«Круг доверия» в долевом строительстве жилья

30 Июля в 15:38 33

Проект 2004 г. под названием «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» создавался в основном для развития системы ипотечного кредитования, которое, по мнению правительства страны, должно было помочь населению решить квартирный вопрос. Но, к сожалению, этого не произошло. Жилье, как, впрочем, и сама ипотека, для большинства граждан остается недоступным.

Надо отдать должное усилиям государства — российский рынок ипотеки за эти годы прошел огромный путь становления: кредитные портфели банков, задействованных в системе ипотечного рефинансирования, исчисляются сегодня триллионами рублей. Доля сделок с недвижимостью с использованием заемных средств выросла до 20%. Однако доступность жилья для граждан определяется не только развитостью институтов ипотеки. На стоимость недвижимости влияет в первую очередь достаточное количество самого жилья.
 
Надо больше строить
 
«Круг доверия» в долевом строительстве жильяИрина Радченко,

вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), заместитель председателя экспертного совета по вопросам долевого жилищного строительства при правительстве Московской области
Для естественного обновления жилищного фонда необходимо строить по 1 кв. м на человека в год, то есть в России ежегодно должны вводить в строй 142 млн кв. м жилья. Реальная цифра скромнее — в 2012 г. было введено 65,2 млн кв. м. Возможно ли увеличить темпы строительства в ближайшие годы? При существующих в стране способах финансирования этого рынка подобные прогнозы вызывают сомнения. И на это есть причины.
 
Во-первых, банки по-прежнему неохотно кредитуют строителей, а если и выдают кредиты, то под высокий процент, пытаясь компенсировать свои риски. Во-вторых, застройщики, как и прежде, вынуждены обращаться за средствами к дольщикам, однако государство существенно ограничивает их попытки привлекать деньги граждан на покупку квартир на этапе котлована, руководствуясь положениями закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов в недвижимости» (закон № 214-ФЗ). В-третьих, количество обманутых дольщиков, исчисляемое десятками тысяч, отпугивает потенциальных покупателей, которые готовы несколько переплатить за готовое жилье, чем остаться и без денег, и без квартир, связавшись с неблагонадежным застройщиком.
 
Риски страхования
 
65,2 млн кв. м жилья было введено в строй в 2012 г., хотя для естественного обновления жилищного фонда необходимо строить не менее 142 млн кв. м/год.
Свобода выбора для потребителя на рынке долевого строительства должна подкрепляться уверенностью в надежности партнера. Однако у рядового покупателя нет опыта и специальных знаний для оценки рисков инвестиций.
 
Деятельность банков по привлечению средств граждан жестко контролирует Центробанк, страховых компаний (СК) — Федеральная служба по финансовым рынкам. Кто следит за оборотом денежных средств, который исчисляется миллиардами рублей, на рынке долевого строительства? А ведь обман с квартирой или домом сопровождается не только существенными потерями денежных инвестиций для граждан, но и большим социальным напряжением в обществе.
 
Желая придать больше уверенности дольщикам в сохранении своих денег в случае банкротства застройщика, в конце прошлого года федеральные власти приняли закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (закон № 294-ФЗ), обязывающий страховать каждый договор долевого участия либо выдавать банковскую гарантию на полную сумму сделки. Однако эта мера, несмотря на очевидную полезность, вызывает ряд серьезных вопросов. Готовы ли страховые компании взять на себя такие риски? Какими будут тарифы? Какие банки и почем будут выдавать гарантии? И, наконец, как все это повлияет на стоимость жилья, ведь не секрет, что для граждан участие в долевом строительстве — это возможность купить квартиру дешевле. Закон вступит в силу 1 января 2014 г. — это означает, что у участников рынка строительства жилья осталось не так много времени для того, чтобы обозначить правила игры.
 
Банки и СК, готовые выдать гарантии или страховку дольщикам, должны рассчитать свои риски, то есть оценить вероятность банкротства застройщика. Для этого придется разработать методики оценки, выбрать партнеров, провести предварительные переговоры. Все это может занять много времени. Нетрудно предположить, что 1 января 2014 г. либо стройка остановится, поскольку деньги дольщиков нельзя будет принимать без выдачи соответствующих гарантий, либо застройщики по старинке сделают вид, что они ничего не знали о новом законе. Такая порочная практика игнорирования закона, увы, наблюдалась и ранее. Многие годы девелоперы всячески избегали работать в соответствии с законом № 214-ФЗ, и лишь теперь, когда с момента принятия нормативного акта прошло почти десять лет, количество компаний, соблюдающих этот закон, приблизилось к 80%.
 
Каким образом можно помочь застройщикам, банкам и страховщикам договориться между собой?
 
Попасть в список
 
Большинство покупателей при выборе новостройки руководствуются ценой — чем дешевле, тем лучше. Правильнее было бы предложить населению рейтинг надежности компаний, который позволил бы не ошибиться с выбором.
При Общественном совете по вопросам долевого жилищного строительства в Московской области 24 декабря 2012 г. создана Рабочая группа по разработке методологии рейтингования застройщиков. Идею о необходимости создания подобного рейтинга неоднократно озвучивал в своих выступлениях временно исполняющий обязанности губернатора Московской области Андрей Воробьев.
 
Задача экспертизы, на основании которой строится рейтинг, состоит в донесении до возможно большего числа людей объективной информации о строительных проектах и компаниях-застройщиках путем оценки их возможностей закончить объект в заданные сроки. Причем информация эта должна быть понятна не только специалистам банков или СК, но и потенциальным дольщикам, то есть непрофессионалам. В настоящее время у граждан практически нет надежных ориентиров при выборе застройщика, имеется только список проблемных объектов на сайте областного правительства. Большинство покупателей по-прежнему руководствуются ценой — чем дешевле, тем лучше. Но зачастую именно подобные варианты наиболее опасны.
 
Правильнее было бы предложить населению некую шкалу, рейтинг надежности и успешности компаний, который позволил бы не ошибиться с выбором. Прежде чем отдать деньги в СК или открыть депозит в банке, потребитель сможет соотнести риски и выгоду, заглянув в рейтинги, которые станут публичными. Похожий механизм предполагает и общественная экспертиза строительных проектов.
 
В течение срока действия рейтинга проводится его мониторинг. В случае получения данных об изменении ключевых параметров, влияющих на исполнение обязательств застройщиком, рейтинг надежности может быть изменен в ту или иную сторону.
 
Этот новый проект под названием «Круг доверия» реализует некоммерческое партнерство «Международная академия ипотеки и недвижимости», которое было создано в 2002 г. при поддержке Госдумы РФ. Суть программы состоит в том, что строительная компания проходит экспертизу — специалисты оценивают юридическую чистоту и финансовое состояние застройщика и проекта.
 
Добровольное участие в программе говорит о готовности предприятия к открытости, честному ведению дел, и это будет сигналом для покупателей, что компании можно доверять. Застройщик, имеющий положительный рейтинг, получит льготные условия страхования договоров долевого участия от СК и банков.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных