Как защитят покупателей новостроек? № 214-ФЗ: реинкарнация

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (№ 214-ФЗ), принятый больше десяти лет назад, кардинально изменил положение в отрасли. С его помощью удалось решить многие проблемы, в частности защитить дольщиков от обмана. Сегодняшняя ситуация на рынке жилья вновь требует изменений в законодательстве. Какими они будут? Об этом говорили на семинаре «Правительство Москвы — диалог с инвестором». Организаторы мероприятия — Москомстройинвест, Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA и компания EY.

Мы будем жить теперь по-новому?

В декабре комиссия правительства РФ по законопроектной деятельности одобрила проект поправок в закон № 214-ФЗ. Их инициатором стали власти Подмосковья, которые часто сталкиваются с проблемой обманутых дольщиков. Была создана рабочая комиссия, в нее вошли представители государственных структур и бизнеса. Они и написали свои предложения.

«Когда принимался закон № 214-ФЗ, предполагалось, что он поработает какое-то время, поможет рынку очиститься от недобросовестных игроков. Но теперь мы опять столкнулись с ростом количества просроченных проектов, с увеличением числа обманутых дольщиков, которые вложили в стройку свои последние средства. Конечно, в кризис жесткое регулирование вводить нельзя. Поэтому предусмотрены лишь определенные ограничения, и ответственность вводится постепенно, в несколько этапов», — объяснил глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник.

«За последние годы дольщики стали самыми крупными инвесторами в столице. Примерно 560 млрд руб. долевых средств проинвестировано в жилищное строительство. Надеемся, что будут приняты определенные поправки к 214-му закону. Необходимо поднять ответственность застройщиков. Ведь у них деньги населения, и нельзя допустить, чтобы данные средства использовались не по назначению, тогда как сегодняшний закон о долевом строительстве это позволяет. Инвестор собрал деньги, и куда он их дел — то ли в офшор отправил, то ли купил себе яхту с самолетом, — неизвестно. Мы не можем так рисковать. Надо прописать механизм контроля за средствами дольщиков и следить за их расходованием», — заявил заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин.

Решая данный вопрос, можно учесть опыт европейских стран. Например, в Германии деньги поступают на счет строительной компании не сразу за всю квартиру, а частями — по мере возведения дома. Это минимизирует риски дольщиков и стимулирует застройщиков.

Защитить покупателей новостроек должно и страхование ответственности застройщиков. Эти изменения в закон о долевом строительстве уже вступили в силу: строительные компании обязаны учитывать риски при привлечении средств дольщиков. Если вдруг застройщик не выполнит взятые на себя обязательства, страховщик должен будет компенсировать людям их потери.

С 1 октября 2015 г. были внесены поправки в закон № 214-ФЗ, которые повысили требования к собственному капиталу компаний, страхующих долевое строительство, с 400 млн до 1 млрд руб.

Список страховщиков, которые могут работать с застройщиками, утверждает Центральный банк (он регулятор — финансовой сферы). Сейчас в перечне 19 компаний.

У строителей есть альтернатива — вступить в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Участники этого объединения вносят деньги в «общий страховой котел».

«В действующей схеме долевого строительства есть только один риск — банкротство застройщика. Этот вопрос решается путем введения страхования», — сказал председатель правления ОВС Александр Ручьев.

Поправки в 214-й закон также предполагают наличие Единого электронного реестра застройщиков, которые имеют право привлекать деньги дольщиков. Эта информация позволит людям не попасться на крючок мошенников.

«С 1 января 2016 г. застройщики должны предоставлять отчетность только в электронном виде. В противном случае их ждет штраф, кроме того, они не попадут на нашем сайте в список застройщиков, сдавших отчетность. Также мы вводим программный продукт, который станет автоматически проверять проектную декларацию. За нецелевое использование средств дольщиков будет предусмотрена уголовная ответственность», — сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Обманутые дольщики — не сугубо московская проблема. Как рассказали участники семинара, в регионах профессионализм участников строительного рынка часто оставляет желать лучшего. А откуда ему взяться, если до сих пор девелопменту не учат ни в одном вузе?

«Часто дольщики теряют свои деньги не потому, что они доверили свои деньги мошенникам. В числе их жертв меньше 5% обманутых дольщиков. Остальные люди пострадали в результате непродуманных стратегий, экономических перипетий и т. п.», — уверен М. Хуснуллин.

Не стройкой единой

А тем временем Москва строится весьма активно. «За последние пять лет возведено 41 млн кв. м, это примерно 10% от всей недвижимости города», — сообщил М. Хуснуллин.

После присоединения новых территорий столица выросла в 2,5 раза. Из 9 млн кв. м недвижимости, запланированных в 2015 г., 5 млн построено на территории Новой Москвы и промзон.

При этом транспортный вопрос до конца не решен, хотя, если говорить, например, о пробках, в Москве автотранспорт стал двигаться лучше.

«Автомобилей теперь на 20% больше. Пришлось поменять градостроительную политику: сейчас всю недвижимость стараемся стягивать ближе к транспорту. Утверждена программа создания транспортно-пересадочных узлов (ТПУ)», — сообщил М. Хуснуллин.

Сейчас в работе 169 ТПУ, среди которых есть и небольшие объекты, и масштабные, где можно будет производить пересадку на пять-шесть видов транспорта.

В планах столичных властей — продолжать комплексное развитие территорий. Так, недавно утвердили проект планировки Коммунарки и Тушино. «При этом город берет на себя строительство метро, железных и автодорог», — подчеркнул М. Хуснуллин.

По замыслу властей, Новая Москва не должна превратиться в спальный район столицы. При разработке проектов учитывается сбалансированность рабочих мест и количество ввода жилья. Планируется создать еще 1 млн рабочих мест (при 1,5 млн проживающих на этих территориях).