Как вернуть аванс в случае отказа от сделки?

Большинство продавцов квартир, получающих от покупателей аванс в счет будущей сделки купли-продажи, уверены, что эти деньги являются серьезной и непоколебимой гарантией предварительной договоренности. Но на практике все совершенно не так. Почему в случае срыва сделки по вине покупателя продавцам приходится не только возвращать аванс, но и выплачивать проценты за незаконное пользование денежными средствами? Об этом рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Почему удержание аванса продавцом является незаконным?

На практике противоборство развивается по стандартному сценарию. Между продавцом и покупателем недвижимого имущества заключается договор, по которому приобретатель квартиры вносит аванс, размер его может колебаться от нескольких десятков тысяч рублей до нескольких миллионов. Продавец считает, что в случае отказа от покупки он сможет забрать внесенные деньги покупателя себе в качестве компенсации, так как в договоре аванса говорится, что если сделка сорвана покупателем, то продавец должен получить сумму аванса. Но данная гарантия не работает. Как же так?

Удержание аванса продавцом недвижимости является незаконным. В случае когда основное соглашение о купле-продаже не заключено, договор о внесении аванса не является причиной появления финансового обязательства. В отличие от задатка аванс, являющийся денежной суммой, уплаченной до исполнения договора в счет предстоящих платежей, никакой обеспечительной функции не выполняет, и при расторжении предварительного договора получатель аванса должен вернуть деньги.

Почему покупатель может вернуть деньги с процентами?

В случае отказа покупатель может подать иск в суд с просьбой признать договор о выплате аванса бессильным и взыскать спорную сумму. Согласно ст. 395 ГК РФ покупатель также может потребовать от уклонившейся от возврата денег стороны дополнительную уплату за распоряжение чужими финансами. Размер процентов определяет действующая учетная ставка банковского процента, зафиксированного в момент выплаты аванса или его соответствующей части (примерно 9% годовых). Правило может быть применено в случае, если прочий процентный размер не установлен другим способом — законом или договором.

Почему суд принимает сторону покупателя?

Если дело все же рассматривает суд, продающая сторона просит признать аванс задатком, но согласно ст. 380 ГК РФ задаток — это сумма денег, которая передается одной стороной договора другой в качестве доказательства заключения соглашения за исполнение определенных обязательств. Статья 381 ГК РФ устанавливает, что если договор не исполнен стороной, давшей задаток, то деньги остаются у противоположной стороны. Но суды считают, что включать в соглашение о предоплате пункты об обязательствах контрагентов нельзя по ст. 421 и 422 ГК РФ, и положения договора признаются недействительными.

Рассматривая подобные споры, суды ссылаются на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, по которой, в случае если получивший аванс продавец не передает товар покупателю в прописанный в договоре срок, покупатель может потребовать вернуть деньги. Поскольку основное соглашение о купле-продаже недвижимости заключено не было, то предусмотренные договором аванса обязательства теряют силу, а аванс возвращается истцу по ст. 1102 ГК РФ, причем для суда неважна причина, по которой не был оформлен договор купли-продажи. Как показывает практика «Юридического центра адвоката Олега Сухова», в 80% подобных споров суды авансы возвращают. Как правило, суд не принимает во внимание доводы продавцов о том, что соглашение об авансе рассматривалось ими в качестве сделки купли-продажи или договора получения задатка.