Как снос павильонов изменит торговый облик Москвы?

В ночь с 8 на 9 февраля в Москве начался масштабный снос торговых павильонов, вызвавший неоднозначную реакцию в обществе. Это событие, безусловно, повлияет на торговый облик города, но как именно? Куда теперь пойдут покупатели и какие площади займут бывшие арендаторы снесенных палаток? Об этом мы решили узнать у экспертов рынка.

1. Отношение к происходящему весьма противоречивое. С одной стороны, строения назывались самостроем. В законодательстве понятие самостроя довольно точно определено. Самострой город имеет право снести, без выплаты компенсации бывшему владельцу объекта. Но это решение должно быть судебным. То есть суд решает, имели ли место нарушения при регистрации права собственности на объект недвижимости и признается ли объект построенным незаконно. Поэтому, если абстрагироваться от эмоций, хочется понять, каковы были судебные решения и в чью пользу. Также мы понимаем, что город имеет право снести объект с корректно зарегистрированным правом собственности, причем в рамках столь же подробно описанной в законодательстве процедуры изъятия. В этом случае бывшему владельцу полагается компенсация. Судя по действиям столичных властей, никакой дифференциации не было проведено. Все снесли одним махом. Хотя, думаю, истории у объектов были разные — где-то самотрой, где-то решения судов не в пользу города, а где-то совершенно адекватно оформленная собственность. Удивительно, что власти не позаботились о проверке и подготовке непротиворечивых правовых оснований для таких радикальных действий. Ведь осуществленный снос выглядит не совсем верно подготовленным, и все это затрагивает самый чувствительный нерв любого общества — отношения с собственностью. Если власть позволяет себе обходиться так с правом собственности, то это подрывает доверие общества к ней.

2-3. Я не думаю, что произойдет какая-то переориентация спроса. Да, изменятся покупательские потоки, но не будет потерь, которые нельзя восполнить. Покупатели цветов, абоненты сотовых компаний и кофеманы пересядут в ближайший стрит-ритейл и торговые центры. Возможно, это будет менее удобно, возможно — более удобно, все выяснится позже. Но услуги, которые пользовались спросом, все равно останутся востребованными. Вопрос только в том, кто компенсирует арендаторам потери, которые они понесли из-за прекращения деятельности своих прежних точек торговли и переезда на новое место. Будут ли суды считать, что права частников нарушены городом? Подождем, и увидим, как и что будет происходить.

1. Примечателен тот факт, что снесенные постройки, о которых идет речь в последние дни, фактически представляют собой не палатки, а капитальные сооружения, имеющие всю разрешительную документацию, свидетельства, акты ввода в эксплуатацию и прочие справки. Законы, регулирующие параметры использования и строительство таких сооружений, в последнее время неоднократно корректировались. В то же время все мы знаем, что согласно действующему российскому праву закон обратной силы не имеет. По факту получилась парадоксальная ситуация: собственники, предупрежденные о планируемом сносе, обращаются в суды и выигрывают их практически во всех инстанциях (кроме Верховного суда), отталкиваясь от действующих на тот момент норм. Тем не менее строения снесены.

2. Суммарная площадь ликвидированных объектов составляет около 50 тыс. кв. м. Это очень мало по сравнению с общим объемом рынка торговой недвижимости в Москве, поэтому мы не ожидаем заметных изменений в данном сегменте. Скорее всего, пострадавшие арендаторы в основной своей массе продолжат заниматься предпринимательской деятельностью, поэтому стоит ожидать всплеск активности с их стороны, однако это увеличение будет незаметным для рынка и весьма локальным. Баланс спроса и предложения от этого не изменится.

3. Основная масса арендаторов, занимавших данные коммерческие площади, относилась к представителям малого бизнеса. У них остается все меньше и меньше точек для ведения торговли в Москве. Однако в качестве замены потерянных мест можно рассмотреть большие заселенные микрорайоны, недавно построенные жилые комплексы, имеющие все необходимые коммерческие площади. По данным из открытых источников, власти Москвы планируют развитие «социальных рынков» с наличием площадей как раз необходимого формата для индивидуальных предпринимателей, однако реализация этой идеи пока лишь планируется.

1. Все, что происходит со сносом, — это, образно говоря, палка о двух концах. С одной стороны, с московских улиц убирается все, что мешает и портит внешний вид. С другой — решение правительства Москвы затронуло колоссальный пласт малого бизнеса, положение которого в настоящий момент и так неустойчиво из-за кризиса и снижения покупательского спроса. К сожалению, в этой ситуации под одни грабли попали все — и те, кто действительно находился на полулегальном положении, и те, кто на законных, то есть имели разрешение на строительство и исправно вносили арендную плату за пользование земельным участком.

2-3. Конечно, большинство владельцев и арендаторов помещений будут изыскивать новые возможности для своего бизнеса. В кризисное время увеличивается количество освободившихся помещений стрит-ритейла, а ставки аренды на них за последний год показали снижение на 10–25 % (в зависимости от локации). Поэтому часть подходящих вакантных помещений на первых этажах жилых зданий будет заполнена, в том числе и арендаторами закрытых павильонов и ларьков. Стоит ожидать локального роста ставок аренды на эти помещения. Плата в торговых центрах сопоставима со ставками аренды в ларьках и киосках, особенно — расположенных у метро. Другое дело, что интересы потребителей, приходящих в торговые центры, отличаются от запросов аудитории уличных помещений, и, кроме того, не вся торговая линейка соответствует их концепциям.

1. Конечно, с точки зрения архитектурной эстетики подобные постройки вызывали некоторую дисгармонию с позиционированием Москвы как современного города. Но с точки зрения порядка реализации данного проекта остаются вопросы. Поскольку снесенные здания являлись частной собственностью и построены они были со всеми разрешительными документами, то снос их является не совсем корректным. Исходя из опыта европейской практики в подобных случаях принято сначала выкупать недвижимость по рыночной цене, а уже потом ломать. И по логике вещей за сооружения, признанные сейчас незаконными постройками, ответственность должны нести лица, выдавшие в свое время всю разрешительную документацию, а уж никак не индивидуальные предприниматели.

2-3. Учитывая ценооборот индивидуальных предпринимателей и те товарные группы, которые они представляют, площади в торговых центрах им понадобятся небольшие. Это будут либо отдельные помещения около 15–20 кв. м, либо островная торговля.

1. Под действие постановления «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» попали не только небольшие палатки, но и крупные объекты, функционирующие как локальные торговые центры. Наравне с индивидуальными предпринимателями арендаторами подобных помещений выступали федеральные сетевые игроки, которые из всего обилия предложения на рынке стрит-ритейла выбрали именно данные локации по понятным причинам — пешая доступность от метро и высокий пешеходный трафик. И раньше предложений с подобными характеристиками на рынке было немного, а сейчас спрос на них может увеличиться вдвойне, чем и воспользуются собственники помещений стрит-ритейла, дождавшись своего звездного часа, чтобы поднять ставки аренды.

2-3. По словам властей, глобальные мероприятия по «зачистке», как уже окрестили москвичи демонтаж 104 столичных объектов, призваны реорганизовать нестационарную торговлю у метро и сформировать законный и унифицированный облик данного формата ритейла. Пока же мы видим только недовольных собственников малого и среднего бизнеса, лишившихся стабильного дохода, который кормил их больше десяти лет. На данный момент еще рано давать оценку действиям властей, потому что мы не видим предоставленной предпринимателям альтернативы. Но если на освободившихся территориях не построят церкви и скверы, как того хотят некоторые активисты, и мы все же увидим улучшенные объекты торговли, построенные в единой архитектурной концепции, которой в дальнейшем смогут воспользоваться и регионы.