Китайские традиции. По одному апартаменту в руки

 

Все дело в нюансах

 

По законодательству КНР приобретение недвижимости иностранцами имеет серьезные ограничения. Прежде всего купить можно только квартиру или дом, но не землю — она находится в государственной собственности. Выплатив полную стоимость жилья, вы получаете право земельной аренды на 70 лет (при покупке коммерческой недвижимости — на 50 лет). По истечении этого срока с вашим объектом можно сделать все что угодно, например построить на его месте новый. Впрочем, на деле договор аренды на землю чаще всего продлевается.

 

Рынок недвижимости Южного Китая заинтересован в привлечении иностранных инвесторов по двум основным причинам. Первая — наличие секторов недвижимости, в которые по разным причинам не вкладываются местные жители. Так, в городе Чикань, в пригороде Кайпина, представлена хорошо развитая туристическая инфраструктура: кафе, рестораны, выносная торговля, интересные исторические и архитектурные достопримечательности, открыта для свободного посещения крупная кинематографическая студия. И при этом, как ни удивительно, нет ни одного качественного отеля. Старое здание гостиницы заброшено уже много лет, и пока что не нашлось ни одного инвестора, готового провести в нем ремонт и открыть с десяток номеров. Между тем туристический поток в городе высок круглый год. Приезжающим в поисках ночлега приходится либо добираться на автобусе до Кайпина, где такие отели есть, либо останавливаться в единственном хостеле, больше подходящем для бедных студентов и «бродяг дхармы». Разумеется, появление в городе качественного отеля — вопрос времени, достаточно будет открыться одному, чтобы китайцы быстро скопировали удачный проект и открыли еще несколько подобных объектов по соседству (наличие нескольких гостиниц в одном здании — привычная картина для провинции Гуандун).

 

Говоря о возможности реконструкции, необходимо адекватно оценивать состояние старых домов. Огромная их часть поражена плесенью, образовавшейся из-за высокой влажности субтропического климата. В то же время даже полностью заброшенные здания в целом выглядят вполне прилично и требуют, возможно, просто ремонта, а не тотального сноса. Иногда можно увидеть, что их действительно успешно используют для проживания или под небольшой магазин сувениров.

 

Вторая причина заинтересованности Южного Китая в иностранной аудитории — ограничения на количество приобретаемой недвижимости гражданами страны: по законодательству семья не может купить более двух апартаментов. Цены на недвижимость, как и ипотечные программы, контролируются государством, что позволяет приобретать квартиры молодым семьям с детьми (первоначальный взнос составляет 30% от стоимости), но по жестким квотам. Такие ограничения сужают внутренний рынок сбыта, поэтому китайские девелоперы заинтересованы в привлечении покупателей из-за рубежа.

 

Правда, для иностранцев также существует квота — не более одного апартамента, причем покупка недвижимости не дает права на получение гражданства — таковы правила, прописанные в постановлении 2006 г. «Об управлении иностранными инвестициями в недвижимость». Здесь же указано, что жилье может быть использовано исключительно для собственного проживания и только теми иностранцами, которые не менее одного года живут в Китае (работают или учатся), а также иностранной компанией с представительством в Китае (кроме тех, которые работают непосредственно с недвижимостью). Ограничения на приобретение недвижимости были введены китайским правительством с целью остановить спекулятивный рост цен.

 

При покупке недвижимости иностранцы должны оплатить налоговый сбор на передачу права собственности, гербовый налог на оформление договора, взнос в фонд ЖКХ и еще несколько специфических налогов. Сложности с оформлением официальных документов девелопер может взять на себя.

 

Несмотря на определенную заинтересованность в покупателях, компании, реализующие объекты недвижимости, в настоящее время не слишком активно выходят с рекламой на внешний рынок, предпочитая, чтобы иностранцы узнавали все сами и приезжали за апартаментами. Именно такой стратегии придерживаются, в частности, в компании Shui On Land, представляющей жилую и коммерческую недвижимость на основе восстановленного старого района в городе Фошань.

 

Элитное жилье с вековой историей

 

Фошаньский проект «Линнань Тяньди» (Ling Nan Tian Di) является одним из знаковых в Южном Китае как за счет широкого охвата различных видов недвижимости, так и благодаря тому, что его идея основана на реконструкции старого района города. Одноэтажные здания в центре квартала были бережно восстановлены в полном соответствии с традиционной южнокитайской архитектурой. В этой части комплекса расположены административные здания, исторический музей и магазины, а по периметру территории возведены высотные жилые дома, с которыми соседствует пятизвездочная гостиница Marco Polo. Стоимость жилья — 10–15 тыс. юаней/кв. м (курс юаня весной 2014 г. составлял 1 юань за 5,7 руб.).

 

В настоящее время большая часть жилых объектов в «Линнань Тяньди» реализована. Стремительно, за пару недель после старта продаж, разошлись квартиры в блоке новостроек, предназначенных для молодых семей с детьми. Для рекламы этой части комплекса был привлечен персонаж Гарфилд, фигурки которого можно увидеть на всей территории комплекса, что довольно неожиданно контрастирует с изысканностью старых китайских домов. Более дорогие апартаменты были проданы почти так же быстро, причем их покупателями стали не только китайцы, но и японцы, американцы и немцы.

 

В провинции Гуандун часто можно наблюдать соседство старой и новой застройки, что вполне естественно для бурно развивающихся городов. Новое строительство (а это обычно высотные дома) лишь в исключительных случаях (подобных комплексу «Линнань Тяньди») ставит перед собой задачу вписаться в окружающую среду. В результате рядом могут находиться принципиально разные по архитектуре постройки. Современные дома в большинстве своем мало чем отличаются от подобных кварталов где-нибудь в Сингапуре, Нью-Йорке или Москве, но есть и местные особенности: например, фасады некоторых зданий выдержаны в сочетании черного и белого цветов, причем черным оформлены последние этажи. Это отчасти объясняется традицией: в старых гуандунских жилищах крыша была черной.

 

Аренда так аренда!

 

У иностранцев (или, как их называют в Китае, лаоваев) гораздо более востребована аренда — и это вполне понятно. Размеры крупных городов, таких как Гуанчжоу, словно сами диктуют такой выбор. Если до места работы или учебы необходимо добираться на общественном транспорте порядка полутора часов, то гораздо удобнее снять квартиру неподалеку, а затем (при необходимости) ее поменять. Для того чтобы арендовать жилье, можно обратиться в одно из многочисленных агентств недвижимости, которые активно продвигают свои услуги: их окна завешены фотографиями предложений, а на улицах раздают шикарно оформленные буклеты — не заметить агентства просто невозможно, даже с учетом изобилия магазинов и возможного незнания китайской иероглифики. К тому же там, скорее всего, найдется агент, который говорит по-английски и сможет объясниться с иностранцем.

 

Выбирая подходящее жилье для съема, необходимо самостоятельно осматривать объекты, при этом оптимально пройти по шести — восьми адресам (как и в Москве, вам могут предлагать далеко не самое лучшее и качественное, даже за приличные суммы). В среднем квартира с двумя спальнями, гостиной, небольшой кухней и просторной ванной комнатой может стоить порядка 2500 юаней/мес. Это будет «условно современное» жилье (застройка 70–80-х гг.) с газовой колонкой и кондиционерами. Последнее особенно важно в условиях влажного климата, поскольку позволяет не столько регулировать температуру воздуха, сколько осушать квартиру, а в зимнее время, когда здесь довольно промозглая погода, — еще и греться. Можно найти и более необычный вариант в старом фонде, где можно жить в атмосфере «Гонконга начала прошлого века» всего за 1200 юаней/мес., — правда, в предложение не входит мебель и кондиционер, и все придется приобретать самостоятельно.

 

В Гуанчжоу среди студентов и начинающих офисных работников (как иностранцев, так и местных жителей) широко распространена схема снижения трат, когда одну квартиру с несколькими спальнями арендуют две-три семьи. Во всех случаях к стоимости аренды приплюсовываются коммунальные платежи и расходы на Интернет. Кроме этого распространен и такой вид аренды, как chophouse. Фактически это одна большая квартира, разделенная на несколько маленьких, где при каждой спальне имеется собственная душевая комната.

 

Арендовать жилье можно заранее из России, обратившись к услугам компаний или частных предпринимателей, постоянно живущих в Китае. Это особенно удобно при планировании длительной командировки или отпуска.