Капотня: новостроек нет и не будет?

Капотня не пользуется популярностью у покупателей недвижимости из-за плохой экологии. При этом в районе многое сделано для комфорта жителей, включая строительство новых объектов инфраструктуры. К тому же квартиры здесь дешевле, чем на любой другой территории в границах МКАД.

«Запашок» промзон

Район Капотня находится в ЮВАО Москвы и имеет общие границы с двумя районами своего округа — Марьино и Люблино, а также с районом Братеево Южного АО.

Как известно, именно Юго-Восточный округ «поставляет» на столичный рынок недвижимости самые дешевые квартиры, а все потому, что здесь сосредоточено наибольшее количество промзон. Неблагополучными считаются Люблино, Марьино, Кузьминки, Капотня. При этом последний район является наиболее депрессивным не только в масштабах своего округа, но и Москвы в целом. Ни один рейтинг экологически неблагоприятных районов не обходится без упоминания Капотни, причем в числе лидеров.

Сомнительная популярность Капотни объясняется тем, что здесь расположен Московский нефтеперерабатывающий завод (МНПЗ). Вредное производство, даже несмотря на декларируемое использование современного очистного оборудования, плохо сказывается на экологии. Довольно часто «запашок» МНПЗ распространяется по всей округе. Значительная часть территории района занята промзоной № 59 «Чагино — Капотня». Свой сомнительный вклад в загрязнение окружающей среды вносят асфальтобетонный завод № 4; ОАО «Завод специальных монтажных изделий»; завод «Конэкс»; ООО «Люблинстрой-1», ОАО «Хроматограф» и др. Всего в Капотне расположено более 100 предприятий, учреждений и организаций.

До метро — на автобусе

Проблематичное транспортное сообщение — еще один минус Капотни. Этот район — один из самых удаленных от центра Москвы, при этом на его территории нет станций столичной подземки, и в ближайших планах их появление не анонсируется. Жители добираются до метро (около 10 км) в переполненных автобусах. В настоящее время район обслуживает семь маршрутов: № 10 и № 112 следуют до «Братиславской», № 54 — до «Текстильщиков», № 95 — до «Домодедовской». Поездка до метро на автобусе занимает примерно 30 мин., на автомобиле — 15–20 мин.

Ситуацию усложняет и неразвитая дорожная сеть. Из района существует только два выезда — к улице Верхние Поля и 16-му км МКАД. В ближайшие годы реконструкция дорожно-транспортной структуры в Капотне не планируется.

Инфраструктура на уровне

Среди достоинств района нужно отметить обеспеченность всей необходимой инфраструктурой. Здесь работает четыре общеобразовательные школы (№ 473, 1996, 334 и 1144), шесть детских дошкольных учреждений, музыкальная школа им. Н. Н. Калинина, несколько поликлиник, библиотек. Есть в районе и колледж автоматизации и радиоэлектроники № 27.

Любителей спорта ждет стадион «Смена», бассейн, гольф-клуб, каток и клуб водного туризма «Круиз».

Есть в районе и крупные торговые центры. Причем ТК «Садовод» известен не только в Москве, но и за ее пределами, здесь располагается единственный в столице птичий рынок, а также вещевая ярмарка, куда переехали и торговцы закрытого «Черкизона».

В Капотне немало зон отдыха — Заводской парк, парк около 5-го квартала (на берегу Москвы-реки), часть парка «Марьино-Люблино», несколько скверов. На набережных тоже есть территории для отдыха и прогулок.

Промышленные производства частично обеспечивают работой жителей района. Многие из них — приезжие, проживающие в общежитиях. В частности, Московский нефтеперерабатывающий завод предоставляет более 4 тыс. рабочих мест. Часто требуются сотрудники в офисы и на склады индустриально-логистического парка «Капотня», площадь которого 23 тыс. кв. м.

Особенный рынок

Рынок недвижимости Капотни имеет свои особенности: покупатели рассматривают его предложения чуть ли не в последнюю очередь.

Изначально в местные дома массово заселяли сотрудников нефтеперерабатывающего завода. Сейчас в Капотне в основном проживают мигранты из ближнего зарубежья, что также не лучшим образом сказывается на статусе района.

«В основном недвижимость в Капотне приобретают приезжие, и лишь в том случае, если бюджет не позволяет купить жилье в каком-либо другом районе», — подтверждает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

Как добавляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к целевой аудитории местного рынка недвижимости можно отнести и работников расположенных на территории Капотни производств, а также сотрудников ТК «Садовод», «Мега — Белая Дача». Хотя большинство из них все-таки арендуют жилье, а не покупают.

Если в сделках участвуют москвичи, то это, как правило, жители самой Капотни, которые в силу жизненных обстоятельств съезжаются или разъезжаются с членами или бывшими членами своих семей. Но даже в этой ситуации, отмечают риелторы, большинство клиентов, обратившихся в агентства недвижимости, предпочитают квартиру в ближайших Люберцах.

Возможно, смущает потенциальных покупателей и то, что на данный момент на территории Капотни нет новостроек и в ближайшее время вывод каких-либо проектов не планируется.

Кому подешевле?

Жилой фонд Капотни в основном представлен кирпичными и панельными домами 1950–1970-х гг. постройки. По данным компании «Метриум Групп», в настоящее время предложений квартир на продажу в районе мало — порядка 200 лотов. Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья составляет около 135 тыс. руб. Как отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», этот показатель незначительно уступает аналогичным по удаленности от центра Москвы районам с гораздо более благоприятной экологической обстановкой. «Это объясняется тем, что Капотня все же находится в пределах Москвы в ее прежних границах», — говорит эксперт.

Согласно рейтингу округов и районов, по стоимости жилья (составленному аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости») Капотня находится на одной ступеньке с районом Марьино (70-е место). Ценовой показатель в апреле составлял 146,6 тыс. руб./кв. м.

По данным «Метриум Групп», однокомнатную квартиру на вторичном рынке Капотни можно купить по цене от 5,1 млн руб. (34 кв. м) до 5,8 млн руб. (40 кв. м); двухкомнатную — от 5,4 млн руб. (39 кв. м) до 7,3 млн руб. (54 кв. м); трехкомнатную — от 6,3 млн руб. (56 кв. м) до 9,5 млн руб. (78 кв. м).

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», добавляет, что в соседнем районе, например возле станции метро «Алма-Атинская», цены ощутимо выше — в среднем от 6–7 млн руб. за однушку.

По данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», самый недорогой вариант в Капотне предлагается за 4,1 млн руб. Это двухкомнатная квартира общей площадью 44 кв. м, расположенная на четвертом этаже четырехэтажного кирпичного дома. Самое дорогое жилье — двухкомнатная квартира общей площадью 51,2 кв. м в 14-этажном панельном доме, выставленная на продажу за 9 млн руб.

Эксперты прогнозируют снижение стоимости жилья в Капотне. Например, А. Соколова полагает, что в связи с уменьшением покупательской активности во II полугодии 2015 г. некоторые собственники вторички снизят цены на 10–15%.