Какие города предпочитают «переселенцы»

По данным аналитического отдела риелторской компании «Этажи», экономически активное население России, готовое по личным или профессиональным причинам приобрести недвижимость в других городах, все чаще делает выбор в пользу жизни в регионах. Результаты исследования показали, что наибольшей популярностью пользуются Тюмень, Краснодар, Сочи, Казань и Красноярск. Каково состояние рынка недвижимости в этой пятерке городов-лидеров и почему они становятся все более привлекательными?

Спрос непрерывно растет

Одна из основных причин кризиса на рынке недвижимости — снижение платежеспособности основной массы населения. Тем не менее спрос на недвижимость в вышеперечисленных городах находится на относительно высоком уровне. Так, в Тюмени наблюдается рост активности покупателей — входящий поток в летние месяцы вырос на 23,4% по сравнению с весной прошлого года. Это связано прежде всего с тем, что условия для роста рынка недвижимости города крайне благоприятные и сформированы высоким уровнем жизни горожан — средняя заработная плата составляет 45,5 тыс. руб. Несмотря на это, на долю тюменцев приходится только 40–50% сделок с недвижимостью. Особую активность проявляют покупатели из ХМАО и ЯНАО, при этом доля инвестров из других регионов страны постоянно растет.

Аналогичная ситуация и в Сочи — квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян, а также жителей стран СНГ и дальнего зарубежья. Преимущественно именно этот фактор способствует устойчивости сочинского рынка недвижимости: несмотря на снижение платежеспособного спроса среди локальных покупателей, проекты остаются востребованными за счет внешнего притока. Главной причиной являются значительные инвестиционные вливания в преддверии Олимпиады-2014, которые мгновенно отразились на рынке недвижимости этого города-курорта.

Благодаря реализации масштабных проектов (празднование 1000-летия, а также проведение всемирной универсиады) Казань — один из самых изменившихся за последнее время городов России — активно привлекает инвесторов. Она заняла третье место в рейтинге по стоимости квартир в новостройках среди городов-миллионников, соответственно, текущий спрос находится на очень высоком уровне, чего в настоящее время нельзя сказать о рынке жилья в Красноярске — кризисные явления привели к серьезному снижению активности местного населения. Однако покупатели из других регионов проявляют интерес к красноярским объектам недвижимости, удерживая рынок на плаву, — рынок наполняется по большей части малогабаритными и однокомнатными квартирами.

Наращивает темпы и Краснодар — сейчас Краснодарский край занимает лидирующие позиции по объемам ввода жилья в эксплуатацию, что связано прежде всего с повышением девелоперской активности. Кроме того, наблюдается большой прирост объема предложения на первичном рынке — за I полугодие 2015 г. он увеличился на 9,1%. Программы по развитию города, направленные на благоустройство, промышленность, развитие социальной сферы и обеспечение доступности жилья, — порядка 76 млрд руб. выделено из краевого и местного бюджетов на 2013–2015 гг. — делают Краснодар привлекательным для жизни не только в перспективе, а уже сейчас, и вызывают интерес покупателей из всех регионов страны.

Цена вопроса

Несомненно, что цена — это главный мотивирующий фактор для покупателей квартир. На протяжении последних двух лет на тюменском рынке недвижимости наблюдался период стабильных цен — месячные колебания стоимости на вторичное жилье и новостройки не превышали 1–2%. В настоящий момент квадратный метр здесь в среднем предлагается за 64,6 тыс. руб. (вторичка) и 58,8 тыс. руб. (новостройки).

Рынок недвижимости Красноярска не остался в стороне от экономических потрясений. Вторичный сегмент оказался более гибок к изменениям — удельная цена по итогам I полугодия 2015 г. снизилась примерно на 20% и составила 53–55 тыс. руб. В то же время в новостройках квадратный метр подешевел лишь на пару процентов. На конец июня 2015 г. его удельная цена была 58–59 тыс. руб. Кроме того, стартовавшая в марте 2015 г. программа господдержки ипотечного кредитования оказала серьезную поддержку первичному рынку, в результате чего около 60% покупателей Красноярска предпочли строящееся жилье.

В сравнении с остальными востребованными у «переселенцев» городами в Краснодаре предлагается самое доступное жилье — цена колеблется от 11 тыс. до 87 тыс. руб./кв. м. (43,9 тыс. руб. — средневзвешенная). Казань, наоборот, представляет собой довольно дорогостоящий вариант среди городов-миллионников — в начале сентября 2015 г. удельная цена сложилась на уровне 61 700 руб./кв. м. Тем не менее застройщики активно используют инструменты неявного снижения цены, предлагают существенные скидки для своих покупателей, таким образом фактически рост удельной цены на первичном рынке недвижимости Казани не настолько сильный, как это кажется на первый взгляд.

А вот Сочи является самым дорогим рынком недвижимости — на вторичке средняя стоимость квадрата составляет 75 тыс. руб., новостройки обходятся чуть дешевле, в среднем 69 тыс. руб. Несмотря на это, среди покупателей по прежнему много инвесторов (~15%) и тех, кто покупает квартиры для отдыха в летний сезон (~35%).

Первичный рынок в выигрыше

Если рассматривать спрос по видам недвижимости, то очевиден покупательский интерес к первичному рынку во всей пятерке городов. Кризисные явления наиболее сильно затронули вторичный рынок — объем сделок существенно снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Довольно высокие ипотечные ставки и программа господдержки, распространяющаяся только на первичный рынок, продолжают оказывать влияние на предпочтения инвесторов. Тем не менее покупательская активность постепенно возвращается и на вторичный рынок, поэтому в среднесрочной перспективе у вторички есть шанс.

Еще одна важная тенденция — застройщики стараются всеми возможными способами привлечь клиентов: предоставляют ощутимые скидки, проводят совместные акции с банками, предлагают рассрочку и различные бонусы, например дизайн-проект или переезд в подарок. Привлекательные условия, доступные цены, а также высокие темпы развития регионов — эти факторы все чаще ложатся в основу оптимального выбора для внутренней миграции экономически активного населения.