Кредиты свободного плавания

Несколько месяцев назад произошло сразу два небезынтересных для потенциальных покупателей новостроек события. Во-первых, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начало напрямую сотрудничать с несколькими застройщиками Москвы и Подмосковья. А во-вторых, оно запустило новую ипотечную программу с переменной ставкой, в соответствии с которой проценты по кредиту зависят от размера инфляции в стране. Выгодно ли это заемщикам?

На волне инфляции

Ипотечный кредит с плавающей ставкой — продукт для России не новый, хотя не очень распространенный. Проценты по нему состоят из двух частей — фиксированной и переменной, которая регулярно пересматривается. Она не зависит ни от размера займа, ни от финансовых возможностей клиента банка, а определяется внешними факторами. Как правило, за основу расчета переменной части берутся ставки, по которым в данный момент кредиты друг другу выдают сами банки. Самые известные из таких величин — это Libor (лондонская межбанковская ставка предложения), MosPrime (рассчитывается Национальной валютной ассоциацией на основе ставок рублевых кредитов нескольких крупных российских банков) и Euribor (средневзвешенная ставка по межбанковским кредитам, выдаваемым в евро).

Однако можно оттолкнуться и от переменного параметра более высокого уровня, который более понятен обычным людям, берущим ипотеку. Именно так поступили в АИЖК, когда в начале 2016 г. запустили ипотеку с переменной ставкой, привязанной к индексу потребительских цен, то есть по сути — к уровню инфляции в стране. Проценты по такому кредиту рассчитывают следующим образом. За постоянную часть берут 4,9%. Этой суммы, по мнению АИЖК, достаточно, чтобы покрыть собственные риски, учесть стоимость фондирования и получить некоторую маржу. А вот переменную часть корректируют раз в квартал, вычисляя ее по определенной формуле с помощью индексов потребительских цен (ИПЦ) за три месяца, предшествующих перерасчету.

ИПЦ, по которому судят о величине инфляции, — показатель официальный, его регулярно вычисляет и публикует Росстат. Причем размер его постоянно меняется. Скажем, в 2015 г., по данным системы «Консультант плюс», он колебался в диапазоне 100,2–102,2% (рассчитывается в процентах к предыдущему месяцу), в 2014 г. — 100,2–102,6%, а годом ранее — 100,1–100,7%.

Курс на низкую ставку

Знать прошлые колебания индекса потребительских цен полезно, чтобы предположить, насколько в принципе может меняться ставка по такому кредиту. Однако заранее рассчитать по этим данным размер ежемесячного платежа и срок кредита невозможно, ведь они касаются лишь прошлого, а не будущего, в котором за ипотеку предстоит расплачиваться. Впрочем, учитывать эти важные сведения заемщику необходимо — они могут стать решающими при выборе ипотечного продукта.

Чтобы выйти из положения, в АИЖК применили такой прием. Для установления хотя бы приблизительных сроков платежа используют прогнозируемые значения индекса. Их на годы вперед определяет и публикует Центробанк (он же — Банк России), основываясь на так называемом целевом значении инфляции. Это величина тоже прогнозируемая, на 2016 г. задана как 5,5–5,6%, а на 2017 и 2018 г. — 4%. Именно 4% в АИЖК и взяли за переменную часть на будущие периоды, а полная ставка (с учетом постоянной величины в 4,9%) была спрогнозирована как 8,9%. Ее и используют, когда формируют предварительный план погашения кредита для каждого заемщика.

Кредит до бесконечности

Самое интересное происходит раз в квартал, когда вычисляется реальная ставка, которая будет актуальной в ближайшие три месяца. Схема выплат при этом пересчитывается заново, однако размер суммы ежемесячного погашения кредита никак не меняется. Сокращается или удлиняется лишь сам срок кредитования (обычно при кредитовании с плавающей ставкой поступают наоборот: пересчитывают ежемесячные платежи, оставляя неизменным общий срок погашения займа). Для заемщика такой подход в принципе удобен: вне зависимости от темпов роста цен в стране он застрахован от новых трат на расплату с банком.

Но есть и обратная сторона медали: сколько именно предстоит гасить кредит и насколько велика итоговая переплата за пользование ипотекой — неизвестно. Если ориентироваться на прогнозы Центробанка, который, как уже говорилось, целевое значение инфляции в 2017 и 2018 гг. озвучивает как 4%, картина для заемщика выглядит вполне благостно. Это означает, что среднегодовая ставка по кредиту будет находиться на уровне 8,9% (4,9% — постоянная часть плюс значение, близкое к инфляции в 4%), то есть совпадет с той, что используется в предварительном графике платежей по кредиту. Особенно воодушевляет такой прогноз на фоне прошлого года, по итогам которого уровень инфляции составил 12,9%. Если бы подобные кредиты выдавались в 2015 г., ставка по ним была бы 17,8%.

Но нужно иметь в виду, что прогнозируемый (целевой) уровень инфляции в нашей стране еще никогда не совпадал с реальным. Причем обычно реальность оказывается более мрачной, чем прогнозы. Так, в 2015 г. целевой показатель не превышал 12,2%, однако на самом деле потребительские цены выросли на 12,9%. В 2014 г., когда произошел резкий скачок курса валют, цифры разошлись еще значительнее: целевое значение 4,5–5% против реального в 11,4%. Как рассчитал руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко, если четко придерживаться графика платежей и не погашать кредит досрочно, при увеличении ставки с плавающими процентами даже на 0,1% срок погашения ипотеки резко возрастает. Скажем, если ставка меняется с 13,2 на 13,3%, время выплаты может увеличиться почти на 3,5 года, а при 13,4% добавляется еще семь лет выплат. И это, конечно, пугает.

Движение вниз

В этом году целевое значение инфляции задано на уровне 5,5–6,5%, то есть среднегодовая ставка по кредиту должна укладываться в диапазон 10,4–11,4%. Однако помесячное изменение ИПЦ, используемое для расчета процентов по ипотеке, происходит неравномерно. В результате ставка АИЖК, используемая в I квартале 2016 г., составила 13,2%, в II квартале — выросла до 14,41%, а вот в III — откатилась до отметки 10,16% и даже оказалась ниже прогнозируемого отрезка. Более того, ставка превратилась в одну из наименьших среди ипотечных программ, действующих сейчас в различных банках.

Очередной перерасчет произойдет 15 сентября по ИПЦ за июнь, июль и август, которые Росстатом пока вычислены не полностью, но те, что определены, не выходят за максимальные отметки предыдущего квартала. Поэтому можно предположить, что в IV квартале 2016 г. проценты по кредитам с переменной ставкой изменятся несильно. Вообще, если заданный государством тренд на снижение инфляции будет выдержан, то, даже несмотря на возможные колебания цен, кредит с плавающей ставкой от АИЖК для заемщиков куда выгоднее любого другого. Тем более что помимо потенциальной выгодности он гораздо удобнее. АИЖК заключило прямые договоры с несколькими крупными застройщиками Москвы и Подмосковья, такими как «ОПИН», MR Group, «ПИК», «Мортон» и «Кортрос», и теперь оставить заявку на такой кредит можно непосредственно в их офисах продаж, а на одобрение кредита потребуется всего лишь три дня.

Про деготь и мед

Застройщики уже ощутили повышенное внимание к такой ипотеке со стороны покупателей. «Мы отмечаем активный интерес наших клиентов к программе АИЖК, которая дает максимальные гарантии надежности от государства и конкурентные условия кредитования, — рассказывает директор департамента продаж компании «ОПИН» Наталия Немчанинова. — Благодаря качеству и актуальности программы мы уверены, что новая опция «Переменная ставка» будет востребованным инструментом покупки квартиры в новостройках. В своих проектах мы стремимся предложить максимально комфортные, разнообразные условия покупки, в том числе по государственным программам, и высокий уровень сервиса для клиентов».

Правда, подойдет такая программа не всем. Во-первых, минимальный первоначальный взнос для доступа к ней составляет 30% от стоимости квартиры. Во-вторых, максимальный размер кредита при условии первоначального взноса в 30% при покупке жилья в московских новостройках составляет 8 млн руб., а в подмосковных — 5,8 млн руб. В третьих, ставки могут оказаться выше базовых. Так, если заемщик отказывается от страхования жизни и здоровья, добавляется 0,8 п. п., а если доходы подтверждены иначе, а не по справке 2-НДФЛ, прибавляется еще 0,5.

Но есть и ложка меда. Например, как напоминают в компании «ОПИН», программа АИЖК предусматривает различные понижающие ставку коэффициенты, зависящие, например, от семейного положения или статуса многодетной семьи.

Еще один плюс — в размере ежемесячного платежа. Он рассчитывается так, что будет на 5% меньше, чем при аннуитетном кредите с фиксированной ставкой, взятом под тот же процент. Пустячок, а приятно.

Новостройки Москвы и Подмосковья, где ипотеку от АИЖК можно оформить в офисе застройщика
Объект	Расположение	Цена, млн руб.	Застройщик
Москва
PerovSky	ВАО, ш. Энтузиастов	4,1–17,6	MR group
«Фили град»	ЗАО, Береговой пр-д	5,4–62,6	MR group
«Мещерский лес»	ЗАО, Боровское ш.	3,2–8,8	«ПИК»
Green park	СВАО, ул. Сельскохозяйственная	4,1–18,7	«ПИК»
«Варшавское шоссе, 141»	ЮАО, Варшавское ш.	4,1–10,9	«ПИК»
«Ясный»	ЮАО, Каширское ш.	3,5–13,1	MR group
«Маршала Захарова, 7»	ЮАО, ул. Маршала Захарова	5,0–11,0	«ПИК»
«Пресня Сити»	ЦАО, ул. Ходынская	7,3–17,2	MR group
«Жемчужина Зеленограда»	ЗелАО, Георгиевский просп.	1,7–8,3	«Мортон»
«Солнцево-парк»	НАО, пос. Внуковское	3,8–9,0	«Мортон»
«Медовая долина»	НАО, Крекшино	1,8–6,9	«Баркли»
«Бунинские луга»	НАО, пос. Сосенское	2,9–8,5	«ПИК»
«В Щербинке»	НАО, Щербинка	3,6–7,7	«Мортон»
«Прима Парк»	НАО, Щербинка	3,3–12,8	«Кортрос»
Подмосковье
«Весна»	Апрелевка	2,4–7,5	«ОПИН»
«Янтарный»	Балашиха	3,9–8,9	«Мортон»
«Южное Кучино — 2»	Железнодорожный	3,5–6,1	«Мортон»
«Заречная слобода»	Ивантеевка	2,5–7,0	«Кортрос»
«Павловский квартал»	Истринский р-н, Павлово-Посадское с. п.	2,5–5,9	«ОПИН»
«Оранж парк»	Котельники	2,8–10,1	«ПИК»
«Парк Рублево»	Красногорский р-н, п/о Красногорск-4	10,1–64,6	«ОПИН»
«Мортонград Путилково»	Красногорский р-н, дер. Путилково	1,9–7,9	«Мортон»
«Нахабино»	Красногорский р-н, пос. Нахабино	2,6–5,5	«Мортон»
«Мортонград Бутово»	Ленинский р-н	2,7–7,7	«Мортон»
«Восточное Бутово»	Ленинский р-н		«Мортон»
«Катюшки-2»	Лобня	2,7–5,4	«Мортон»
«Красная горка»	Люберцы	3,5–6,5	«ПИК»
«Люберецкий»	Люберцы	3,2–6,5	«Мортон»
«Ярославский»	Мытищи	2,3–9,6	«ПИК»
«Рождественский»	Мытищи	3,8–10,3	«Мортон»
«Одинцово 1»	Одинцово	2,1–5,9	«ПИК»
«Новокуркино»	Химки	2,8–6,7	«ПИК»
«Левобережный»	Химки	2,9–10,6	«ПИК»
«На улице Заречная»	Щелково	3,0–5,5	«Мортон»
«Краснознаменская, 17»	Щелково	4,8–5,0	«ПИК»
«Богородский»	Щелково	2,6–5,4	«Кортрос»

 

Данные отделов продаж застройщиков и официальных сайтов новостроек