Купить апартаменты и получить квартиру?

11 Января в 19:49 359 Ольга Ермакова

Представьте, что вы купили у застройщика апартаменты, а через некоторое время узнали, что недвижимость — жилая. То есть это не апартаменты, а настоящая квартира. Скорее всего, такой сюрприз покажется приятным: у жилья помимо более высокой цены есть и ряд других преимуществ по сравнению с апартаментами. Девелоперам перевод апартаментов в квартиры тоже по многим причинам выгоден. Время скупать апартаменты и ждать их массовых превращений в жилье? Как бы не так, говорят эксперты.

Купить апартаменты и получить квартиру?

В прошлом, 2015 г. компания Capital Group объявила о завершении процедуры перевода в архпроекте «Лица». Также стали жильем апартаменты в МФК «Легенды Цветного», «Водный», «Фили Град». В процессе перевода — проекты «Резиденция Монэ», «Царицыно-2», на очереди — МФК «Савеловский Сити», ЖК «Старт-формат», клубный дом «Рахманинов». По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», с начала года власти рассмотрели возможность перевода в жилую недвижимость восьми проектов с апартаментами. Зачем это нужно застройщикам?

Девелоперу выгодно

Купить апартаменты и получить квартиру?

В первую очередь девелоперы ориентируются на спрос, который на жилье выше, чем на апартаменты. Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов признает, что квартиры — более понятный продукт для покупателей. Отсутствие четкой правовой и законодательной базы, регламентирующей статус апартаментов, подталкивает девелоперов к решению об изменении назначения своих проектов. К тому же квартиры можно продать дороже.

«Покупательское «недоверие» к апартаментам нашло свое отражение в ценообразовании: даже в рамках одного проекта разница между стоимостью квадратного метра в апартаментах и квартирах достигает 20–25%», — отмечает А. Белоусов.

Получив разрешение на перевод апартаментов в жилье, девелопер выигрывает как в плане спроса, так и в плане денежной выгоды.

Наглядным примером может служить и МФК «Водный», где застройщик перевел часть апартаментов в жилье. Как рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», теперь разница между аналогичными по площади однокомнатными квартирами и апартаментами достигает 1–1,5 млн руб., между двухкомнатными — 2,5–3,5 млн руб. Причем после завершения процедуры перевода увеличился спрос именно на жилье. Количество сделок с квартирами и апартаментами находится примерно в соотношении 70 к 30%.

Делаем вывод: получив разрешение на перевод апартаментов в жилье, девелопер выигрывает как в плане спроса, так и в плане денежной выгоды.

Покупателю интересно

Купить апартаменты и получить квартиру?

ЖК «Фили Град»

Почему приобретатели больше ценят квартиры? Как уже упоминалось, это более понятный продукт. Но есть и другие очевидные преимущества.

«Квартира официально считается жильем, следовательно, там можно прописаться. К тому же застройщик должен будет возвести необходимый минимум социальной инфраструктуры в зависимости от масштаба объекта», — называет главное преимущество квартир Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Другой аргумент — налоги. На помещения, которые имеют статус нежилой недвижимости, они достаточно высокие. Так, ставка на апартаменты в составе апарт-отелей (гостиничная недвижимость) составляет 0,5% от кадастровой стоимости, на апартаменты в составе многофункционального комплекса (офисы) — 2%. На квартиры же налоги на порядок ниже: всего 0,1% от кадастровой стоимости на жилье с ценой менее 10 млн руб., 0,15% — от 10 до 20 млн руб., 0,2% — от 20 до 50 млн руб. Кроме того, при покупке квартиры положен налоговый вычет, а на нежилые помещения такая льгота не распространяется.

 ЦИФРЫ
20–25% достигает разница между стоимостью 1 кв. м в апартаментах и квартирах в одном проекте.
 
На 10–15% ниже коммунальные платежи за квартиры, чем за апартаменты.
 
От 700 тыс. до 1,3 млн руб. — такова для девелопера стоимость перевода апартаментов в жилье (за один объект).

Еще один немаловажный аспект — коммунальные платежи, которые для владельцев квартир ниже в среднем на 10–15%. «Тарифы ЖКХ для апартаментов выше, так как их обслуживает управляющая компания застройщика, которая определяет цифры самостоятельно. Как правило, они немного выше, чем в жилых комплексах», — объясняет С. Лебедева.

Получается, что повезло покупателям, которые успели заключить договор на покупку апартаментов, а в итоге получили квартиры. Как отмечает И. Доброхотова, тем, кто покупает уже после перевода апартаментов в жилье, приобретение обойдется дороже — как минимум на стоимость самой процедуры (по данным «БЕСТ-Новострой», сумма перевода одного лота колеблется от 700 тыс. до 1,3 млн руб.).

Город принял?

Купить апартаменты и получить квартиру?

ЖК «Лица»

Фото: КАПИТАЛ ГРУПП

Некоторые ЖК и апарт-комплексы почти полностью совпадают по основным потребительским качествам. «Технические характеристики и у апартаментов, и у жилья сейчас практически равнозначны, — говорит Алексей Гончаров, вице-президент компании «Галс-Девелопмент». — Преимущество здесь на стороне тех проектов, где есть достаточное количество социальной инфраструктуры или хотя бы возможность ее создания. Сейчас этот аспект город рассматривает уже на стадии согласования проекта».

Но есть и другие примеры. Комплексы апартаментов в старых реконструированных зданиях часто расположены на территориях, где социальных объектов нет, и построить их невозможно, так как нет свободных земельных участков. Превратить такие проекты в жилые крайне проблематично. Как объясняет И. Доброхотова, основное препятствие — несоответствие действующим строительным нормам и правилам. Это касается, например, инсоляции, обеспеченности учебными и медицинскими учреждениями и т. д. В качестве примера можно привести комплекс Starting House, апартаменты в котором вряд ли получится перевести в жилье. Также статус квартир невозможно присвоить лофтам, поскольку это бывшие заводские помещения, которые не проходят ни по планировочным решениям, ни по нормативам инсоляции.

Повезло тем покупателям, которые успели заключить договор на покупку апартаментов, а в итоге получили квартиры.

А в некоторых случаях перевод невозможен, поскольку девелопер его и не планировал, изначально ориентируясь на другие цели. Так, в апарт-отелях YE’S у помещений гостиничное назначение, тем не менее проблем с их реализацией нет. Все частные инвесторы, выкупившие апартаменты, получают гарантированный доход от сдачи номеров в аренду. Причем поиском постояльцев необязательно заниматься собственнику, все организационные вопросы можно решить с помощью управляющей компании.

Как признают эксперты, некоторым нежилым объектам, даже не в полной мере отвечающим требованиям действующих нормативов, при наличии у девелопера мощного административного ресурса может повезти стать квартирами. Однако в массовом порядке это вряд ли возможно.

Точный перевод

Купить апартаменты и получить квартиру?

На какие апартаменты стоит ориентироваться покупателю, чтобы дождаться их превращения в квартиру? Примером здесь может служить уже упомянутый архпроект «Лица». Как рассказали в Capital Group, в самом начале работы над апартаментным комплексом архитектор должен уточнять, по каким нормативам будет разрабатываться проект: жилым или гостиничным. При работе над архпроектом «Лица» учитывались оба норматива. Именно благодаря этому факту в связи с переводом, который осуществлялся на высокой стадии готовности комплекса, никаких конструктивных корректировок в проект вносить не потребовалось. «Так, при проектировании апарт-отеля мы проходили по нормативам с минимальным количеством машино-мест, — говорит А. Белоусов. — Тем не менее потратили дополнительное время и средства и сделали в «Лицах» полноценный трехуровневый подземный паркинг более чем на 1 тыс. мест».

Купить апартаменты и получить квартиру?

В целом можно сказать, что в случае с переводом все очень индивидуально. «Вопрос о соответствии может быть разрешен только применительно к отдельному жилому помещению или дому с учетом того, в какой зоне градостроительного регулирования он находится, соблюдаются ли санитарно-эпидемиологические нормы, нет ли опасных объектов поблизости и пр.», — объясняет И. Доброхотова.

Людям, которые уже купили апартаменты и надеются на их превращение в квартиры, нужно иметь в виду, что реконструируемые здания вряд ли удастся перевести в жилье, так как они изначально проектировались без учета норм жилых помещений, поэтому внести какие-либо конструктивные изменения будет проблематично. Мария Литинецкая советует всем собственникам, заинтересованным в переводе, объединиться с соседями и нанять адвоката. Вероятность положительного решения повышается, если в проекте уже есть квартиры.

0 0
Cтатьи по теме:
  • Как иностранцу купить недвижимость в России

    Рассказали, какие преграды придется пройти иностранцу, прежде чем ему удастся купить квартиру в нашей стране.

  • Как купить или продать гараж

    Собственный гараж – мечта многих автомобилистов. Особенно остро проблема стоит в крупных мегаполисах, где каждый участок земли на счету. В итоге гаражи постоянно растут в цене, а процесс купли-продажи может преподнести массу юридических сюрпризов.

  • За что государство может отнять квартиру?

    Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных