Компанейское жилье. Как оптимизировать покупку за рубежом

 

Единственная возможность

 

Если агенты недвижимости объявляют вам, что нужно открыть за рубежом собственную фирму, то делают они это не без веских оснований. Дело в том, что во многих странах запрещена покупка той или иной (а то и всякой) недвижимости иностранцами. Создание юридического лица позволяет обойти ограничения.

 

«В Хорватии и Словении физическим лицам — гражданам стран, не входящих в ЕС, запрещено оформлять сделки на себя, поэтому приходится регистрировать компанию. В Болгарии и Таиланде юридическое лицо требуют при покупке земельного участка. В Миннесоте (США) иностранным физическим лицам также запрещено приобретать право на сельскохозяйственные земли, это могут делать только граждане США или те, у кого есть разрешение на постоянное проживание», — рассказывает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru.

 

В Болгарии пытались отменить запрет на покупку иностранцами участков под застройку. Правительство страны обсуждало этот вопрос, однако мораторий на покупку земли был продлен до 2020 г.

 

В Черногории тоже есть ограничение — на покупку дома с участком площадью больше 5 тыс. кв. м. Такую недвижимость можно зарегистрировать только на компанию. Использование юрлица обязательно и в ряде штатов США, не только в Миннесоте, но и, например, в Оклахоме, где физлица-нерезиденты не могут приобретать недвижимость и землю.

 

«Невозможно приобретение сельскохозяйственных или иных земель иностранцами и в Италии. Популярная для инвестиций среди россиян Швейцария имеет различные для каждого кантона законодательства, но практически во всех так или иначе ограничена продажа недвижимости частным лицам», — продолжает Ольга Ясько, директор отдела аналитики Knight Frank Russia & CIS.

 

Запрет на покупку земли распространен в странах Юго-Восточной Азии. Например, в Таиланде, на Бали, в Сингапуре (кроме острова Сентоза).

 

В некоторых странах требуется, чтобы компании были зарегистрированы только на резидентов или резиденты должны обладать в них преобладающими долями или занимать руководящие должности. Так, по словам С. Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock: «В Таиланде иностранцы могут купить землю или частный дом, лишь зарегистрировав компанию, в которой им принадлежит не более 49% капитала, 51% долей в данном случае должны принадлежать резидентам страны. При этом квартиры в Таиланде иностранцы могут приобретать в статусе физических лиц».

 

В Камбодже покупка недвижимости на первых этажах зданий запрещена иностранным физлицам, но разрешена юрлицам, зарегистрированным на местных граждан и имеющих учредителей-нерезидентов. На острове Бали (Индонезия) землю можно приобрести лишь на местную компанию, открытую на резидента.

 

В Хорватии требуется открыть не просто любую компанию, а обязательно хорватскую или зарегистрированную на страну, имеющую так называемый договор взаимности с Хорватией. В Австрии покупка недвижимости нерезидентами ЕС возможна только на фирму или филиал уже существующей компании, зарегистрированный на территории страны.

 

Дело выгодное!

 

Экономическими стимулами к созданию компании для покупки недвижимости могут быть как упрощенное налогообложение, так и преференции со стороны банков. Например, с 2009 г. в Чехии возможно приобретение недвижимости и земель на физические лица, однако ипотекой могут воспользоваться только юридические лица.

 

Регистрация покупки на компанию — это также дополнительная юридическая защита и конфиденциальность. В некоторых странах она нужна для преимущества при получении иммиграционной визы. Для россиян, заинтересованных в получении иммиграционного статуса, покупка недвижимости на компанию будет хорошим решением в Австрии, Италии, Испании, Чехии, Словакии и некоторых других странах, позволяющих декларировать предпринимательскую деятельность на их территории.

 

Открытая компания помимо прочего еще и место занятости для иммигранта, что тоже немало способствует получению вида на жительство. Кроме того, от фирмы можно оформлять приглашения для друзей и родных, с помощью которых они будут получать визы. «При этом сам факт наличия недвижимости в той или иной стране в большинстве случаев не дает каких-либо преференций при прохождении процедуры натурализации», — напоминает С. Зингель.

 

Однако основной мотив открытия юридического лица — уход от налогов или их оптимизация. «В Хорватии юридические лица не платят налог на передачу права собственности при продаже недвижимости, в Италии — не платят налог на прирост капитала при продаже», — перечисляет Ю. Кожевникова. Не секрет, что значительная доля элитной недвижимости в Лондоне раньше приобреталась иностранцами на офшорные компании, чтобы уменьшить гербовый сбор и ряд других налогов. Однако с 1 апреля 2013 г. власти Великобритании объявили о введении ежегодного налога для компаний, владеющих жилой недвижимостью стоимостью 2 млн фунтов стерлингов и более.

 

«Еще одно скрытое преимущество в приобретении недвижимости на юрлицо — возможность избежать огромных налогов на наследование, как, например, во Франции, Испании, Голландии, так как основные фонды компаний не подлежат этому налогообложению», — объясняет О. Ясько.

 

Схема ухода от налога на наследование выглядит так: созданной компании передаются права на наследуемую недвижимость, затем наследник получает их в собственность вместе с активами, ей принадлежащими. «Во Франции акционерами общества (SCI — Socie,te, Civile Immobilie,re) становятся как минимум два человека, как правило, члены одной семьи, которые могут быть как резидентами, так и нерезидентами, — рассказывает Даяна Кармеева, управляющий партнер Golden Brown real estate. — После смерти одного из владельцев есть возможность законно передавать собственность по усмотрению акционеров SCI, что позволяет решить спорные вопросы и избежать сложностей формального подхода французских законов о наследовании. Право собственности на акции общества переходит наследникам, и налогообложения в случае смерти основного акционера не возникает».

 

Поскольку налог на наследование бывает большой, а шкала его — прогрессивная, владельцу фирмы удается сэкономить немало. Например, в Великобритании все активы умершего, превышающие 325 тыс. фунтов стерлингов, облагаются налогом по ставке 40%. Во Франции прямые наследники вынуждены платить до 40%, непрямые — до 60%.

 

Впрочем, эффективность этой схемы нужно соотносить со спецификой законодательства той или иной страны.

 

Покупка на юрлицо очень часто бывает выгодна, если покупатель планирует в дальнейшем сдавать свою недвижимость в аренду. Например, в Хорватии на доходы юрлиц установлена фиксированная налоговая ставка 23%, а для физических лиц она может достигать 50%.

 

Придется раскошелиться

 

Как правило, цена оформления и содержания компании не превышает 20% от стоимости недвижимости. Одна из самых дорогих в этом отношении стран — Швейцария. Там регистрация юридического лица может достигать 16 тыс. долл., минимальный уставной капитал фирмы должен составлять не менее 35 тыс. долл. Кроме того, ежегодно расходы на содержание недвижимости достигают 20–30 тыс. долл., так как туда входят расходы на оплату бухгалтера, продление статуса юридического лица, аренду офиса и т.п.

 

А вот в Хорватии, например, стоимость регистрации фирмы составляет около 3 тыс. евро, минимальный уставной капитал — 2,6 тыс. евро. В Словении, по словам Юлии Кожевниковой, можно открыть фирму примерно за 4 тыс. евро, размер уставного капитала должен быть не менее 7 тыс. евро. В Чехии открыть юрлицо стоит 2–2,5 тыс. евро. В Латвии регистрация обойдется примерно в 2,5–3 тыс. евро, годовое содержание — в 1–1,5 тыс. евро. В Дании регистрация юридического лица формы K/S обойдется покупателю недвижимости в 6,4 тыс. евро, ежегодные расходы составят 5 тыс. евро/год. А в Болгарии дешевле всего: открытие — 300 евро плюс плата наемному сотруднику, сдающему ежегодную отчетность, — 150 евро/год. Для сравнения: в развитых странах стоимость услуг бухгалтера для фиктивной фирмы, сдающего отчетность несколько раз в год, стоит около 1 тыс. евро.

 

В Великобритании открытие общества типа LLP стоит 1,950 тыс. долл., а ежегодное содержание — 1,5 тыс. долл.; а создание общества типа LTD — 2,050 и 1,6 тыс. долл. соответственно. По данным С. Зингеля, на Кипре открытие LTD обойдется в 2,8 тыс. долл., содержание — в 1,6 тыс. долл., в Гонконге форма Private limited — в 2,8 и 1,9 тыс. долл., в Сингапуре форма LTD — в 4,9 и 2,2 тыс. долл. соответственно (все это без учета услуг бухгалтера, который должен будет сдавать отчет в налоговую). В ОАЭ эти цифры составят 3,950 и 2,950 тыс. долл. В штате Нью-Йорк (США) зарегистрировать юридическое лицо можно самостоятельно on-line, но придется оплатить услуги юристов — от 500 долл. Ежегодное обслуживание может стоить 1,5 тыс. долл.

 

«Но стоит помнить, что в каждой стране свое отношение к фирмам, созданным только для приобретения недвижимости. Вполне возможно, что ежегодное ее содержание и уплата налогов сделают ваше приобретение невыгодным и убыточным», — предупреждает О. Ясько.

 

Во всяком случае не забывайте, что любая фирма должна платить налоги, порой превышающие налоги физлиц. Да и плата за коммунальные услуги и обслуживание недвижимости, принадлежащей юрлицу, почти всегда бывает выше.