничего подобного не сделают. Но сухая статистика свидетельствует об обратном. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, за последние пять лет количество новых коммуналок, то есть квартир, где разделены лицевые счета проживающих после выделения в натуре долей собственности, увеличилось на 4 тыс. объектов. И как складывались отношения «выделенных» собственников, тайна за семью печатями.