Купить землю в Испании и не приобрести при этом головную боль

Обычно в нашем понимании испанская недвижимость ассоциируется с виллами, таунхаусами, иногда — с туристическими апартаментами, где сквозь легкий оконный тюль все же просвечивает море. Но один вид недвижимости незаслуженно выпадает из поля зрения российского инвестора, и очень жаль, что этого не замечают крупные латифундисты. Речь о земле.

Объект инвестиций, таящий массу удивительных сюрпризов. Помимо того что крупный испанский земельный надел может стать настоящим счастьем для крепкого хозяйственника-агрария (а также для других профи, нуждающихся в просторах для своего бизнеса), купля-продажа с изменением статуса земли в Испании способна порой обогатить владельцев не хуже лотерейного куша. По этому поводу — свежая анекдотичная, но абсолютно правдивая история.

Одно из ведущих изданий Испании — АВС — на днях опубликовало решение Верховного суда страны о компенсациях за приобретенную государством землю под строительство дорог. Суть проблемы: примерно полтора десятка лет назад у нескольких скромных землевладельцев под Мадридом государство решило приобрести земли под собственные нужды. И приобрело. Но по цене сельхозучастка. Однако построили на этих угодьях развязку платной кольцевой автомагистрали. А это совсем другая квалификация земли и другие деньги. Пятнадцать лет спустя суд признал, что сделка была проведена с нарушениями, и экс-владельцам из казны должно быть выплачено в 100 раз больше той цифры, которая обозначена в договоре купли-продажи.

Таким образом, бывшим землевладельцам к первоначально полученным 26 тыс. еще начислили 2,5 млн евро. Чувствуете разницу при подобной переквалификации? Правда, сразу предостережение тем, кто уже собрался бежать покупать сельхозугодья с целью завтрашней их перепродажи для благих целей урбанизма, — возможно, купить у вас не получится.

Тем не менее вопрос существует и требует разъяснений: что такое земля в Испании? Можно ли в нее вкладываться? Какие риски наряду с преимуществами поджидают потенциального покупателя, особенно если он иностранец.

За ответами собственный корреспондент «Н&Ц» отправился в нескучную поездку — покупать землю в Испании. Выбор пал на участки, находящиеся недалеко от побережья Коста-Бланка. Мотив: недорого (относительно барселонских или марбельских делянок), экологично (район Аликанте — край вечнозеленых полей и садов) и до моря (что очень важно для российского инвестора, будь он хоть семи пядей во лбу) рукой подать.

Итак, отсчитали 20–60 км вглубь материка от кромки прибоя и поехали. А консультантом стал один из самых опытных аликантийских юристов шеф адвокатского бюро JP. GARCIA & ASOCIADOS Хуан Педро Гарсия Санчес. С ним мы и устроили «пленэр», чтобы провести практический урок по выбору земельного участка для его последующей покупки.

Лекция от сеньора Гарсия началась еще в автомобиле — ехать до ближайшего участка надо было около 40 км. — Прежде всего надо усвоить, что земля земле рознь. Выделяют три главные категории: сельскохозяйственная (rustico), урбанизируемая (urbanizable) и урбанизированная (urbanizado). В случае, описанном АВС, суть проблемы в следующем: в частном владении территория предназначалась для аграрных дел, а покупалась государством для использования как урбанизированная. Вот почему, собственно, и возникла тяжба — тарифы на разные категории земли очень сильно различаются.

Дорога с тяжелого подъема начала переходить на спуск. Сеньор Гарсия затормозил, мы вышли из машины. В открывшейся глазу долине лежал городок, который от нас отделял лоскут ничем не засеянного, но тем не менее зеленого поля. — Конкретный пример «рустико», — юрист махнул рукой в сторону участка, обросшего в соответствии со своим собственным вкусом кудряшками сорняков. — Здесь 84 тыс. квадратов. Местное законодательство позволяет взять его единым куском или поделить на три части — от 25 тыс. и больше.

— Почему не на пять, к примеру? А если мне нужно гектар всего?

— В каждой мэрии, в департаменте землеустройства, есть свой парциальный план, где зафиксированы участки так, как их видит местная администрация. И если там прописано, что на этом куске территории будет поселок из коттеджей, на том — улица из таунхаусов, а вот тут — серия складских помещений, то будет именно так.

— А разве при этом не соблюдается принцип «кто платит, тот и заказывает музыку»?

— Не всегда. В некоторых случаях переквалификация земли возможна. Когда, например, мэрия много лет безуспешно пыталась продать участок под дома, а тут подвернулся покупатель, желающий построить торговый центр. Но это не правило, а исключение. На «рустико» дом построить можно. Можно и два, объясняя строительство, допустим, так: первый дом — это хозяйская усадьба, второй — гостевой. Можно и третий — для прислуги. Крутитесь, как хотите, но суммарный метраж жилья не должен превышать 2% от площади участка. При этом подвальные метры не учитываются, а площадь террасы считают за половину. В разных провинциях и автономиях, кстати, подвал тоже считается по-разному. Статус «подземелья» определяется расстоянием от нижней кромки окна подвала до земли. Кое-где существуют нормы, что это расстояние не должно быть больше 1 м 10 см. То есть строишь себе вроде бы первый этаж, но так, чтобы от земли было 1,08 м, — и он тебе метраж здания не съедает.

— А небоскреб тут можно возвести?

— В нормах каждого участка есть коэффициент оккупации (максимум места, которое здание может занимать на земле), коэффициент этажности (задана предельная высота) и коэффициент эдификации (то есть максимум соотношения между общей площадью зданий и участком, на котором они располагаются).

— Переквалифицировать — это дорого?

— Недешево. «Рустико» оценивают в 3–5 евро за квадрат в интересных местах, в не очень привлекательных — можно и за 1 евро найти. Как только землю переводят в разряд городской, она в 10–20 раз подпрыгивает в цене. А урбанизированную сейчас меньше чем за 150 евро и не найдешь.

— Вот что хочу... давно мечтал об этом: выращивать типично испанский продукт — виноград, оливки.

— Здесь многое зависит от микроклимата участка. Но есть возможность и виноградники завести, да и оливковые рощи со столетними деревьями купить. То есть, приобретая землю, берешь в перспективе готовое вино или масло. С виноградной лозой хлопот побольше. А вот собственное масло со своих земель получать можно довольно легко — просто свез урожай оливок на маслобойню, там тебе его обработали и выдали уже бутилированный продукт. С твоими этикетками!.. Кстати, многие ваши соотечественники уже присматриваются к этому бизнесу.

— А если «рустико», но под индустриальные цели?..

Мотор снова завелся. Через энное количество километров на горизонте — Парк фотовольтаики. Хуан Педро держал курс прямо на него.

— Вот. Земля сельхозназначения, но уже местами используемая в промышленных целях. Это — самый большой в Европе парк солнечных панелей. Построен одной из ведущих фирм мира, название не скажу, чтобы не сочли рекламой. Парк насчитывает 100 тыс. модулей, сгруппированных в 200 систем, производящих по 100 кВт каждая. Энергии, вырабатываемой этой станцией, достаточно для того, чтобы обеспечить потребности в электричестве 12 тыс. домов.

А вот здесь, рядом, свободная зона, 400 тыс. кв. м. Многоцелевого назначения. Разбита на четыре участка. Тут и под коттеджное строительство квалифицировать можно, и под производственные нужды. Хочешь — рядом такую же солнечную электростанцию строй и доход извлекай. Хочешь — дома, гольф-поля, кафе-рестораны, турбазы, ферму по разведению лошадей... Да масса возможностей! Цена — от 1 евро/кв. м. Но, покупая, наведи справки, что можно, чего нельзя. Ты же не хочешь 15 лет ждать исправления допущенных ошибок?

На обратном пути было достаточно времени подумать. Теоретически я уже «купил» один из приглянувшихся участков: чудный испанский простор, размер — с футбольное поле, фоном идут горы. Дело стало за оформлением документов. Но это уже офисная работа.

Запросить всю необходимую документацию можно самому и бесплатно. Но неприятные нюансы поджидают там, где ты этого не ждешь. «Часть — это ведь меньше целого», — говорил один известный литературный персонаж. Похоже, так оно и есть: «чтобы не потерять целое, лучше отдать часть». Адвокату. Небольшую — если сравнивать с ценой земли. Зато с гарантией и без головной боли.