Купить апартаменты и получить квартиру?

Представьте, что вы купили у застройщика апартаменты, а через некоторое время узнали, что недвижимость — жилая. То есть это не апартаменты, а настоящая квартира. Скорее всего, такой сюрприз покажется приятным: у жилья помимо более высокой цены есть и ряд других преимуществ по сравнению с апартаментами. Девелоперам перевод апартаментов в квартиры тоже по многим причинам выгоден. Время скупать апартаменты и ждать их массовых превращений в жилье? Как бы не так, говорят эксперты.

В прошлом, 2015 г. компания Capital Group объявила о завершении процедуры перевода в архпроекте «Лица». Также стали жильем апартаменты в МФК «Легенды Цветного», «Водный», «Фили Град». В процессе перевода — проекты «Резиденция Монэ», «Царицыно-2», на очереди — МФК «Савеловский Сити», ЖК «Старт-формат», клубный дом «Рахманинов». По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», с начала года власти рассмотрели возможность перевода в жилую недвижимость восьми проектов с апартаментами. Зачем это нужно застройщикам?

Девелоперу выгодно

В первую очередь девелоперы ориентируются на спрос, который на жилье выше, чем на апартаменты. Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов признает, что квартиры — более понятный продукт для покупателей. Отсутствие четкой правовой и законодательной базы, регламентирующей статус апартаментов, подталкивает девелоперов к решению об изменении назначения своих проектов. К тому же квартиры можно продать дороже.

«Покупательское «недоверие» к апартаментам нашло свое отражение в ценообразовании: даже в рамках одного проекта разница между стоимостью квадратного метра в апартаментах и квартирах достигает 20–25%», — отмечает А. Белоусов.

Наглядным примером может служить и МФК «Водный», где застройщик перевел часть апартаментов в жилье. Как рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», теперь разница между аналогичными по площади однокомнатными квартирами и апартаментами достигает 1–1,5 млн руб., между двухкомнатными — 2,5–3,5 млн руб. Причем после завершения процедуры перевода увеличился спрос именно на жилье. Количество сделок с квартирами и апартаментами находится примерно в соотношении 70 к 30%.

Делаем вывод: получив разрешение на перевод апартаментов в жилье, девелопер выигрывает как в плане спроса, так и в плане денежной выгоды.

Покупателю интересно

Почему приобретатели больше ценят квартиры? Как уже упоминалось, это более понятный продукт. Но есть и другие очевидные преимущества.

«Квартира официально считается жильем, следовательно, там можно прописаться. К тому же застройщик должен будет возвести необходимый минимум социальной инфраструктуры в зависимости от масштаба объекта», — называет главное преимущество квартир Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Другой аргумент — налоги. На помещения, которые имеют статус нежилой недвижимости, они достаточно высокие. Так, ставка на апартаменты в составе апарт-отелей (гостиничная недвижимость) составляет 0,5% от кадастровой стоимости, на апартаменты в составе многофункционального комплекса (офисы) — 2%. На квартиры же налоги на порядок ниже: всего 0,1% от кадастровой стоимости на жилье с ценой менее 10 млн руб., 0,15% — от 10 до 20 млн руб., 0,2% — от 20 до 50 млн руб. Кроме того, при покупке квартиры положен налоговый вычет, а на нежилые помещения такая льгота не распространяется.

Еще один немаловажный аспект — коммунальные платежи, которые для владельцев квартир ниже в среднем на 10–15%. «Тарифы ЖКХ для апартаментов выше, так как их обслуживает управляющая компания застройщика, которая определяет цифры самостоятельно. Как правило, они немного выше, чем в жилых комплексах», — объясняет С. Лебедева.

Получается, что повезло покупателям, которые успели заключить договор на покупку апартаментов, а в итоге получили квартиры. Как отмечает И. Доброхотова, тем, кто покупает уже после перевода апартаментов в жилье, приобретение обойдется дороже — как минимум на стоимость самой процедуры (по данным «БЕСТ-Новострой», сумма перевода одного лота колеблется от 700 тыс. до 1,3 млн руб.).

Город принял?

Некоторые ЖК и апарт-комплексы почти полностью совпадают по основным потребительским качествам. «Технические характеристики и у апартаментов, и у жилья сейчас практически равнозначны, — говорит Алексей Гончаров, вице-президент компании «Галс-Девелопмент». — Преимущество здесь на стороне тех проектов, где есть достаточное количество социальной инфраструктуры или хотя бы возможность ее создания. Сейчас этот аспект город рассматривает уже на стадии согласования проекта».

Но есть и другие примеры. Комплексы апартаментов в старых реконструированных зданиях часто расположены на территориях, где социальных объектов нет, и построить их невозможно, так как нет свободных земельных участков. Превратить такие проекты в жилые крайне проблематично. Как объясняет И. Доброхотова, основное препятствие — несоответствие действующим строительным нормам и правилам. Это касается, например, инсоляции, обеспеченности учебными и медицинскими учреждениями и т. д. В качестве примера можно привести комплекс Starting House, апартаменты в котором вряд ли получится перевести в жилье. Также статус квартир невозможно присвоить лофтам, поскольку это бывшие заводские помещения, которые не проходят ни по планировочным решениям, ни по нормативам инсоляции.

А в некоторых случаях перевод невозможен, поскольку девелопер его и не планировал, изначально ориентируясь на другие цели. Так, в апарт-отелях YE’S у помещений гостиничное назначение, тем не менее проблем с их реализацией нет. Все частные инвесторы, выкупившие апартаменты, получают гарантированный доход от сдачи номеров в аренду. Причем поиском постояльцев необязательно заниматься собственнику, все организационные вопросы можно решить с помощью управляющей компании.

Как признают эксперты, некоторым нежилым объектам, даже не в полной мере отвечающим требованиям действующих нормативов, при наличии у девелопера мощного административного ресурса может повезти стать квартирами. Однако в массовом порядке это вряд ли возможно.

Точный перевод

На какие апартаменты стоит ориентироваться покупателю, чтобы дождаться их превращения в квартиру? Примером здесь может служить уже упомянутый архпроект «Лица». Как рассказали в Capital Group, в самом начале работы над апартаментным комплексом архитектор должен уточнять, по каким нормативам будет разрабатываться проект: жилым или гостиничным. При работе над архпроектом «Лица» учитывались оба норматива. Именно благодаря этому факту в связи с переводом, который осуществлялся на высокой стадии готовности комплекса, никаких конструктивных корректировок в проект вносить не потребовалось. «Так, при проектировании апарт-отеля мы проходили по нормативам с минимальным количеством машино-мест, — говорит А. Белоусов. — Тем не менее потратили дополнительное время и средства и сделали в «Лицах» полноценный трехуровневый подземный паркинг более чем на 1 тыс. мест».

В целом можно сказать, что в случае с переводом все очень индивидуально. «Вопрос о соответствии может быть разрешен только применительно к отдельному жилому помещению или дому с учетом того, в какой зоне градостроительного регулирования он находится, соблюдаются ли санитарно-эпидемиологические нормы, нет ли опасных объектов поблизости и пр.», — объясняет И. Доброхотова.

Людям, которые уже купили апартаменты и надеются на их превращение в квартиры, нужно иметь в виду, что реконструируемые здания вряд ли удастся перевести в жилье, так как они изначально проектировались без учета норм жилых помещений, поэтому внести какие-либо конструктивные изменения будет проблематично. Мария Литинецкая советует всем собственникам, заинтересованным в переводе, объединиться с соседями и нанять адвоката. Вероятность положительного решения повышается, если в проекте уже есть квартиры.