Капиталистические инвестиции в социалистическую недвижимость

Вьетнам сегодня готовится открыть двери иностранным частным инвесторам, вкладывающим средства в городские и курортные объекты. Власти страны планируют принять закон, который позволит нерезидентам приобретать недвижимость и владеть ею без каких-либо ограничений. Пока же этот процесс затруднен.

Можно, но не всем

Сегодня вьетнамское законодательство ограничивает в приобретении недвижимости в стране граждан других стран. Последние, в частности, не имеют права покупать виллы и домовладения. Некоторые категории могут воспользоваться лизингом, но они малочисленны: иностранные организации и частные лица, которые имеют право въезжать во Вьетнам на срок минимум три месяца подряд, а также вьетнамцы, постоянно проживающие за границей и нуждающиеся в жилье во время пребывания во Вьетнаме.

Приобрести жилье в многоэтажных новостройках несколько проще, но и эта недвижимость доступна узкому кругу. В него входят иностранцы, осуществляющие прямые инвестиции во вьетнамскую экономику или занимающие управленческую должность в компании, ведущей деятельность во Вьетнаме; имеющие особые заслуги перед Социалистической Республикой Вьетнам, отмеченные наградами президента или премьер-министра; с высшим университетским образованием, доктора наук, профессора, занятые в социально-экономической сфере или областях, требующих специальных знаний, узкие специалисты, дефицит которых наблюдается во Вьетнаме; состоящие в законном браке с гражданином Вьетнама; руководители предприятий (бизнес которых не связан с недвижимостью), приобретающие квартиры для своих сотрудников.

Владеть квартирой нерезидент может не более 50 лет, по истечении которых жилье должно быть либо продано, либо подарено. Сдача в аренду запрещена. При этом приобрести можно только один объект, а проводить операции по отчуждению (дарение, продажа) допускается лишь спустя год с момента вступления в право собственности.

«Впрочем, мы ожидаем, что в ближайшее время ограничения будут сняты: согласно предложению Министерства строительства Вьетнама, внесенному в августе прошлого года, покупать землю смогут более широкие категории иностранцев, — рассказывает Елена Сокирка, директор представительства вьетнамской компании-застройщика Vingroup JSC в Российской Федерации и на Украине. — Также, возможно, недвижимость позволят сдавать внаем, увеличат количество разрешенных к приобретению объектов и продлят срок владения. Изменения эти с большой долей вероятности будут приняты: государство всячески стремится упрочить свое финансовое положение».

Зеленый свет инвесторам

Вьетнам — независимое государство с коммунистической правящей партией. Страна по духу близка вчерашнему СССР: красные стяги, лозунги и пионеры на улицах. Однако идеология здесь не столь догматична. Например, обязательное членство в партии касается только государственных чиновников. Никто не отменял институт частной собственности, и вьетнамцы являются полноправными владельцами своего жилья или земли. Здесь рады иностранцам, готовым вложить деньги в развитие страны, однако активная работа пока идет только с юридическими лицами.

Начиная с 1995 г. привлечение зарубежных вложений стало одним из важнейших аспектов национальной политики. Принятый в 2005 г. закон установил три основные формы прямых иностранных инвестиций: совместное предприятие, предприятие со 100%-ным участием иностранного капитала и договор о деловом сотрудничестве (с государством). Вступление Вьетнама в 2007 г. во Всемирную торговую организацию спровоцировало инвестиционный бум в сфере строительства объектов туристической инфраструктуры, апартаментов, офисных зданий и, как следствие, рост цен на недвижимость. В 2008 г. был отмечен пик денежных вливаний из-за рубежа. Общий капитал строящихся объектов составил 23,6 млрд долл. Далее последовал спад, а в 2013 г. Министерство планирования и инвестиций Вьетнама снова зарегистрировало позитивную динамику: иностранцы вложили в сектор недвижимости почти 900 млн долл. Согласно недавнему отчету Министерства, в стране насчитывается 405 проектов, возведенных с участием зарубежного капитала. Но пока эти объемы уступают вложениям в производство, энергетическую отрасль, газ и водные ресурсы.

«На данный момент Вьетнам является одной из наиболее привлекательных для инвестиций стран Азии, — считает Александр Целыковский, заместитель генерального директора по работе с недвижимостью АН «Мегаполис-Сервис». — Доходность в ближайшие годы будет расти высокими темпами, ведь местный рынок пока менее раскручен, чем, например, в Таиланде. Покупателям будут доступны предложения в лучших локациях: виллы и апартаменты на островах, не тронутых цивилизацией. Кроме того, Вьетнам — стабильная в политическом и экономическом плане страна, что отчасти гарантирует безопасность вложений».

Город строится

Облик крупных вьетнамских городов за последние годы сильно изменился. В жилищное строительство активно внедряют западные стандарты, что, в свою очередь, постепенно вытесняет с улиц традиционные азиатские дома. Узкие, длинные многоэтажки, напоминающие плотно стоящие на полках книги, и частные малоэтажные постройки встречаются, как правило, лишь в исторических центрах и на окраинах городов.

Надо сказать, что вьетнамцы строят быстро и качественно. Новые районы в мегаполисах, например в Хошимине и Ханое, возводятся по принципу комплексного развития территорий. Девелоперы создают комфортную среду проживания как в элитных комплексах, так и в проектах экономкласса. Все районы обеспечены транспортной, социально-бытовой и развлекательной инфраструктурой. Бассейны, школы, поликлиники, спортивные площадки, скверы и парки — обязательные атрибуты каждого ЖК. В состав многофункциональных объектов зачастую входят торговые центры с кинотеатрами и аквапарками, офисные площади. Высота многоквартирных домов — 12–40 этажей, малоэтажка в городской застройке представлена поселками премиум-класса, состоящими из вилл или таунхаусов.

Например, крупнейший девелопер страны — компания Vinhomes — ведет строительство двух жилых районов в Ханое и Хошимине. Vinhomes Central — самый масштабный объект компании в Ханое. Комплекс состоит из апартаментов класса люкс, делового центра, а также бассейна, торгового центра площадью 54 тыс. кв. м, фитнес-центра и зоны отдыха. В Хошимине этой осенью стартовала реализация ЖК Vinhomes Tan Cang. Здесь запроектированы апартаменты, виллы. Жителям будут доступны водный, железнодорожный и автомобильный транспорт. Сдача объекта намечена на 2019 г.

Стоимость городских квартир в сегменте эконом и комфорт — 100–300 тыс. долл., в бизнес-классе — 200–900 тыс. долл., включая 10% НДС.

Также в городах появляются малоэтажные кварталы класса люкс, которые ничем не уступают европейским коттеджным поселкам. Например, проект Vinhomes Riverside, расположенный на берегу реки в 7,5 км от центра Ханоя, состоит из двухэтажных вилл в античном стиле. Общая площадь застройки — 1,2 млн кв. м. Треть территории занимают зеленые насаждения и водоемы. В комплексе есть торговый центр, бассейны, спортивные площадки, школы, детские сады и клиника. Виллы площадью 200–1000 кв. м с участками продаются по цене от 950 тыс. до 6 млн долл. «Большая часть из них уже реализована», — свидетельствует Е. Сокирка. Данные объекты подтверждают высокий профессионализм местных девелоперов. Однако они хороши для вложений со стороны институциональных инвесторов. Для частника, не имеющего во Вьетнаме тесных деловых и родственных связей, городское жилье малопривлекательно. Куда больший интерес представляет курортная недвижимость.

Вьетнамский рай для русских

Белый песок, чистое море и экзотическая природа Вьетнама давно покорили сердца путешественников. Страна насчитывает 125 пляжей общей протяженностью 3260 км, а пляжи Дананга входят в десятку лучших в мире, по версии Forbes. За последние восемь лет российский туристический поток во Вьетнам вырос в 12 раз. Доля наших соотечественников среди европейских туристов сегодня составляет не более 7,5%, но этот показатель будет расти, уверены власти. Чартеры в эту страну летают из 25 городов России, 12 новых авиалиний для сообщения с Нячангом и Данангом открылись в 2014 г.

Но одно дело — отдыхать в стране, другое — владеть недвижимостью. «Реальный интерес курортные объекты, скорее всего, вызовут у россиян, проживающих на Дальнем Востоке, в Сибири и на Урале, — комментирует А. Целыковский. — Жителей европейской части страны больше привлекают курорты Европы. Тем не менее вполне может случиться так, что на фоне усугубляющейся геополитической обстановки на Западе и развития отношений с Азией частные инвестиции потекут в восточном направлении».

Вьетнамские курортные зоны поражают масштабностью, высоким качеством строительства и отделки, уровнем организации сервиса и досуга отдыхающих. Например, в Нячанге на острове Хон Че расположился комплекс Vinpearl Nha Trang, насчитывающий 485 номеров. Местные жители уже давно переименовали остров Хон Че в Vinpearl. Туристы отлично проводят время в парке развлечений Vinpearl Land площадью почти 200 тыс. кв. м, где есть дельфинарий, океанариум, шоу танцующих фонтанов и различные аттракционы. Отдельно стоит отметить Vinpearl Golf Club — гольф-клуб на 18 лунок, сертифицированный по международным стандартам и являющийся гордостью создателей отеля. Сегодня им управляет приглашенный специалист из Англии. Сложно поверить, но всего несколько лет назад на этой территории были горы, а сегодня — ровные площадки, искусственно созданные водоемы и препятствия для игры в гольф.

Еще одна достопримечательность курорта — канатная дорога, которая соединяет остров Хон Че с материковой частью Нячанга. Это самая длинная «канатка» в мире, переезд на материк по ней занимает порядка 20 мин. Ночью опоры трассы подсвечиваются, и создается иллюзия шести Эйфелевых башен, стоящих в море. «Я хорошо помню Нячанг начала 2000-х гг. Единственной приличной гостиницей была только Ana Mandara, и русских там не было вообще, — комментирует Е. Сокирка. — А с запуском проекта Vinpearl изменился сам город: появились рабочие места, развилось малое предпринимательство. Теперь российские туристы встречаются на каждом шагу, и, кстати, немало наших соотечественников открыли здесь свой бизнес, став рестораторами, фотографами, учителями по дайвингу, гидами».

В комплексе Vinpearl Nha Trang иностранцам предлагается жилье в аренду и для покупки. Как уже говорилось, приобрести виллу физическому лицу практически невозможно, но застройщики разрабатывают договоры, которые, хотя сложны и сомнительны, все же могут приблизить иностранца к мечте о владении вьетнамским кусочком рая. Например, схема, предложенная компанией Vingroup, предполагает долгосрочную аренду на 50 лет с соглашением о выкупе объекта после вступления в силу закона о частных инвестициях.

Юридические лица могут сделать покупку уже сейчас, в действующем правовом поле. Только необходимо помнить, что продается лишь постройка, земля же остается в аренде. Кстати, отели сегодня предлагают услуги по управлению недвижимостью. Собственник может сам пользоваться виллой, а может сдавать внаем, получая от этого доход.

С размахом создана и курортная зона на побережье Дананга. Если Нячанг — это жемчужина вьетнамской береговой линии, то Дананг без преувеличения южно-азиатский бриллиант европейской огранки. Город красивый и чистый не только в рекреационных зонах, но и в спальных, и деловых районах: широкие дороги и тротуары, современные спортивные сооружения и бизнес-центры.

Виллы разбросаны по всему побережью, стоимость их довольно высока. Например, комплекс класса люкс Vinpearl Villas Da Nang, расположенный у Мраморных гор, предлагает 39 домов с частным садом и бассейном по цене 3,5 млн долл. за объект.

В среднем стоимость прибрежных вилл во Вьетнаме сегодня составляет 700 тыс. — 4 млн долл. Российского покупателя может оттолкнуть дороговизна предложения, сходятся во мнении риэлторы. Так что, возможно, местным застройщикам все же придется умерить свои аппетиты, чтобы не отпугнуть клиентов.

Курортные перспективы

В период инвестиционного бума побережье Вьетнама активно застраивалось туристическими объектами, но и сегодня найдется немало привлекательных участков. Дананг и Нячанг — одни из самых перспективных в этом плане мест Вьетнама. Комплексы с развитой инфраструктурой будут в ближайшее время возводиться в Нячанге на острове Хон Че, в Кямрани и Фукуоке. На Фукуоке недавно завершен проект Vinpearl Resort Phu Quoc, который включает в себя пятизвездочный отель, виллы, парк развлечений Vinpearland и гольф-клуб на 27 лунок.

В Дананге стоит выделить комплекс отелей и вилл Van Village на острове Ланг Ван. Сроки его строительства — 2015–2023 гг. Из развлечений здесь планируется художественный театр, международный конференц-центр, гольф-клуб, спортивный комплекс с теннисным кортом, рыбалкой, водными видами спорта, яхт-клуб, вертолетные площадки и водная авиация. Фуникулер, система обслуживания пешего туризма и другие виды внутреннего перемещения составят транспортную инфраструктуру проекта. Общая территория займет 1365 га суши и 500 га моря.

Впрочем, внешнее великолепие и масштаб строительства не могут скрыть некоторых недостатков вилл, которые в ближайшее время должны составить конкуренцию курортной недвижимости мира. Вьетнамский люкс пока уступает прибрежным объектам той же категории в Европе и США. Например, виллой во Вьетнаме называют как отдельно стоящие дома на берегу моря, так и таунхаусы, стоимость которых должна быть ниже процентов на 30. Представьте разочарование VIP-клиента, приехавшего на осмотр виллы и увидевшего сблокированные постройки, пусть и на первой береговой линии. Такие случаи не повсеместны, так что нужно быть внимательным уже на этапе изучения фотографий и плана территории. Кроме того, нарекания вызывают площади домов и внутренняя планировка пространства. Виллы часто превышают 300 кв. м, что не всегда рационально. Слишком много места отведено под санузлы: их может быть до четырех, и каждый площадью не менее 15 кв. м. А ведь сегодня даже элитный покупатель стремится к оптимальным размерам жилья. Радует факт, что застройщики допускают участие собственника в планировании внутреннего пространства. «Вьетнамскому люксу есть куда расти, но в целом уровень очень неплохой, — комментирует Борис Заборский, генеральный директор Finest Estate Group Ltd. — Видно, что девелоперы стараются приблизить свои предложения к стандартам мирового уровня. Я думаю, что пройдет немного времени, и вьетнамская элитка займет достойное место на международном рынке».

Стоимость оформления покупки

Приобретая недвижимость во Вьетнаме, покупатель несет дополнительные расходы:

• оформление документов включает в себя госпошлину (1% от стоимости объекта), перерегистрацию титула (1 долл.), нотариальные услуги (0,2%), причем услуги нотариуса могут быть оплачены по договоренности сторон, например пополам;
• вознаграждение услуг юриста и агента составляет, как правило, от 1,5 до 5%. Оптимальная комиссия риэлторов в стране составляет порядка 3%;
• при приобретении недвижимости напрямую от застройщика покупатель не тратится на оформление сделки, а оплачивает лишь регистрационный сбор в размере 0,5% от стоимости объекта, но не более 500 млн вьетнамских донгов (около 24 тыс. долл. США);
• клиент должен внести имущественный налог в размере 0,5% для переоформления свидетельства о праве на собственность. При покупке через посредника у последнего возникнет другой налог, подоходный, в размере 25%. Это разница между ценой покупки и ценой продажи. Данный налог ограничивается суммой — не более 2% с продажи, если первоначальную стоимость по каким-то причинам нельзя установить;
• затраты на измерение объекта перед выдачей свидетельства о праве собственности, которое во Вьетнаме называется «Красная книга». Процедура, аналогичная нашим обмерам БТИ, необходима для того, чтобы подтвердить фактическое состояние недвижимости в документах либо внести корректировки (самострой, снос, и т.д.).

Содержание недвижимости во Вьетнаме

Налоги. Иностранцы, имеющие право на покупку или долгосрочную аренду жилья, платят фискальные сборы по тем же ставкам, что и вьетнамские граждане. А именно: налог на землю составляет не более 50 долл./год. Подоходный налог во Вьетнаме платят и резиденты, и нерезиденты. Резидентами являются лица, проживающие в стране 183 дня и более в течение календарного года или 12 месяцев непрерывно со дня въезда. Если же срок пребывания физического лица во Вьетнаме более 90, но менее 183 дней в году, он будет рассматриваться в качестве налогового нерезидента, если может доказать, что он является налоговым резидентом другой страны.

Цена комфорта. Стоимость энергоносителей во Вьетнаме, как и прочие блага цивилизации, сопоставима с российской. Например, кубометр воды обходится вьетнамцам в 30 руб., а киловатт электричества в 3–5 руб. Для сравнения: в Москве куб холодной воды стоит 28,4 руб., водоотведение — 20,15 руб., в Подмосковье — 30,27 и 25,85 руб. соответственно. За электричество жители столичного региона платят 1,5–5,85 руб./кВт·ч в зависимости от времени суток потребления.