Камин народного поэта. Второе дыхание элитного жилья

В 90-е гг. московские исторические жилые особняки активно превращались в офисные здания, банки, страховые компании, рестораны и салоны красоты. Однако в последнее время на рынке недвижимости наблюдается обратная тенденция, когда отдельно стоящие здания, которые ранее выполняли коммерческую функцию, перестраиваются в элитные жилые дома.

 

Общий объем

 

В начале нулевых на объекты редевелопмента приходилось до трети всего предложения элитного жилья, которое ежегодно выходило на рынок. Это было неким эволюционным развитием рынка того периода — все начиналось с ремонта коммуналок и заканчивалось расселением целых домов. К сегодняшнему дню доля реконструкции не превышает 10%, рассказал журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. По его словам, это объясняется несколькими причинами: с одной стороны, укрупняются строящиеся элитные проекты, а с другой — остается все меньше интересных для девелоперов коммерчески перспективных зданий. Впрочем, тенденция последнее время начала меняться. «В настоящее время реконструкция набирает все большую популярность. Если до кризиса это были буквально единичные предложения, то сейчас таких примеров стало намного больше, в том числе за счет развития формата апартаментов. Доля зданий под реконструкцию в общем объеме предложения сегодня составляет 49%», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Причем, по ее словам, все примеры докризисной реконструкции были характерны в основном для элитного сегмента, а сейчас этот формат стал активно развиваться и в сегменте бизнес-класса.

 

В целом, по словам гендиректора SOHO Estate Андрея Кузнецова, одновременно на рынке могут быть представлены один-два особняка. Часто объект приобретают владельцы крупного бизнеса: основную площадь здания они выделяют под офис и в этом же особняке обустраивают квартиру для себя. При этом конкуренцию старым особнякам на сегодняшний день могут составить так называемые новоделы, находящиеся в составе клубных домов: в Коробейниковом и Турчаниновом переулках, на улицах Машкова и Бурденко — только таким способом пополняется ограниченное предложение. «В Москве большинство городских особняков и старинных усадеб — это административные здания, чаще всего посольства. Агентства элитной недвижимости иногда реализуют особняки — как старинные, так и стилизованные под старину. Стоимость такой недвижимости находится на уровне 6–20 млн долл., и чаще всего ее покупают или арендуют под представительские офисы», — рассказывает читателям «Н&Ц» директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. По его словам, за рубежом можно найти примеры, когда в особняках живет одна семья: наиболее характерно это для Лондона и такого фешенебельного района, как Кенсингтон, но там стоимость такой недвижимости в разы больше, чем в Москве.

 

По словам вице-президента девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, на рынке есть проекты, в которых к старинному особняку пристраивают современные корпуса, вписывающиеся в общую архитектурную концепцию, не являясь исторически значимыми. Например, в проекте Wine House девелопер реконструировал корпус, где располагался винный завод Петра Смирнова, при этом жилая недвижимость в проекте сосредоточена в нескольких новых корпусах, которые строятся рядом с историческим зданием, образуя квартал. «Еще один пример — «Кадашевские палаты», проект, призванный сделать из нежилого фабричного здания середины XVIII в. комплекс лофт-апартаментов», — рассказывает Д. Котровский. По его словам, благодаря центральному местоположению такие проекты можно реализовать только в премиальном сегменте. По словам руководителя отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank Ольги Таракановой, в общей сложности внутри Садового кольца, как правило, на продажу экспонируется не менее 20–30 отдельно стоящих зданий.

 

Сложности и ограничения

 

Уровни сложности при согласовании реконструкции и реставрации могут быть разными в зависимости от присвоенного статуса — памятника федерального или регионального значения. «У нас однажды была сделка по приобретению двух крошечных особняков (300 и 450 кв. м) в центре Москвы. Их объединяли общий двор и ограда, при этом один был после реконструкции и имел открытое пространство. Во втором частично сохранилась планировка с очень массивными несущими стенами, лепниной, восстановленными дверями и полностью воссозданной исторической инкрустацией паркета в некоторых комнатах», — рассказывает О. Тараканова. В любом случае такие объекты регулярно навещают инспекторы из Москомнаследия. «При реконструкции, как правило, стараются сохранить назначение здания, поскольку для его изменения требуется много сил и денежных средств. Поэтому если особняк не был жилым, то реконструировать и продавать его как жилье не будут», — говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. По ее словам, особенно редкими и дорогими являются жилые особняки на одну семью. «Содержать такой дом весьма затратно, ведь покупателю приходится самостоятельно нанимать и оплачивать консьерж-службу, охрану, работу садовника и т.д. К тому же цена на них зашкаливает, и очень редкий покупатель готов расстаться с такой суммой. Поэтому чаще жилой особняк делят на несколько частей и создают клубный дом», — говорит эксперт.

 

В любом случае, если особняк — памятник архитектуры, владелец не имеет права менять фасад здания, а также конструктив: наращивать этажи, увеличивать площадь. Если особняк не является памятником архитектуры, то ограничения зависят от состояния конкретного дома. Например, часто не разрешается делать подземный паркинг, вешать кондиционеры. По словам М. Литинецкой, если здание имеет историческую ценность, то в нем могут быть определены архитектурные элементы фасада, которые необходимо сохранить, особенно если это здание строил известный архитектор. Причем могут обязать реконструировать весь фасад или, например, лепнину, лестничные перила, колонны, арки и т.д. В некоторых случаях требуется сохранять в неизменном состоянии элементы внутреннего оформления, например камин, у которого грелся народный поэт. Более того, регламентированы и сами действия по реконструкции. Фасад могут обязать покрасить только в исходный цвет, а паркет в помещении запретить покрывать лаком. К минусам стоит отнести также наличие изношенных коммуникаций и перекрытий, замена которых потребует крупных вложений. Вдобавок ко всему у таких объектов ограниченные возможности организации парковки. Например, в проекте «Резиденция Знаменка» решили вопрос паркинга за счет того, что покупателям апартаментов предоставили машино-места в БЦ «Знаменка».

 

Кому это нужно?

 

По словам М. Литинецкой, портрет покупателя в этом сегменте зависит не от самого формата, а от расположения и концепции проекта. «Если это Manhattan House в районе станции метро «Динамо», то целевая аудитория проекта — средний топ-менеджмент, дети состоятельных людей и т.д. Если это особняк «Резиденция Знаменки», расположенный в прямой видимости и пешей доступности от Кремля, то это уже совершенно другая целевая аудитория — очень и очень состоятельные люди», — говорит эксперт. Словом, девелопер, который берется за такой проект, должен максимально точно заточить продукт под целевую аудиторию с учетом расположения, просто попасть в яблочко, сегментировать своих покупателей с точки зрения их психографики.

 

По словам А. Кузнецова, спрос на исторические особняки стабилен и не зависит от каких-либо перепадов в экономике. Средняя цена квадратного метра в реконструированных домах на 52% выше, нежели в окружающем историческом жилом фонде. В районе Пречистенки и Остоженки эта разница составляет более 65%.