Как выбирать квартиру в малоэтажном доме?

Почему потенциальным покупателям квартир в малоэтажке стоит особенно тщательно анализировать документы на недвижимость и землю, а также обращать внимание на опыт и репутацию девелопера? Об этом «Н&Ц» рассказали эксперты.

Особенности формата

В Постановлении Правительства РФ от 19 апреля 2007 г. № 242 четко прописано, что следует понимать под малоэтажным строительством. Это «комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до трех этажей включительно». Однако зачастую эксперты рынка относят к данному сегменту четырех- и пятиэтажные объекты.

Отличительной чертой малоэтажек является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Количество согласований, через которые надо провести такую новостройку, меньше, чем у стандартных высотных проектов, благодаря чему малоэтажные комплексы возводятся быстрее. При этом плотность застройки в пять раз меньше, чем на территории многоэтажных микрорайонов.

«Упрощенные технологии строительства и процедура согласования позволяют застройщику продавать квартиры в малоэтажных комплексах по более доступной цене. Как правило, стоимость квадратного метра на 20–30 % ниже, чем в многоэтажных комплексах», — отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

Преимуществами малоэтажных ЖК являются благоприятная экология, комфортные условия проживания, отсутствие шума и т. п. Однако у формата есть и свои минусы, которые называет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», — это удаленность от столицы, не слишком хорошая транспортная доступность, ограниченная инфраструктура. Многие покупатели готовы с этим мириться, особенно если недостатки компенсируются привлекательной ценой. Но иногда спокойно проживать в малоэтажке мешают поздно обнаруженные подводные камни, которые, увы, бывают обнаружены не сразу. Статус земли, документы, качество строительства — эти моменты игнорировать нельзя.

Все по закону?

Эксперты рынка заявляют, что покупатель квартиры в малоэтажке ничем не рискует, если он приобретает жилье у известного застройщика в проекте, который реализуется в соответствии с действующим законодательством (закон № 214-ФЗ), где есть вся необходимая исходно-разрешительная документация.

«Без квартиры такие покупатели в любом случае не останутся. Их интересы обеспечены залогом земельного участка, на котором ведется строительство. Также их права защищены либо страхованием ответственности застройщика, либо поручительством банка. В настоящее время создано общество взаимного страхования ответственности, в ряды которого может вступить застройщик. Тогда в случае форс-мажорных обстоятельств оно возьмет на себя обязательство по строительству дома», — уверяет Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

Одно из основных требований закона № 214-ФЗ — открытость и прозрачность информации. Добросовестный девелопер в обязательном порядке должен публиковать на сайте объекта проектную декларацию.

«Это самый важный документ, который обязательно нужно проверить. В нем представлено максимальное количество необходимых для покупателя сведений как о самой компании (портфель построенных объектов, финансовый баланс, наличие задолженностей и пр.), так и об объекте (технические показатели, характеристики участка, сведения о том, как застрахована новостройка и т. д.). При этом проектная декларация составляется не раз и навсегда. Застройщик обязан периодически публиковать изменения, которые включают в себя и ежеквартальную отчетность. Также на сайте проекта должны быть представлены и другие документы, на которые необходимо обратить внимание, — разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию (если новостройка сдана), технические планы обмеров БТИ и пр. После изучения этой информации можно считать, что большая часть проверки проведена», — говорит А. Зубец.

Альтернативные схемы

Несмотря на то что сегодня большинство жилых проектов реализуется в соответствии с положениями закона № 214-ФЗ, на рынке достаточно объектов малоэтажного строительства, особенно экономкласса, которые возводят и продают по другим, но тоже законным схемам. Наиболее распространенная из них — строительство дома за счет средств застройщика с последующей продажей по частям. В данном случае девелопер обязан предоставить покупателю полный пакет разрешительных и правоустанавливающих документов. Конечно же, это разрешение на строительство, выданное администрацией города. При этом земля, на которой возводят дом, должна быть либо в собственности, либо в длительной аренде, следовательно, нужно проверить, имеется ли свидетельство о праве собственности или договор аренды с администрацией. (По свидетельству в регистрационной палате можно запросить выписку из ЕГРП, по договору — позвонить в администрацию и узнать, существует ли такой документ.)

Статус земельного участка проверяется в его кадастровом паспорте, где указаны следующие графы:

• категория земель (например, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов и т. д.);
• вид разрешенного использования (например, индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, строительство многоквартирных домов, земли для садоводства и огородничества, под дачное строительство, иное).

«Если участок имеет вид разрешенного использования — ИЖС или земли для садоводческого, огороднического или дачного строительства, то возведение и эксплуатация на нем многоквартирных домов не допускается», — предупреждает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Имейте в виду, если в документах указан вид разрешенного строительства ИЖС, то вы приобретаете не квартиру, а долю, так как по закону квартиру в индивидуальном жилом доме выделить нельзя!

«Только при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру — но не на долю в многоквартирном доме! — покупателю следует выходить на сделку», — настоятельно советует О. Сухов.

Согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий не проводится в отношении «многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования». Поэтому сдача малоэтажного дома в эксплуатацию производится по документам БТИ (кадастровый и технический планы, экспликация), фиксирующим внутреннее расположение помещений в здании, с определением каждой квартиры, в том числе той, которую есть намерение приобрести. И только после сдачи дома в эксплуатацию застройщик получает свидетельство о праве собственности на дом. Все эти документы покупателю следует проанализировать, желательно с помощью специалиста.