Как правильно принять квартиру в новостройке

После долгого периода ожиданий и переживаний приемка квартиры у застройщика может показаться чистой формальностью, завершающей эпопею с покупкой новостройки. А на деле этот этап иногда оказывается самым сложным.

Чтобы не распрощаться с мечтой о красивой жизни в новом доме, эксперты советуют тщательно и даже дотошно осмотреть во время приемки свою квартиру и все здание в целом. Ничего нельзя упускать из виду. Людям, которые не являются специалистами в строительстве, может быть сложно не только определить масштаб недоработок, но и просто их обнаружить. Поэтому есть два очевидных варианта: пригласить на приемку эксперта или же внимательно изучить стандарты, которым должно соответствовать новое жилье.

Классификация дефектов

Встречающиеся в новостройках недоделки можно условно разделить на два вида: незначительные — которые могут быть устранены легко и быстро в том числе силами самого дольщика, и существенные, исправление которых занимает длительное время. Самыми серьезными считаются дефекты, возникшие в результате ошибок проектировщиков и монтажников, например, неправильно установленные плиты и т. п. В таких случаях даже застройщику приходится обращаться за помощью к третьим лицам — в проектные бюро и др.

К первой группе недостатков коммерческий директор «ЮИТ Московия» Сергей Китаев относит усадочные трещины (устраняются в процессе отделки квартиры), криво установленные выключатели, розетки, развернутые счетчики водоснабжения, неровности наклейки обоев, укладки ламината или керамической плитки, незафиксированные сантехнические приборы.

Вторая группа — неровности и трещины монолитных и несущих конструкций; неплотные монтажные швы; поврежденные оконные, балконные блоки и стеклопакеты; протечки труб; некорректная работа системы электроснабжения. Елена Разживина, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», добавляет в этот список недостаточную вентиляцию в квартире, незаасфальтированную придомовую территорию, необорудованный крыльцом вход в подъезд, протечку кровли, цементную стяжку ненадлежащего качества, несрабатывание системы пожарной безопасности.

Отметим, далеко не все недоделки можно легко обнаружить. Если, например, дольщик принимает квартиру летом, то он, скорее всего, не заметит, что из окон дует, это выяснится только с наступлением холодов. Недостаточную вентиляцию квартиры тоже с ходу не определить. Но это не повод паниковать, в законе подобные ситуации предусмотрены. Согласно ст. 756 ГК РФ все обнаруженные скрытые недостатки подлежат устранению силами застройщика. в течение гарантийного срока, который составляет пять лет.

Проверяем и сверяем

Итак, на что дольщик должен обратить внимание во время приемки квартиры? Эксперты советуют в первую очередь сверить условия, прописанные в контракте, с результатом строительства. Так, при свободной планировке перегородок вокруг санузлов быть не должно, тогда как в обратном случае они обязательны. Необходимо также измерить площадь жилья и оценить, ровные ли стены, нет ли на них надписей и рисунков. Если дом панельный, важно убедиться в отсутствии протечек в потолке над балконом, проверить, утеплены ли швы между панелями. Также необходимо тщательно осмотреть все стекла, часто во время строительства они бывают повреждены.

Пристального внимания требуют несущие конструкции, предупреждает С. Китаев, на них допустимы только усадочные трещины в местах сопряжения инородных материалов — железобетонных плит и кирпичной кладки или же между стеновыми плитами и перекрытиями. Также важно оценить качество теплоизоляции: створки окон должны плавно и свободно закрываться, без посторонних звуков, не пропускать воздух с улицы. Для проверки работы электрооборудования эксперт советует захватить с собой какой-нибудь электроприбор. Помимо этого нужно внимательно рассмотреть внешний вид щитка — все ли закреплено, не провисают ли провода и т. д.

Генеральный директор «ЦПУ «Домостроитель» Виктория Паскалова рекомендует скрупулезно сверить планировку. Расположение и размеры помещений должны соответствовать заявленным в проекте. Если квартира без ремонта, нужно обратить внимание на наличие приборов учета, электрическую разводку, сантехнические заглушки. Когда жилье принимается с отделкой, то необходимо визуально оценить качество работ и сопоставить их с условиями, прописанными в договоре. Убедитесь, что полы и стены не имеют царапин, сколов и неровностей, сантехника исправна, протечек и повреждений нет.

К важным пунктам при осмотре новостройки руководитель департамента по работе с клиентами «ЛСР. Недвижимость — Москва» Светлана Берлюкова относит проверку инженерного оборудования: вода и тепло должны подаваться в квартиру в полном объеме. В помещениях с газовым оборудованием обязательно нужно тщательно осмотреть котел.

Что требовать у застройщика?

При выявлении в квартире каких-либо дефектов составляется двусторонний акт. Как объясняет В. Паскалова, все недостатки должны быть устранены застройщиком в разумный срок: от нескольких часов до нескольких дней в зависимости от сложности работ. Если представитель компании отказывается признавать и фиксировать явные недоработки в документе, то не стоит принимать квартиру. Необходимо точно и беспристрастно описать все дефекты в официальном письменном заявлении, отправив его застройщику заказным письмом или передав лично (с обязательным присвоением входящего номера). Если он и после этого не отреагирует на законные требования, обращайтесь в суд.

После устранения дефектов застройщиком дольщик еще раз осматривает новостройку. При отсутствии претензий принимает квартиру и подписывает акт приема-передачи. Если же и на этот раз качество исправлений принимающего не устраивает, у него есть право потребовать расторжения договора.

Елена Разживина отмечает, что в соответствии с Федеральным законом РФ № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. «При отказе или невыплате их застройщиком по первому требованию покупателя закон предусматривает еще и взыскание штрафа в размере 50% от всей суммы требований», — подчеркивает адвокат Олег Сухов. По его словам, договор можно и не расторгать, а подписать акт приема-передачи квартиры с обязательным перечислением имеющихся недоделок. После принятия жилого помещения обратиться в строительно-техническую экспертизу для фиксации недостатков и определения стоимости их устранения. При наличии таких доказательств можно смело идти в суд, который взыщет с застройщика сумму, необходимую для проведения в квартире ремонта.

Вообще, получить денежную компенсацию можно и без суда, договорившись с застройщиком, что называется, по-хорошему. В качестве альтернативы устранению обнаруженных в квартире дефектов силами застройщика закон № 214-ФЗ позволяет дольщику выбрать вариант финансовой компенсации в виде соразмерного уменьшения цены договора или возмещения собственных расходов на устранение недостатков. Однако в этом случае без привлечения сторонних специалистов, которые помогут оценить стоимость предстоящих работ, обойтись вряд ли удастся.

Большинство застройщиков стараются не обострять отношения с дольщиками. Как заверяют эксперты, обнаруженные во время приемки квартиры недоделки обычно исправляют оперативно — в двухнедельный срок. Компаниям невыгодно держать построенное жилье у себя на балансе, ведь тогда приходится оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, репутационные риски в нынешних условиях высокой конкуренции — непозволительная роскошь. Поэтому крупные девелоперы контролируют процесс реализации новостройки на всех этапах — от проектирования и закупок стройматериалов до непосредственно возведения здания и отделки помещений.