Крымская недвижимость: год после возвращения в Россию

Крым отметил годовщину возвращения в состав России. Первые итоги свидетельствуют: полуостров становится одним из самых привлекательных мест в стране для приобретения жилья. Растет интерес к южной недвижимости как у покупателей, так и у инвесторов, повышается ее стоимость.

От неопределенности — к российской системе

За 20-летие, прошедшее с момента распада Советского Союза, Украина практически не вкладывала средств в развитие полуострова. Инфраструктура, оставшаяся со времен СССР, сильно износилась. В силу политической и экономической нестабильности редко кто из наших граждан покупал здесь недвижимость. По этой же причине инвесторы не вкладывали деньги в новые проекты. Тем не менее Крым как место отдыха и в это время привлекал россиян, обладавших не слишком толстым кошельком. Пребывание здесь для среднестатистического отпускника было хоть и не всегда комфортным, но по деньгам вполне приемлемым. Тем более что климатические условия и природа полуострова ничем не уступают таковым в Турции, на Лазурном Берегу, в Монако и в других известных курортных зонах.

Чем был примечателен год, прошедший в составе России, какие появились тенденции на рынке недвижимости? По свидетельству пресс-службы аналитической системы REM Navigator, в прошлом году вплоть до осени продолжалось состояние неопределенности, обусловленное политическими процессами на Украине и в Крыму. Майдан и смена власти отразились в январе-феврале 2%-ным падением цен на жилье. Первое время, после присоединения полуострова к России и прекращения работы украинских банков, нотариата, кадастровых и оценочных организаций, рынок практически замер. В марте-апреле стоимость жилья снизилась еще на 4%. В это же время появились первые российские покупатели, которые начали прицениваться к крымской недвижимости. Но их активность не имела практических результатов. Даже если и находились приемлемые варианты, сделку невозможно было оформить — украинские реестры были заблокированы, а российские еще не успели сформироваться. Да и цены вопреки ожиданиям отпугивали. Так что дальше задатка редко когда доходило. Квартира в Крыму по-прежнему оставалась мечтой.

Тем не менее даже такой вялотекущий процесс привел к подорожанию квартир и домов на 6,5% в мае-июне. Покупательская активность резко возросла только в сентябре-октябре, когда начали включаться в работу российские нотариальные, кадастровые и прочие, необходимые для нормального функционирования рынка недвижимости, системы. Появился и заинтересованный пок упатель. Стоимость жилья в Крыму за эти месяцы увеличилась на 26%, а концу года подросла еще на 20–25%.

Нужно учесть еще одну характерную особенность. В период смены вех, когда Крым приспосабливался к условиям российского рынка с его иным ценообразованием, новыми законодательством и практикой, вторичный сегмент действительно замер. Но первичный, прежде всего на стадии заключения договоров, продемонстрировал определенную активность — главным образом на побережье и в Севастополе. Он адекватно отреагировал и на смену денежной единицы, и на повышение цен на стройматериалы, а также возросшие расходы на эксплуатацию машин и механизмов, обеспечение нового уровня заработной платы, смену налоговой системы. Не были забыты и прибыли застройщиков. Впрочем, если напомнить, что крымский рынок недвижимости и в прежние, и в новые времена всегда опирался в расчетах на доллар, то секрет такой стабильности становится более понятным.

Жилье в Севастополе: по новым законам

Возвращение полуострова в состав России означает вхождение и его строительной отрасли в российскую систему управления. Активно включилось в работу Министерство строительства и ЖКХ России. Еще в ноябре прошлого года власти Крыма и Севастополя подписали соглашение с Минстроем и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) о вхождении в программу «Жилье для российской семьи». Программа предусматривает строительство в стране до конца 2017 г. дополнительных 25 млн кв. м жилья экономкласса (его стоимость должна быть на 20% ниже рыночной). В Крыму в рамках программы для различных социальных категорий населения возведут 50 тыс. кв. м, в Севастополе — 130 тыс. кв. м жилья. Первый проект, включающий в себя возведение 25 тыс. кв. м в жилья в Евпатории, будет реализован в 2016 г.

Слово и за ипотекой. С 2015 г. в регионе запускается новая программа социальной ипотеки АИЖК: ставка 10,6–11,1% годовых, минимальный первоначальный взнос — 10% от общей стоимости, срок кредита — до 30 лет.

Решено, что налог на недвижимость физических лиц по кадастровой стоимости, введенный в России с начала этого года, в Крыму появится не ранее 2016-го. С учетом интересов жителей полуострова на год, до 1 марта 2016 г., Госдума продлила сроки приватизации жилья в России.

Госсовет Крыма сейчас завершил работу над законопроектом о правилах предоставления земли, согласно которому бесплатные участки смогут получить граждане, стоявшие в очереди до референдума. В то же время планируется ввести мораторий на перепродажу участков. С помощью запрета чиновники рассчитывают избежать спекуляций. Срок моратория может составить пять — семь лет. При получении земли для строительства собственник обязан будет приступить к ее освоению в течение трех лет. По мнению властей, это позволит избежать неэффективного использования природных ресурсов и повысит собираемость налогов.

Принят закон об обеспечении жильем детей-сирот. На эти цели в 2015 г. выделено 33 млн руб. Квартира предоставляется по достижении 18 лет. Социальное жилье получат и другие категории очередников.

С учетом новых российских реалий Совет министров Республики Крым принял государственную программу развития строительной отрасли республики на 2015–2017 гг. Основными ее целями являются стимулирование развития жилищного строительства, повышение доступности и уровня обеспеченности жильем крымчан, устойчивое развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, создание условий для привлечения инвестиций в республику. Общий объем финансирования программы — 7 млрд 764,6 млн руб. В 2015 г. в рамках программы на развитие строительной отрасли Крыма выделено 1,4 млрд руб.

Бонус за референдум

В канун празднования годовщины вхождения Крымского полуострова в состав Российской Федерации эксперты маркетингового агентства «Маркет-Крым» подвели первые итоги российского года для рынка вторичной недвижимости Севастополя. Как показало исследование, от перехода города в состав РФ больше всех выиграли владельцы однокомнатных квартир. Двукратное подорожание жилья стало своеобразным бонусом за их участие в историческом референдуме 16 марта 2014 г. Стоит отметить, что существенно подорожали не только однокомнатные, но двух- и трехкомнатные квартиры, однако однушки являются самым востребованным товаром на рынке вторичного жилья в Севастополе.

По состоянию на 18 марта 2015 г. усредненная стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах здесь составила 99,8 тыс. руб. Перед мартовским референдумом 2014 г. квадрат в севастопольских однушках в пересчете на доллары стоил в среднем 880 долл./кв. м, в марте 2015-го — 1640 долл.

Меньше всего за год подорожали однокомнатные хрущевки. Если в начале 2014 г. квадрат в таких квартирах в среднем стоил 937 долл., то нынешней весной — 1584 долл. Прирост — 69%. Отметим, что за годы украинской юрисдикции власти практически не выделяли средств на ремонт ветхого жилого фонда Севастополя, и большинство домов хрущевского периода постройки находится в аварийном состоянии. В 2015 г. Минстрой России выделил 850 млн руб. на исправление ситуации. Так что часть хрущевок ждет расселение.

Наибольший прирост (свыше 100%) показали малосемейные квартиры. Если перед референдумом квадрат в севастопольских малосемейках стоил 817 долл., то через год — 1641 долл. Такая ситуация связана с гражданской войной на Украине. Дешевые квартиры арендуют и покупают беженцы из Донецкой и Луганской областей. А квартиры с улучшенной планировкой в Севастополе за год подорожали с 866 до 1642 долл./кв. м.

О перспективах

Нет никаких сомнений, что с улучшением политической и экономической ситуации, развитием инфраструктуры полуострова, ростом деловой активности цены на рынке недвижимости Крыма будут неуклонно повышаться, конкурируя с ценами на Черноморском побережье Краснодарского края. Свое­образный Рубикон для участников рынка недвижимости — строительство Керченского моста. Как вытекает из распоряжения Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 г., эксплуатация автотранспортного перехода в рабочем режиме должна начаться с 18 декабря 2018 г. Именно к этому времени должен сформироваться и рынок недвижимости полуострова, определится баланс спроса и предложения.

Росту будет способствовать и новая четырехполосная магистраль «Таврида», которая соединит города-порты Керчь и Севастополь. Еще большую роль сыграет режим свободной экономической зоны, который начинает действовать на полуострове с этого года. Он рассчитан на 25 лет и предполагает особые условия для предпринимательской деятельности, льготное налогообложение, ускоренное прохождение таможенных процедур. На участие в свободной экономической зоне уже подали заявки более 200 будущих инвесторов, стали подписывать первые договоры.

По данным ведущих крымских агентств недвижимости, с формированием современной инфраструктуры будет расти и востребованность недвижимости полуострова у россиян. А вот что касается возможной конкуренции с застройщиками с материка, то местные строители ее не опасаются. Здешние подрядные организации хорошо структурированы, специализированы, обладают неплохой базой и кадрами. На строительном рынке Севастополя за год, например, не произошло каких-либо изменений. Строительные компании, которые фигурировали на рынке в украинском Севастополе, продолжают осуществлять свою деятельность и по сей день. Это такие хорошо известные компании, как «Консоль», «Интерстрой», «Парангон», «Карбон», «Вертикаль», «Севастопольстрой», «Профессионал», «Севпроектмонтаж», «Скальса» и др. По объективно сложившимся причинам (сформированные и отлаженные механизмы взаимодействия существующих застройщиков с рынком, отсутствие привлекательных участков для застройки и т. д.) на рынке недвижимости Крыма практически отсутствуют крупные федеральные, в том числе и московские, игроки строительной отрасли. Так что если и проявится где конкуренция, то разве что при возведении объектов общефедерального значения.

Цены на недвижимость у крымчан в основном формируются в долларах США. Первичный рынок недвижимости начал постепенный переход на рублевые цены, вторичный пока более инертен. Завершится этот процесс, скорее всего, с наступлением стабилизации российской валюты.

Говоря о ценах на недвижимость, нельзя оставить без внимания стройматериалы, стоимость которых за год резко выросла. Причина — прекращение активных поставок с материковой части Украины. Все сейчас доставляется через Керченскую паромную переправу — из Краснодарского края и Ростовской области. Цены на строительные материалы остаются высокими. А дорогая перевозка сказывается и на себестоимости строительства.