Квартира для «пиджака» с низким бюджетом

 

Днем с огнем

 

Подыскать апартаменты для аренды в Сети, а конкретно в базе ЦИАН (Центр информации и аналитики недвижимости), увы, не удалось. В списке предложенных вариантов, а именно комнат, однушек, двушек, трешек, многокомнатных и даже квартир на сутки, апартаментов не оказалось. Поэтому пришлось обратиться за помощью к известной поисковой системе. После набора фразы «Арендовать апартаменты» как минимум первая десятка адресов отправляет на сайты, где предлагают аренду за рубежом: в Болгарии, Испании и других странах, но только не у нас. После уточнения цели поиска — «снять апартаменты в Москве» — ситуация изменилась к лучшему. Например, сразу же высветился booking.com, который показал свыше 100 вариантов предложений: на Тверской улице, Арбате или в районе Замоскворечья. Но и это оказалось не совсем то, что нужно. Судя по отзывам (не только на русском, но и на английском, французском, турецком и даже китайском языках), эти апартаменты использовали как гостиницу для временного проживания.

 

Другой сайт предложил арендовать апартаменты в МДДЦ «Москва-Сити», где трехкомнатные квартиры на 28-м этаже в одной из башен стоят 12 тыс. долл./мес. В другом небоскребе аренда тех же трехкомнатных апартаментов, расположенных на 22-м этаже, обойдется чуть дешевле — 9 тыс. долл. /мес. Хотя есть варианты и дороже, например за 15 или 25 тыс. долл./мес. То есть явно не экономкласс.

 

В целом сложилось впечатление, что квартир на рынке аренды в сотни, а то и тысячи раз больше, чем апартаментов. Профессионалы рынка это подтверждают. Формат для нашей страны новый, и проектов, которые сегодня находятся в полноценной эксплуатации, не так много. «Даже активное строительство в модном сегменте апартаментов пока не привело к паритету», — отмечает Вадим Ламин, управляющий парт-нер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

 

В ближайшие два года эксперты прогнозируют увеличение предложения, так как девелоперы все чаще выводят на рынок новые проекты, но заметных изменений, видимо, не произойдет. «Доля апартаментов на арендном рынке еще очень нескоро перевесит долю обычных квартир», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties.

 

Похожего мнения придерживается Ирина Красненкова, директор по маркетингу и рекламе проекта «Меркурий Сити». При этом эксперт отмечает, что некоторые апартаменты (как правило, не в элитном сегменте) могут в объявлении называться квартирой — арендатору все равно, а арендодатель может и не уточнять формат.

 

Если говорить не о частных лицах, а о компаниях, то выясняется, что большинство агентств недвижимости арендой апартаментов не занимается вовсе. Например, Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», говорит, что в 99,9% сделок ее компания работает с собственниками городских квартир и загородных домов. «Апартаменты принадлежат в основном юридическим лицам, и они предпочитают сдавать свои объекты без участия посредников», — объясняет эксперт.

 

В чем разница?

 

Аренда и апартаментов, и квартир имеет свои особенности. Специалисты считают, что первые логичнее сравнивать с гостиничным бизнесом, так как это фактически номер в отеле, только с длительным проживанием. Здесь тоже можно получить дополнительные услуги, такие как уборка, смена белья, завтраки.

 

Более принципиальное различие между апартаментами и жилой недвижимостью заключается в наличии или отсутствии возможности постоянной регистрации. Однако этот вопрос имеет значение при покупке. По словам Ирины Могилатовой, управляющего партнера агентства недвижимости Tweed, при аренде статус недвижимости роли не играет, главное, чтобы клиента устраивали остальные параметры — местоположение, характеристики самого дома и пр.

 

При этом если сравнивать ставки аренды, то различий между объектами, схожими по локации, практически нет. «Апартаменты могут быть дороже из-за более креативного внутреннего пространства или панорамного вида. В любом случае для арендатора это та же квартира, — поясняет И. Красненкова. — Для тех, кто покупает апартаменты с целью получения дохода с аренды, это более интересный формат. Они дешевле обычного жилья из-за юридических аспектов, а сдавать их можно по той же цене, что и квартиры. Возврат инвестиций происходит быстрее». В. Ламин говорит, что во многих случаях ставка на апартаменты не самая низкая уже в силу того, что это фактически новые дома с современным ремонтом, собственники их покупали, а не приватизировали бесплатно, соответственно, ожидания получения дохода от аренды у них выше.

 

Кстати, недавно стало известно, что налог на апартаменты будет больше, чем на квартиры. Вряд ли собственники недвижимости проигнорируют данное обстоятельство, скорее всего, ставка аренды поднимется. Не будем забывать, что и коммунальные платежи здесь имеют повышенный коэффициент. Соответственно, арендатор должен быть готов заплатить за проживание кругленькую сумму.

 

Недетское жилье

 

Другой очевидный минус сегмента апартаментов — это отсутствие инфраструктуры, свойственной жилому дому. Семейным людям с детьми этот формат не совсем удобен, поскольку им придется искать в округе не только социальные или образовательные объекты, но даже детскую площадку. Да и соседство будет в основном деловое: все-таки данная недвижимость адресована людям, посвящающим большую часть своего времени работе. Для таких арендаторов это как раз выигрышный вариант. Новые проекты с апартаментами представляют собой город в городе, где есть магазины, рестораны, различные сервисные службы, что значительно экономит время арендаторов.

 

«Апартаменты имеют локацию в центре или близких к нему районах, кроме того, они могут располагаться там, где жилье проектировать невозможно. В Москве почти не осталось мест для точечной застройки, высотное строительство запрещено, рынок сужается. И во многих районах апартаменты в зданиях, прошедших реновацию, — единственный способ расширить предложение, в том числе и объектов, предназначенных для аренды», — перечисляет основные плюсы И. Красненкова.

 

К преимуществам эксперты также относят современные, иногда очень смелые планировки, архитектурные и дизайнерские решения. «Апартаменты бизнес- и элитного класса в крупных многофункциональных комплексах, таких как «Москва-Сити», в основном арендуют топ-менеджеры или сами компании в качестве служебного жилья. В других комплексах с хорошей локацией, не ориентированных исключительно на деловую аудиторию, апартаментами часто интересуются творческие люди — дизайнеры, фотографы, архитекторы. Особенно интересны им необычные форматы — лофты, двухуровневые помещения и т.д. В последнее время апартаменты часто снимают студенты престижных вузов — МГИМО, МГУ, МГЛУ им. Мориса Тореза. Этой категории арендаторов нравятся, к примеру, мансарды — уникальный формат недвижимости, позволяющий выделиться из толпы», — рассказывает А. Подусков.

 

По мнению М. Жуковой, аренда апартаментов удобна людям, которым нужно жилье на небольшой срок. Квартиру на несколько дней снять сложно, и если гостиницы по каким-то причинам не подходят, то в таком случае апартаменты — выход.

 

Из всего вышесказанного ясно, что апартаменты — это все же недвижимость бизнес- и элитного класса. Даже если девелоперы начнут в ближайшем будущем осваивать экономсегмент, что сейчас активно обсуждают на рынке, предложение все равно будет ограничено. Насколько такой формат будет пользоваться спросом у арендаторов, покажет время. Здесь многое зависит от ставок на апартаменты и обычные квартиры: преимуществом будут пользоваться те объекты, что дешевле. Ведь в экономклассе цена вопроса, как правило, превыше всего.