Какой доход можно получать от недвижимости

Для расчетов взяли капитал в размере 10 млн руб. (цена квартиры около 50 кв. м в столице). А для оценки доходности — банковский вклад. Сегодня, по данным Центробанка, максимальная доходность по депозитам в рублях на срок свыше трех лет — 10,06%. Его и возьмем за основу минимальной доходности.

 

Первые шаги

 

Итак, у нас на руках 10 млн руб. Эти деньги мы изначально рассматриваем с точки зрения минимальной доходности. За десять лет хранения в банке инвестор заработает еще 10 млн руб., то есть у него на руках окажется 20 млн руб. Не самый плохой результат. Некоторые эксперты утверждают, что это самый надежный вид инвестирования, но не будем забывать о том, что в случае выбора не самого надежного банка можно серьезно проиграть и вернуть всего 700 тыс. руб. То есть этот вид инвестирования имеет определенные риски.

 

Рассмотрим, какие варианты может нам предложить инвестирование в недвижимость.

 

Покупка квартиры и сдача ее в аренду

 

Самый простой способ, который приходит в голову, — приобретение квартиры с последующей сдачей ее в аренду. За 10 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру, включая ремонт, и сдавать ее в пределах 42 тыс. руб./мес. Из этой суммы мы платим налоги и получаем 36,5 тыс. руб. на руки (или около 440 тыс. руб./год), то есть через десять лет мы сможем заработать всего 4,4 млн руб. Не так уж и хорошо, но у нас остается квартира, которая явно не собирается дешеветь.

 

Покупка нежилого помещения и сдача его в аренду

 

Еще одним вариантом вложения средств является покупка коммерческих помещений (офисных, торговых) и последующая сдача их в аренду. Ставки аренды в пределах Садового кольца внушают оптимизм (до 35 тыс. руб./кв. м/год на офисы, до 63 тыс. руб./кв. м/год на торговые помещения). Однако и стоимость квадрата в таких местах существенно отличается от цены жилой недвижимости.

 

За нашу сумму возможно приобрести примерно 70 кв. м коммерческого помещения (в пределах ТТК — МКАД) и сдать его за 14 тыс. руб./кв. м/год. В итоге — через десять лет мы получаем около 9,8 млн руб. Недвижимость остается также у нас на руках.

 

Организация складских ячеек

 

Это вариант несколько непривычен. Вы приобретаете небольшое помещение свободного назначения (желательно складское), переоборудуете его под достаточно новый для России формат — ячеистые склады, где клиенты могут взять в аренду от 1 кв. м.

 

Основными потребителями будут жильцы близлежащих домов, которые станут хранить здесь все то, что не помещается на балкон или в шкафы (зимняя резина, лыжи, верхняя одежда и т.д.), а также арендаторы офисов. Соответственно, выбор места характеризуется тяготением к основным потребителям (жилые комплексы, офисные центры). Инвестиции будут распределены примерно на две равные части — приобретение помещения и организация боксов для хранения. Имеющихся 10 млн руб. нам хватит разве что на приобретение и оборудование 300 кв. м, которые можно сдавать по 800 руб./кв. м/мес. С учетом того что заполняемость будет 95% только через четыре года (должно произойти привыкание к продукту), то через десять лет мы получим 14 млн 660 тыс. руб. (за вычетом всех налогов и операционной деятельности на ведение данного бизнеса).

 

Посуточная аренда квартиры

 

Несколько вариантов доходности от вложения 10 млн руб. (оптимистический сценарий)
Вариант	Доходность, % в год
Вклад в банк	10
Сдача квартиры в аренду	4,4
Сдача коммерческих помещений в аренду	9,8
Сдача в аренду мелкоячеистых складов	14,5
Посуточная аренда квартиры	6
Приобретение участка в коттеджном поселке и последующая реализация	20
Строительство и продажа готового объекта	125

Следующим вариантом инвестирования является посуточная сдача жилья в аренду. Приобретая квартиру для этих целей, стоит сразу уделить внимание расположению. Идеальный вариант — у метро и поблизости от достопримечательностей города, бизнес-центров, спортивных сооружений и т.д. После приобретения и ремонта недвижимости необходимо определиться, каким образом предполагается сдача квартиры: самостоятельно либо через специализированные сайты/фирмы. В первом случае стоит учитывать дополнительные затраты на создание и раскрутку сайта-визитки, рекламы и т.п. Во втором — необходимо закладывать проценты от оборота для оплаты агентству по сдаче.

 

При прочих равных условиях второй вариант является более простым и понятным для инвестора, так как вся головная боль по загрузке объекта будет лежать на плечах профессиональной компании, за исключением уборки квартиры (в этом случае можно организовать индивидуальное предприятие и нанять людей). В конечном итоге через десять лет такого бизнеса (учитывая оплату агентства минус 10%, стоимость двух ремонтов, расходы на сотрудников и уплату всех налогов) инвестор получит около 6 млн руб. (как и в предыдущих вариантах, недвижимость остается у собственника).

 

В то же время стоит отметить, что такая низкая доходность этого бизнеса обусловлена именно индивидуальной сдачей квартиры целиком. Если же вы организуете хостел, где будете сдавать койко-места, то показатели эффективности увеличатся. Но организация эффективного хостела требует на порядок больших средств. Оптимально для организации хостела приобретать апартаменты.

 

Покупка и улучшение земельного участка

 

Другим вариантом инвестирования является покупка земельного участка и последующее его улучшение. Безусловно, данный вид инвестиций в самой Москве осуществлен быть не может (в силу нашей ограниченности в финансах), но вот рассмотреть ближайшее Подмосковье имеет смысл.

 

Базовый вариант инвестирования в землю — приобретение нескольких участков на старте продаж любого коттеджного поселка в Подмосковье (с учетом того, что в рамках коттеджного поселка земля будет реализовываться с коммуникациями от продавца). Наши 10 млн можно вложить в 50 соток (200 тыс. руб./сотка). После реализации большей части домов, подведения дорог, строительства инфраструктуры и т.д. (ориентировочно через пять лет) мы сможем выручить от продажи наших активов около 20 млн руб. (с учетом вложения первоначальных средств). Существенным риском в этом виде инвестирования выступают как возможная несостоятельность инициатора проекта (невыполнение с его стороны подключения к коммуникациям), так и отсутствие интереса к месту у потенциальных покупателей через пять лет (например, возможно, произойдет затоваривание рынка коттеджей в конкретном районе).

 

Покупка участка и строительство нежилого помещения

 

Особенно рискованный, но в то же время более прибыльный вариант — приобретение земельного участка и строительство (за счет привлечения кредита) объекта коммерческого назначения (магазин, ресторан, автомойка и т.д.) и последующая продажа его как объекта недвижимости либо действующего бизнеса. Рассмотрим вариант со строительством магазина, тут экономика строится следующим образом: наши 10 млн — это около 30% от суммы всех вложений (в противном случае мы не получим кредит в банке); общие вложения — около 40 млн руб. После строительства магазина (около 800 кв. м) мы можем его реализовать за 80 млн руб. С учетом выплаты тела кредита и процентов, а также всех издержек по бизнесу мы можем рассчитывать на заработок до 35 млн с учетом вложения первоначальных средств.

 

Что же выбрать?

 

Как мы видим, вариантов инвестиций в недвижимость достаточно много, при этом надо учитывать, что мы рассмотрели самые основные типы. Но в конечном итоге любому начинающему инвестору необходимо сделать выбор, в каком направлении двигаться. И в первую очередь действовать нужно в том направлении, об общих процессах которого вы имеете представление. Следующий ваш шаг: необходимо сопоставить будущую прибыль от инвестирования в недвижимость с выгодой от самого простого варианта — вложения денег в банк.

 

По материалам kvartirazamkad.ru