Крупный бизнес созрел для доходных домов

В настоящий момент в России сложились весьма благоприятные условия для создания такого вида жилья, как доходные дома. Таким образом, на рынок аренды жилой недвижимости впервые в новейшей российской истории могут выйти крупные и средние собственники. К этому выводу пришла экспертная группа кафедры политической экономии Российского экономического университета (РЭУ) имени Г. В. Плеханова.

В подготовленном учеными ведущего российского вуза исследовании отмечается, что из-за кризиса на рынке недвижимости сегодня появилось достаточно большое количество не проданных застройщиками и потерявших в цене инвестиционных квартир. Спрос на недвижимость снизился. И причин этому несколько, в том числе подорожавшая ипотека, снижение реальных доходов населения, общая неопределенность в оте­чественной экономике.

Правительство пытается вдохнуть вторую жизнь в ипотеку, ставя перед собой цель снижения конечной ставки по жилищным кредитам на приобретение квартир на первичном рынке с нынешних 17–20% годовых до 13. Это ниже ключевой ставки Центрального банка, составляющей 15%. Соответствующие решения были приняты на совещании у премьер-министра Дмитрия Медведева. Они предусматривают субсидирование ставки по ипотечным кредитам за счет средств федерального бюджета.

Программа разработана Минстроем как антикризисный механизм, направленный на поддержание рынка недвижимости. Цена вопроса для казны — 20 млрд руб., которые в текущем году обеспечат объем выданных кредитов в размере 400 млрд руб. Однако частичное восстановление ипотеки не исключает радикальных перемен на рынке арендного жилья.

Последние полтора десятка лет арендой преимущественно занимались мелкие собственники. «Представители крупного и среднего бизнеса брезговали этой сферой, считая дело недостаточно доходным. Причиной был бум ипотечных программ и рост цен на жилье. Капитал получал доходы с продаж или ориентировался на рост капитализации», — считает заведующий кафедрой политической экономии РЭУ Руслан Дзарасов.

Однако сейчас ситуация коренным образом изменилась. По словам ученого, аренда жилья дешевеет в крупных городах (в 2014 г. примерно на 5%). Это происходит из-за опережающего роста предложения. В то же время спрос на покупку квартир снижается. С падением курса рубля жилье стало особенно переоцененным, так как упали доходы потенциальных покупателей. По мнению Р. Дзарасова, эти люди отложили до лучших времен решение своего квартирного вопроса.

«После панического роста спроса на новое жилье в конце 2014 г. на рынке установился штиль. Причем слабеющий спрос нервирует владельцев инвестиционных квартир, которые сознают огромные потери капитализации и не понимают еще возможностей в новых условиях рынка», — отмечает сотрудник кафедры и руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений Василий Колташов. По его оценке, часть российской недвижимости не «работает», то есть не приносит никаких доходов и не используется собственниками.

Ввести это жилье в реальный оборот можно, организовав доходные дома, по примеру того, как это было в царской России. В исследовании отмечается, что для возрождения дореволюционной практики не потребуется крупных капиталовложений. Банки, инвестиционные фирмы и отдельные лица к сегодняшнему дню накопили немало нереализованных квартир. Еще один резерв — коммерческая недвижимость, спрос на аренду которой в условиях кризиса падает особенно быстро. Так, в Москве, по данным консалтинговой компании Knight Frank за последний квартал 2014 г., цены на аренду помещений под офисы достигли уровня 2005-го, а процент незанятых помещений составил 28%.

Многие офисные здания могут быть достаточно быстро переоборудованы под съемное жилье. И хотя спрос на аренду жилья тоже снижается, что прежде всего указывает на завышенные цены, арендаторов можно привлечь как скидками, так и повышенным уровнем комфорта. Кризис уже создал нишу для бизнеса, основанного на доходных домах, которые могут приносить неплохую прибыль, резюмируют ученые кафедры политической экономии Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова.