Квартирная математика в стране Ренессанса
19 Августа в 13:47 226 Владимир Добрынин
В пяти из семи самых престижных итальянских регионов (Лигурия, Флоренция, Итальянские Озера, Венеция, Умбрия, Рим, Сардиния) россияне — в пятерке лидеров по покупкам.
«Сертификат обитаемости» — это документ, подтверждающий, что приобретаемый вами объект строили как жилое помещение, а не офис, склад, гараж или магазин. В Италии с функциональным назначением недвижимости очень строго.
3,1 млн евро составляет средняя цена престижного жилья, приобретаемого российскими гражданами.
В 2005 г. в Италии принят документ, согласно которому строительная фирма, возводившая объект, несет ответственность за него не менее десяти лет.
Снижение активности на рынке недвижимости Италии почти не отразилось на ценах. А элитный сегмент даже, напротив, вырос по сравнению с прошлым годом. Причем основными покупателями дорогих вилл на Апеннинском полуострове являются россияне.
Состояние итальянского рынка сегодня
Статистические выкладки Ассоциации итальянских банков и налогового ведомства апеннинского государства свидетельствуют о том, что в 2012 г. на рынке недвижимости Италии было совершено чуть больше 448 тыс. сделок купли-продажи жилья — почти на 150 тыс. меньше, чем в 2011 г. Таким образом, в целом по стране активность в сфере торговли недвижимой собственностью упала на 25,7%. В денежном выражении негативная тенденция чувствуется еще сильнее: годовой оборот 2011 г. по операциям с жилыми помещениями составил 75,4 млрд евро, а в 2012-м едва превысил третью часть этой суммы — 27 млрд. Анализируя цифры, эксперты приходят к выводу, что прошлый год был худшим для риэлторского бизнеса страны за последние 27 лет.
Количество сделок в главных итальянских городах — Риме, Милане, Неаполе, Турине, Палермо, Генуе, Болонье, Флоренции — сократилось в минувшем году на 22,4% по сравнению с 2011 г., а их совокупный финансовый оборот уменьшился с 25,2 до 19,5 млрд евро.
Маловероятно, что в ближайшие годы ситуация кардинально изменится: снижение цен на недвижимость хотя и почти остановилось (итальянские аналитики сходятся на том, что средняя стоимость квартир в стране в текущем году уменьшится на 1,1%), но экономика государства еще только нащупывает пути выхода из кризиса. Да и жители страны ресурсами для оживления рынка пока не богаты.
Парадоксально, но факт: такое, можно сказать обвальное, сокращение количества операций и оборотных средств почти не отражается на стоимостных показателях. В целом с 2008 г. по конец I полугодия 2013-го средняя цена жилья упала всего на 12,3% — результат, значительно уступающий «достижениям» Испании, Португалии, Ирландии, где стоимость понизилась на 30–40%.
Впрочем, то, что справедливо для «больших чисел» рядовых граждан, не работает на маленьких группах элитных покупателей. Это подтверждается результатами исследования международного агентства недвижимости Knight Frank, специализирующегося на работе именно с клиентами из люкс-сферы. Статистика компании демонстрирует высокую активность «толстых кошельков» в элитной части итальянского рынка: в 2012 г. в этом секторе состоялось почти на 50% сделок больше, чем годом ранее, в основном благодаря «иностранной интервенции». Самые дорогие виллы на Апеннинах нынче покупают российские граждане: средняя цена приобретаемого ими престижного жилья составляет 3,1 млн евро. Следующие за ними в этом списке — датчане: средняя стоимость их покупки ниже на 200 тыс. евро; затем идут швейцарцы, бельгийцы, голландцы и французы — они платят на 260 тыс. евро меньше, чем россияне.
В пяти из семи самых престижных итальянских регионов (Лигурия, Флоренция, Итальянские Озера, Венеция, Умбрия, Рим, Сардиния) наши соотечественники — в пятерке лидеров по покупкам. А на острове Сардиния и вовсе возглавляют табель о рангах.
Как купить недвижимость в Италии
Первое, что нужно сделать, — расстаться с чувством ложного стыда. Вы собираетесь отдать свои деньги за понравившийся дом, в котором хочется не просто жить, а жить хорошо и с удовольствием. Поэтому не стесняйтесь запросить у продавца документацию, в которой будет весь технико-юридический профиль приобретаемого жилья.
Убедитесь в том, что построено все по нормам. Если вы рассматриваете вторичное жилье, это даже к лучшему: вся документация, скорее всего, уже проходила через нотариусов-адвокатов-регистраторов, изучена ими вдоль и поперек. Проблемных ситуаций с таким «углом» быть не должно по определению.
Если же вы приобретаете что-то свежепостроенное, расстраиваться тоже не стоит: у заказчика или подрядчика весь пакет необходимых бумаг должен быть на руках. Вам останется только получить в одном из подразделений мэрии «сертификат обитаемости» — документ, подтверждающий то, что приобретаемый вами объект строили как жилое помещение, а не офис, склад, гараж или магазин. Юмора тут никакого нет — наоборот, все очень серьезно: с функциональным назначением недвижимости в Италии очень строго. Помещения нижних этажей многоквартирных домов вполне могут выглядеть подходящими для использования в качестве апартаментов, но сервис для них сильно ограничен: газ, например, подводить сюда нельзя, а электроснабжение допускается с мощностью в несколько раз меньшей, чем для жилья. Да и для регистрации в качестве домашнего адреса, если вы рассчитываете получить ВНЖ, такой «дом» не годится.
Если выяснится, что объект возведен с нарушениями, потребуйте у продавца бумагу, свидетельствующую, что он подал в органы муниципальной власти ходатайство об исправлении недостатков. Если стороны не покажут нотариусу такого документа, он просто откажется фиксировать сделку.
Поинтересуйтесь, не находится ли дом в ипотеке. Операции с таким объектом проводить можно, но при оформлении сделки у нотариуса непременно должен присутствовать уполномоченный банка, в котором продавец брал кредит. Ипотеку гасят из суммы сделки при ее совершении (или при желании покупателя и согласии банка-кредитора переписывают на нового владельца). Не будет лишним лично убедиться в том, что за старым хозяином не числится долг по квотам, а сам ипотечный кредит в момент выплаты денег за покупку возвращен.
Продавец должен представить вам и подтверждение, что у него нет задолженностей по коммуналке (за уборку подъезда или прилегающей территории, за пользование общественным бассейном, вывоз мусора и т.д.). Плата за электричество, газ и воду в понятие «коммунальные услуги» в Италии не входит — эти расходы «живут» отдельно.
Не забудьте выяснить все, что касается лиц, имеющих право на это жилье: продавец может оказаться не единственным владельцем, а, возможно, делит этот статус с женой (мужем), совершеннолетними детьми, престарелыми родителями или просто лицами, которым на основании каких-то договоренностей (подкрепленных бумагами, естественно) принадлежит кусочек облюбованной вами недвижимости. Свое добро на продажу все должны дать письменно. И не забудьте навести справки о наследниках: если таковые окажутся «не в курсе» происходящего, закон отводит им десять лет на подачу протеста.
В 2005 г. в Италии принят закон, согласно которому строительная фирма, возводившая объект, несет ответственность за него не менее десяти лет. Если за это время возникнет проблема конструкционного характера, компания обязана произвести ремонт за свой счет. В этом случае неважно, сколько хозяев сменит дом за указанный период, — гарантия распространяется на отношения с любым из них, пока не истечет срок. Строитель со своей стороны при сдаче объекта должен внести определенную сумму залога, которую имеет право забрать с депозита только через десять лет.
Оценка объекта
Чтобы определить, насколько сумма, запрашиваемая продавцом, соответствует реальной цене объекта, стоит сначала навести справки о средней стоимости недвижимости в районе месторасположения понравившегося вам жилья. Термин «средняя цена» означает стоимость квадратного метра квартиры при стандартных условиях ее обслуживания.
Зачастую при определении цены продавцы пользуются примитивной арифметикой, умножая усредненные цифры на общее число квадратов, то есть не утруждают себя высшей математикой при подсчетах и не обращают внимания на такие нюансы, как тип жилья, его местоположение, ориентация на стороны света, состояние и уровень индивидуальности внутренней и внешней отделки и т.д.
Конечно, четко придерживаться этих цифр не получится, и определяющим итоговую цену объекта будет желание сторон прийти к соглашению и остановиться на цене, устраивающей каждую из них, но знание приведенных выше значений процентов, уменьшающих или увеличивающих стоимость жилья, и умение их применить в нужный момент может сослужить неплохую службу.
|
Нормативы оценки в Италии различных частей дома (в процентах от средней стоимости 1 кв. м)
• Балконы и открытые террасы — 25%
• Балконы, лоджии, а также террасы, крытые полностью или с трех сторон, — 35%
• Патио, портики — 35%
• Вестибюли, прихожие — 60%
• Сад (индивидуальный, принадлежащий эксклюзивно данному жилью) — 15%
• Сад (принадлежащий виллам и коттеджам) — 10%
• Подвал, не предназначенный для проживания, — 10%
• Подвал с возможностью проживания в нем — 25–50%
|
Характеристики расположения объекта,
влияющие на цену
• Нижний этаж — минус 20%
• Помещение ниже уровня земли — минус 30%
• Второй этаж без лифта — минус 5%
• C третьего без лифта — минус 10% за каждый этаж
• Верхний этаж (пентхаус) — плюс 20%
• Две и более ванные комнаты — плюс 5%
• Автономная система отопления — плюс 5%
• Отсутствие отопления — минус 5%
• Электрооборудование, не соответствующее нормам, — минус 5%
|
Расходы на сделку
Сопутствующие заключению договора и совершению операции купли-продажи расходы ложатся на покупателя — это закреплено в итальянском законодательстве. В зависимости от стоимости услуг нотариуса и оценки объекта собственно нотариальный акт может обойтись в 0,7–2% от суммы покупки, фиксируемой в бумагах.
Кроме того, приобретатель выплачивает несколько налогов, размер которых варьируется в зависимости от статуса продавца. Если жилье продает, например, предприятие, не являющееся строителем данного объекта, или частное лицо (то есть вы покупаете вторичное жилье), выплачивается налог на регистрацию перехода собственности — 7%. Перевод ипотеки (если таковая имеется) на нового титульного собственника обходится в 2%, кадастровый налог — 1%. Такого же размера будут издержки, если продавцом выступает фирма, построившая объект более четырех лет назад. В случае покупки жилья у застройщика (до истечения четырехлетнего срока с момента окончания работ) приобретатель платит НДС — 10% и три суммы по 168 евро каждая — это кадастровый налог, смена титульного собственника в ипотечном договоре и внесение изменений в регистр.
Идеальный вариант, если понравившееся вам жилье — первая покупка недвижимости на территории Италии. В этом случае объект обретает статус «основного дома», что приносит бонус в виде снижения налоговых выплат.
При покупке первого жилья у частного лица регистрационный сбор уменьшается до 3%, смена титульного собственника в договоре ипотечного кредитования и кадастровый налог обойдутся в 168 евро каждый.
В случае приобретения у фирмы-строителя (в срок меньше четырех лет с момента завершения работ) — НДС снижается до 4%, а в регистр, кадастр и за модификацию ипотеки придется заплатить по 168 евро.
Покупка жилья у компании-подрядчика по истечении четырех лет или как вторички у фирмы, не возводившей его, вообще избавляет от необходимости платить НДС. Регистрационный сбор в этом случае — 3%, а цена ипотечного и кадастрового налогов — по 168 евро за каждый.
Все скидки и льготы фиксируются нотариусом в момент подписания сделки.
«Право первой покупки недвижимости» со всеми вытекающими отсюда льготами не распространяется на жилые помещения класса люкс, к которым в Италии относят апартаменты площадью больше 160 кв. м, имеющие дорогостоящую отделку.
В завершение подчеркнем, что льготы можно не только получить, но и утратить, например, если в течение 18 месяцев после покупки новый хозяин и члены его семьи не вселятся в приобретенную квартиру. А также если продадут, подарят или будут сдавать ее в аренду раньше чем через пять лет после даты приобретения. Нарушение одного из этих положений не только обязывает собственника недвижимости выплатить разницу между обычным и льготным уровнями налогов, но еще и грозит штрафом.
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
