Контрольная для риэлтора. Поверить или проверить?

Обычно проверка юридической чистоты объекта является одной из основных составляющих риэлторской услуги при покупке квартиры или комнаты. Специалист должен помочь клиенту выбрать вариант без каких-либо подводных камней. Однако на рынке до сих пор встречаются случаи недобросовестной работы агентств. Как незнающему человеку отличить качественную проверку от некачественной на этапе подготовки документов к сделке?

Каждый должен заниматься своим делом...

«Оценить работу риэлтора самостоятельно, не обладая юридическими знаниями, практически невозможно», — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

«В этом вопросе точных критериев не существует. Собирая данные по правовой истории объекта, риэлторы зачастую вынуждены действовать не только в рамках правового поля. Сами полученные сведения носят не всеобъемлющий, а иногда отрывочный характер. Задача риэлтора или юриста агентства — собрать полученную информацию в единый пазл и просчитать риски покупателя», — поддерживает коллегу Илья Шкоп, директор офиса «Автозаводский» компании «Простор».

По мнению экспертов, в рамках проверки юридической чистоты объекта важно даже не количество собранных бумаг, а правильный анализ имеющихся правоустанавливающих документов, сведений об истории квартиры, а иногда и результатов опроса соседей. На основе выявленных рисков при необходимости делают дополнительные запросы. Чтобы оценить такую работу, нужно как минимум быть юристом по недвижимости или риэлтором со стажем от пяти лет.

Тем не менее специалисты признают: сегодня на столичном рынке недвижимости довольно много риэлторов, которые либо не знают, что проверять, либо ленятся это делать. Как же быть клиенту?

«При выборе риэлторской компании желательно остановиться на крупном агентстве с хорошей репутацией, большим количеством положительных отзывов, — советует Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Такая компания тщательно отбирает кандидатов при приеме на работу. Причем существуют механизмы, позволяющие отслеживать деятельность риэлтора на всех этапах».

Выбор самого агента тоже немаловажный фактор. Этому человеку доверяют такое непростое дело, как покупка квартиры, поэтому он должен отвечать уверенно на все вопросы, связанные с выбором объекта и организацией сделки.

Доверяй, но...

Чтобы понимать, насколько качественно выполняет агентство свою работу, покупатель и сам должен ориентироваться в процессе.

Существует стандартный комплект документов, которые запрашивают при покупке жилья. Дальнейшие действия риэлтора и клиента зависят от того, что в них отражено.

Итак, основные этапы проверки. Во-первых, выясняем, кто является собственником покупаемой квартиры, каким образом она досталась человеку, не ограничен ли он в праве распоряжения недвижимостью и т. д. Для этого нужно ­изучить правоустанавливающие документы продавца на квартиру.

Во-вторых, проверяем, существуют ли какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения) права на квартиру. Для этого нужно получить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Наиболее распространенным обременением на сегодняшний день является передача продаваемой квартиры в залог. Это связано с тем, что существенную долю рынка купли-продажи занимают сделки с использованием ипотечных кредитов. Данное обстоятельство выявить несложно — оно указано не только в выписке из ЕГРП, но и в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Однако передача квартиры в залог происходит не только при получении ипотечного кредита. Собственник может наложить такое обременение с целью минимизации риска потери своей недвижимости. При этом залогодержателем вправе выступить как юридическое, так и физическое лицо, например близкий родственник или друг. Покупателю в данном случае следует помнить, что собственник не имеет права совершать какие-либо действия с квартирой без согласия залогодержателя.

Серьезным обременением также является арест объекта. Причем его могут наложить буквально за день до сделки, когда обе стороны уверены, что все в порядке. По словам экспертов, не всегда причиной такого обременения становится спор в отношении объекта недвижимости. В некоторых случаях достаточно, например, быть ответчиком в деле о взыскании денежных сумм. Допустим, налоговый орган заподозрил собственника в неуплате налогов. Причем иногда получается так, что стоимость арестованной недвижимости во много раз больше размера задолженности, которую истребуют с ответчика.

Запретить продажу квартиры могут и органы опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние и (или) недееспособные граждане и их интересы могут пострадать при продаже жилья.

В-третьих, устанавливаем, кто зарегистрирован по месту жительства, сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже. Для этого необходимо изучить расширенную выписку из домовой книги.

Нужно иметь в виду, что в соответствии с п. 5 ст. 31 ЖК РФ при переходе права собственности бывшие члены семьи продавца теряют право пользования квартирой и обязаны выписаться. Но если другую квартиру они еще не купили и зарегистрироваться некуда, то даже через суд новый собственник не сможет от них избавиться. На поиск жилья закон дает целый год.

Если же бывший супруг продавца квартиры в свое время отказался от приватизации в пользу мужа или жены, то в соответствии с решением Верховного суда он сохраняет право бессрочного пользования данной квартирой. Выписать и выселить его нельзя.

Проблематично будет выселить и арендаторов квартиры, с которыми заключен договор найма, поскольку при продаже арендуемой недвижимости они сохраняют за собой право на проживание в ней до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечить им прежние условия найма.

В-четвертых, проверяем, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней не согласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Для этого необходимо изучить документы БТИ на квартиру.

Если перепланировка или переустройство не были согласованы, то ответственность может лечь на плечи нового владельца. На сегодняшний день размер штрафа составляет 2–2,5 тыс. руб. Кроме того, жилье потребуют привести в первоначальный вид.

Эксперты предупреждают: любые справки не в состоянии полностью обезопасить покупателя. Существует множество ограничений и правопритязаний, которые не отображаются в названных бумагах, но являются действительными. К тому же информация об обременениях, поступающая из судов, от судебных приставов и иных уполномоченных органов, может прийти уже после того, как были получены необходимые документы. Поэтому проверка юридической чистоты может минимизировать риски, но не в состоянии полностью их устранить.