Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторов

28 Марта в 17:47 109
Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторовНиколас Зигерт, управляющий партнер компании ZIEGERT — Bank und Immobilienconsulting GmbH
 

Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторов

 

Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторов

Фото: S. MIRATOV
 
Около 50 тыс. жителей Германии переехали в Берлин в 2013 г., при этом было сдано только 5500 апартаментов.
 

Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторов

Фото: S. MIRATOV
 

Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторов

Фото: S. MIRATOV
 

Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторов

Фото: S. MIRATOV
 
Сегодня растет спрос на элитные кондоминиумы небольшой площади.

Они особенно востребованы среди иностранных клиентов, которые выбирают Берлин в качестве второго места жительства.
 

Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторов

Фото: S. MIRATOV
 

Квартира в Берлине. Возможности для иностранных инвесторов

Проект жилого комплекса LUX в центре Берлина
В сравнении с другими европейскими столицами Берлин представляется раем для любителей выгодных сделок. Элитные квартиры в кондоминиумах здесь продают в среднем по 5 тыс. евро/кв. м, а максимально — по 14 тыс. евро, а не 90 тыс., как в Лондоне. Кроме того, цены на берлинские квартиры динамично растут. О преимуществах покупки недвижимости в столице Германии журналу «Недвижимость & цены» рассказывает Николас Зигерт.
 
Ближайшие прогнозы
 
Рынок кондоминиумов в Берлине в ближайшие месяцы продолжит рост и дифференциацию. Причина его оживления — спрос на жилье в результате миграции в деловые районы города. Давление спроса на жилье в центре привело к быстрому росту арендной платы и цен на квартиры в других районах посредством своего рода каскадного эффекта.
 
Наибольшее число квартир в настоящее время продается в округе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф, но с точки зрения цены его давно превзошли Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг. Причина в том, что, несмотря на наличие в Западном городе (City-West) обширного вторичного рынка кондоминиумов, возможности для строительства и реконструкции жилья верхних ценовых категорий здесь сравнительно невелики. Говоря языком цифр, квадратный метр жилой площади в округе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф стоит в среднем 2586 евро, в Фридрихшайн-Кройцберг — 2704 евро, в Митте — 3365 евро. Центральные районы внутри кольцевой линии скоростного транспорта продолжат демонстрировать в 2014 г. двухзначный рост.
 
Иначе выглядит ситуация на периферии города, где на рынке доминируют местные покупатели. Предел, установленный уровнем дохода потенциальных клиентов, — 3000 евро/кв. м в новом здании.
 
Элитный сегмент
 
Сегодня растет спрос на элитные кондоминиумы небольшой площади. Они особенно востребованы среди иностранных клиентов, которые выбирают Берлин в качестве второго места жительства. Им интересны апартаменты на вторичном рынке, готовые к заселению. Когда они понимают, что значительная часть элитных квартир в Берлине до сих пор не достроена, это застает их врасплох.
 
Есть клиенты, которые при выборе апартаментов руководствуются эстетическими предпочтениями. Их может заинтересовать огромная квартира времен Прекрасной эпохи европы (1890–1914 гг.) общей площадью не менее 200 кв. м с четырехметровыми потолками, а также ультрасовременными бытовыми удобствами, причем без ущерба для оригинальной отделки. Такие памятники архитектуры встречаются преимущественно в окрестностях бульвара Курфюрстендамм. Если же клиент мечтает о современной архитектуре и инновационном дизайне, ему подойдут квартиры в округе Митте.
 
Новые берлинцы — кто они?
 
Общей статистики о национальности покупателей квартир в Берлине не существует. Тем не менее я убежден, что наша собственная выборка репрезентативна.
 
Примерно каждый второй покупатель элитных кондоминиумов проживает в Берлине, еще 20% родом из других населенных пунктов Германии. Однако есть несколько проектов, где доля иностранных покупателей превышает 50% не в последнюю очередь потому, что некоторые берлинцы имеют иностранный паспорт.
 
Среди клиентов, которые приобретают кондоминиумы стоимостью более 5000 евро/кв. м, было семь россиян — они занимают пятое место после швейцарских, французских, итальянских и британских покупателей. В целом же российские клиенты отдавали предпочтение просторным апартаментам общей стоимостью значительно выше 500 тыс. евро. Они преимущественно покупали их как второе жилье. Кондоминиумы в качестве объекта частных инвестиций до сих пор играли второстепенную роль, но в последнее время их значение возрастает.
 
Самый динамичный в Европе
 
В 2012 г. рынок недвижимости Берлина был наиболее динамичным в Европе. Указанные цены на кондоминиумы выросли в среднем на 13,3%, опередив цены в Москве и Лондоне, рост которых составил примерно по 11%. Динамику этому тренду задает высокий спрос и низкие темпы жилищного строительства. Так, в 2013 г. в Берлин переехали около 50 тыс. человек, при этом было сдано только 5500 апартаментов. Среди новых жителей сравнительно высока доля молодых и хорошо подготовленных ученых с высоким доходом и в некоторых случаях унаследованным состоянием. Их больше всего привлекают центральные районы города. В округах Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг в течение многих лет зарегистрирован самый высокий уровень миграции из-за пределов города. В то же время в этих районах наиболее быстро растут цены.
 
Рынок роскошных кондоминиумов в Берлине остается молодым и четко структурированным. Апартаменты по цене более 10 тыс. евро/кв. м — не совсем новое явление для Берлина. Тем не менее в 2013 г. в этом ценовом диапазоне было совершено менее пяти сделок.
 
В 2013 г. наша компания продала 270 квартир на общую сумму порядка 220 млн евро. Наиболее дорогие из реализованных вариантов расположены в округе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф, их цена превышает 14 тыс. евро/кв. м.
 
Жилищное строительство также имеет небольшие масштабы. На данный момент есть только 14 строительных проектов по средней цене более 5000 евро/кв. м, большинство из них расположено в кварталах вокруг бульваров Курфюрстендамм и Унтер-ден-Линден.
 
В сравнении с другими европейскими столицами, например Лондоном и Парижем, где элитные кондоминиумы продают по цене 93 тыс. и 40 тыс. евро/кв. м соответственно, Берлин представляется раем для любителей выгодных сделок.
 
С точки зрения спроса у Берлина колоссальный потенциал. Возьмем, к примеру, местных покупателей. Немцы переезжают в столицу, потому что получили хорошо оплачиваемую должность либо решили обменять с доплатой свой загородный особняк на жилье в центре столицы. Прибавьте к этому растущее число иностранных клиентов.
 
Формальности минимальны
 
Как место покупки недвижимого имущества Берлин чрезвычайно безопасен для инвестиций. В связи с экономической стабильностью Германии, сравнительно консервативной практикой финансирования недвижимости, значительной входящей миграцией в столицу и медленными темпами строительства недвижимость Берлина характеризуется незначительными рыночными рисками. Картину дополняют сравнительно доступные цены — элитные кондоминиумы в Берлине стоят гораздо меньше, чем средние квартиры в лондонском Сити. Что касается оформления покупки, город довольно космополитичен: для иностранных покупателей действуют те же правила и предписания, что и для местных. Тем не менее будет не лишним изучить принципы, лежащие в основе немецкого Закона о кондоминиумах (German Condominium Act). Он регулирует основные права и обязанности собственников многоквартирного дома.
 
Фактическая покупка кондоминиума должна быть заверена нотариально. Если сделку ведет агент по продаже недвижимости, это избавит клиента от бюрократических процедур, поскольку агент позаботится обо всех документах, участвующих в сделке. Для более сложных сделок купли-продажи рекомендуется проконсультироваться с юристом.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных