Квартира с клумбой: дача под окнами?

10 Июня в 16:57 109 Ирина Богатырева

Каждый тип жилья хорош по-своему: квартира находится в городе, близко к работе, а загородный дом — на природе, на собственной земле. Но теперь можно совместить одно с другим: в Москве появились квартиры с участками. Правда, пока немного, и все они находятся в элитных жилых комплексах.

 


Западный ветер


 


Квартира с клумбой: дача под окнами?


Обитателю квартиры, как и жителю загородного дома, порой тоже хочется выйти босиком на зеленую травку, поставить барбекю или шезлонг, цветочки посадить, подстричь кусты... За границей формат жилья «квартира плюс участок» не диковинка, говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»: «Квартиры с участками в многоквартирном доме часто встречаются в приморских странах с мягким климатом: в Испании, Хорватии, Франции, Черногории, Болгарии и т.д. Такой тип недвижимости призван обеспечивать своему владельцу комфортный уровень проживания, объединяя городской и загородный форматы».


 


Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ», считает, что участки компенсируют жильцам квартир на первых этажах отсутствие балкона. «Обычно это небольшие зеленые газоны, практически ничем не огороженные. За рубежом они встречаются во всех сегментах рынка недвижимости», — добавляет он.


 


Квартира с клумбой: дача под окнами?


Площадь таких наделов обычно невелика, 15–30 кв. м, однако иногда она бывает больше самой квартиры. «Например, в Праге, в жилом комплексе в районе Дейвице, однушки площадью 44 кв. м имеют 20-метровую террасу и собственный палисадник на 47 кв. м; подобные предложения оцениваются примерно в 100 тыс. евро. А двухкомнатные квартиры площадью 50 кв. м, стоящие 140 тыс. евро, включают палисадник в 180 кв. м», — говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group.


 


По словам риэлторов, на заграничных курортах больше котируются предложения на верхних этажах домов с балконами и террасами-соляриями, а квартирам первого этажа их заменяет приквартирный садик. «Если с участка не открывается каких-нибудь красивых видов, в первую очередь на море, то его наличие мало влияет на стоимость жилья. А если открывается, цена может оказаться выше на 5–15%», — говорит Р. Попов.


 


Интересно, что квартиры с палисадниками встречаются не только в курортной местности, но и в крупных европейских городах. Там на участках устраивают цветники и места для отдыха. Этот вид недвижимости появился достаточно давно, предложения можно найти как в элитных новостройках, так и в старых жилых домах. Сергей Нагорный, коммерческий директор компании «Пробизнес-Девелопмент», утверждает даже, что в Европе значительное количество таких объектов относится к экономсегменту. «Например, в Германии они стоят дороже и более востребованы, чем квартиры на верхних этажах», — говорит он. В городе кусочек собственной земли повышает ценность жилья.


 


 


Климат и менталитет


 


Квартира с клумбой: дача под окнами?


Согласитесь, что идея квартиры с участком выглядит заманчиво. Почему же до сих пор мы практически не видели таких предложений на отечественном рынке? Оказывается, раньше подобная практика существовала, напоминает А. Соколова: «Во времена социализма жители квартир на первых и вторых этажах обычных домов делили придомовую территорию и использовали под собственные нужды. Но тогда ни о каких правах на наделы речь, конечно, не шла».


 


А для современной России подобные проекты редкость, и причин тому несколько. Одна из них в особенностях российского менталитета: наш человек привык ко всему типовому, новации его смущают. Проявления индивидуальности десятилетиями старались свести к минимуму, ибо личное должно было подчиняться коллективному. Поэтому формат многоквартирного жилья с землей для России пока еще нов и непривычен.


 


«К тому же наш менталитет мешает признать право конкретного человека на вроде бы общую придомовую территорию, — считает А. Соколова. — Из-за этого могут возникать конфликты между жильцами или собственниками и управляющей компанией. Да и цены на землю достаточно высоки. Все это удерживает потенциального покупателя от приобретения квартиры с наделом. Соответственно, девелоперы, постоянно мониторящие покупательские настроения и предпочтения, редко рискуют запускать подобные проекты».


 


Другая причина в том, что застройщики стараются максимизировать свою прибыль, а выделение дополнительных участков подразумевает снижение плотности застройки, следовательно, и уменьшение потенциальной прибыли. «Земля в Москве очень дорогая, девелоперам она обходится гораздо дороже, чем в Европе, — объясняет Р. Попов. — Поэтому позволить себе выделить пару десятков квадратных метров для покупателей жилья на первом этаже могут только компании, реализующие комплексную застройку». «Участки при квартирах получаются небольшими, 15–20 кв. м, максимум до 200 кв. м, так как девелоперы стараются занять всю площадь имеющейся территории», — подтверждает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.


 


Ну и, наконец, не последнюю роль играет суровый российский климат: полежать под солнцем в шезлонге на собственной лужайке можно максимум пару-тройку месяцев в году, все остальное время участок едва ли будет востребован.


 


 


Мал палисадник, да дорог


 




МНЕНИЕ


 




Квартира с клумбой: дача под окнами?Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:


 


«Такой формат городского жилья, как квартиры с участками, безусловно, найдет своего покупателя. Это могут быть люди, скучающие по загородной жизни, или просто оригиналы с нестандартным мышлением, которым важно наличие «фишки» в приобретаемой недвижимости. Кроме того, такое предложение может заинтересовать покупателей, планирующих перевод квартиры в нежилой фонд с целью коммерческого использования. Например, помещение на первом этаже можно оборудовать под детский клуб, а на прилегающем участке организовать входную группу и игровую площадку. Но в целом очевидно, что круг потребителей такого формата жилья, особенно в Москве, довольно узок. Большинство москвичей предпочитают четко разделять городскую и дачную составляющие жизни. Тем более что никакой участок в городе не способен заменить аналогичный, например, в Подмосковье. В принципе, для девелоперов целесообразнее создавать на первых этажах коммерческую инфраструктуру, а не квартиры с «огородами». Поэтому можно предположить, что большого развития формат квартир с участками не получит».


Как и следовало ожидать, на эксперименты решились девелоперы высококлассной недвижимости, которым нужно предлагать покупателям эксклюзив. Так, в жилом квартале класса de luxe Knightsbridge Private Park в Хамовниках появятся двухуровневые квартиры с собственным участком и отдельным входом. Площадь жилья — 300–600 кв. м, а участков — от 4 до 6 соток. Стоят они 30 тыс. долл./кв. м. «Цена этих эксклюзивных предложений выше стоимости других квартир в том же комплексе. Разница составляет от 17 до 40% в зависимости от типа жилья», — сообщила компания-застройщик «Реставрация Н». Строительство началось не так давно, срок сдачи объекта — I квартал 2015 г. Несмотря на высокую стоимость, почти все квартиры с палисадниками уже распроданы, остались единичные предложения.


 


Примерно в том же формате представлен и элитный квартал Литератор. «В нашем комплексе первые и вторые этажи отданы под двухуровневые квартиры с индивидуальным входом с территории комплекса, а также участком земли около 100 кв. м, который может использоваться как небольшой огороженный сад, место под барбекю, собственная детская площадка, — рассказывает Игорь Быченок, руководитель службы продаж «Галс-Девелопмент». — Следует отметить, что такое жилье пользуется популярностью: 30% уже реализовано».


 


Таким же будет и предложение в клубном доме «Булгаков», который появится в Большом Козихинском переулке. Кроме того, в следующем году компания «Промсвязьнедвижимость» выведет на рынок аналогичный жилой комплекс на Полянке. Собственные палисадники будут иметь апартаменты в Loft Garden и «Сколково Парк».


 


Еще один проект — «Снегири ЭКО», который недавно начал возводиться на Минской улице в районе Раменки. Там в квартирах на первых этажах предусмотрены собственные патио площадью до 100 кв. м. Стоимость квадрата здесь находится в пределах 360–700 тыс. руб. Квартиры на первых этажах с патио дороже в среднем на 10%.


 


«На вторичном рынке жилье с участками представлено в ЖК «Гранатный, 8» и «Гранатный, 6», а также по адресу: 1-й Зачатьевскй пер., 8», — добавляет Д. Халин.


 


Роман Попов сообщил также, что необычные предложения есть и за пределами столицы. Квартиры с небольшим собственным палисадником есть в Санкт-Петербурге в ЖК «Водолей» и в Кронштадте по адресу: ул. Сургина, 14.


 


 


За городом — экономкласс


 


Квартира с клумбой: дача под окнами?

ЖК Knightsbridge Private Park


Если хорошо поискать, этот формат можно найти и в Подмосковье, но в отличие от города там он относится к экономсегменту. «Примером может служить ЖК «Мечта», расположенный в 23 км от МКАД по Ленинградскому или Дмитровскому направлению у поселка Озерецкое, — рассказывает А. Соколова. — В этом комплексе, в трехэтажных домах, предлагается жилье на первом и втором этажах с участками земли от 1,5 до 4 соток. Площадь квартир колеблется от 34 до 76 кв. м, и стоят они вдвое дороже, чем на третьем этаже, где участок в собственность не предполагается (65–80 тыс. руб./кв. м против 40–50).


 


Как видим, наличие собственного надела значительно повышает общий бюджет покупки в экономсегменте в отличие от элитного, где цена квартиры изначально высока, и на ее фоне добавочная стоимость, которую привносит земельный участок, не имеет решающего значения. «К тому же в последнем случае существует множество других факторов: уникальность, видовые характеристики, наличие террас и т.д. В бюджетном сегменте все иначе», — добавляет А. Соколова.


 


Еще один пример — экопарк «Нахабино» в Красногорском районе, в котором предлагаются квартиры для массового покупателя. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ —Загородная недвижимость», говорит, что квартиры с участками есть и в поселке Западная Долина (RDI Group). «Можно отметить успешную технологию продаж в этом проекте. Продукт позиционируется как пригород, что привлекает покупателей. Поселок относится к бизнес-классу, архитектурные проекты разработаны бюро Тотана Кузембаева, — сообщает эксперт. — Также хочется упомянуть «Белый город» компании «Сабидом». Кстати, точного определения квартиры с землей у нас пока еще нет, так что они могут называться и таунхаусами».


 


Время от времени участники рынка задумываются о том, чтобы снабдить участками не только двухуровневое жилье на первом и втором этажах, но и независимые квартиры на вторых этажах. «Обычно на втором и последующих этажах создают вынесенные террасы и эксплуатируемую кровлю. Соединить участок с квартирой второго этажа пока никому не удалось, — заключает Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости. — Были попытки сделать это в лэйнхаусах — сблокированных домах, вытянутых в линию, где высока плотность расположения квартир, и в таунхаусах, квартиры в которых выходят на четыре стороны. Рассматривалась возможность сделать отдельный вход на второй этаж с помощью подвесной лестницы. Но тут возникала трудность: пришлось бы устанавливать пандус и автоподъемник для ввоза мебели. Поэтому мы решили сделать спуск через первый этаж — так проще в конструктивном отношении. Впрочем, этот проект так и не был реализован».


 


Дмитрий Халин утверждает, что в Америке существуют такие дома, дуплексы и таунхаусы на четыре квартиры, где на второй этаж ведет свой вход с прилегающего участка.


 


 


Будущее приквартирных участков


 


Квартира с клумбой: дача под окнами?

ЖК «Литератор»


Квартиры с собственным наделом имеют неоспоримые преимущества не только для покупателя, но и для продавца: так легче реализовать объекты на первых этажах, которые считаются менее привлекательными. «Обычно они дешевле на 20%, а с участком эту разницу можно свести к нулю и даже увеличить цену. Таким образом растет ликвидность проекта, кроме того палисадник может привлечь дополнительную целевую аудиторию — семьи с детьми», — обращает внимание Д. Халин.


 


Со временем квартиры с участками станут популярнее — в этом уверены все эксперты. «Наш рынок еще очень молод по международным меркам, и многие форматы у нас просто не представлены или мало распространены. Вряд ли такой продукт получит повсеместное распространение, но у него есть шансы занять свою нишу на рынке, — считает В. Яхонтов. — Пока в России это единичные проекты. Но с развитием пригородов, думаю, их число вырастет».


 


Сергей Нагорный согласен: «На российском рынке этот формат находится в зачаточном состоянии, но можно прогнозировать ему светлое будущее. Проекты такого рода, вероятнее всего, будут относиться к бизнес-классу (ведь наличие собственного палисадника подразумевает, учитывая российские реалии, обеспечение охраны на территории ЖК)». А вот Д. Халин уверен, что эконом- и комфорт-класс тоже пополнятся подобным предложением, правда, скорее на территории Новой Москвы. «Там цена земли ниже, застройка не такая плотная, и появление квартир с участками вполне вероятно», — полагает он.


 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных