Как отстоять квартиру, если у вас появился нежелательный сосед

Раздел имущества при разводе, вступление в наследство нескольких претендентов, приватизация квартир в долевую собственность — эти ситуации могут привести к тому, что у постоянных владельцев жилых помещений появятся нежелательные соседи. В основном они преследуют одну цель — получить максимальную выгоду от своей части недвижимости. О том, как противостоять случайным, но законным собственникам долей жилых помещений, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Если квартира состоит из нескольких комнат и имеет достаточную площадь, скажем, метров 50 и больше, а новый собственник, владеющий значительной долей такого помещения, вселяется один и не имеет иного жилья, то противостоять ему будет невозможно. Однако в большинстве случаев цель нового соседа не проживание, а создание неудобных или невыносимых условий существования владельцам остальных долей жилья. Они должны как можно скорее согласиться на совместную продажу недвижимости с получением максимального дохода от сделки.

Операция «Вселение»

Закон предусматривает два вида отношений, когда вселение в квартиру нового собственника или нескольких собственников недопустимо. Первый — если жилое помещение состоит из одной комнаты и проживание в ней двух посторонних лиц, являющихся сособственниками, фактически невозможно. Второй — доля квартиры, приходящаяся на нового владельца, меньше самой маленькой комнаты в ней.

При этом следует учитывать, что в приведенных примерах новый сособственник не приобретает право пользования помещением только при условии, что в нем уже проживают другие владельцы, имеющие существенный интерес к квартире. Последние вправе не впускать к себе новых собственников независимо от наличия у них свидетельства о государственной регистрации. Особо стоит отметить, что и органы полиции также не уполномочены содействовать в подобном вселении.

В большинстве случаев владельцы незначительных долей осуществляют вселение быстро и внезапно, когда в квартире никого нет. Для этого вызывается служба, вскрывающая замки, ее сотруднику представляется документ о праве на жилище, и уже через 15–20 мин. новые хозяева занимают все помещение. На входной и внутренних дверях меняются замки, чтобы ограничить доступ в квартиру реально живущих владельцев.

Нередко на практике применяется и другой вариант — вселение собственниками микродолей вместо себя бомжей, алкоголиков или специально обученных профессионалов, создающих проблемы и неудобства «коренным» жителям. Их размещение осуществляется на основании доверенности, а антисоциальная деятельность и война с соседями достойно оплачивается. Все это направлено на убеждение совладельцев совместно продать недвижимость и получить свою часть вознаграждения от реализованной доли.

Таким образом, одна из наиважнейших задач для сохранения жилого помещения — не допустить вселения в него посторонних лиц или новых сособственников.

Компенсация или суд?

Наличие потенциальных соседей, не имеющих возможности пользоваться квартирой, не освобождает «коренных» собственников от обязанности выплатить таковым выкупную стоимость их доли.

Совладельцы могут договориться о компенсации на обоюдных началах, но если к соглашению они не придут, спор предстоит решать суду. Причем в суд может обратиться как собственник доли, который не в состоянии вселиться в квартиру, так и владелец, непосредственно проживающий в помещении. Предметом разбирательства будут: определение цены выкупаемой доли, возложение обязанности выплатить выкупную сумму и перевод права собственности на долю к проживающему в квартире лицу.

Необходимо отметить, что по таким делам в суде обязательно назначается оценочная экспертиза для определения стоимости доли, необходимой к выкупу. Что характерно, цена доли определяется в два или даже четыре раза ниже относительно ее пропорциональной стоимости при продаже всей квартиры. Так, если цена однокомнатной квартиры составляет 5 млн руб. и собственник половины доли получил бы при совместной продаже 2,5 млн, то по суду ему вряд ли придется рассчитывать на сумму, превышающую 1 млн руб. Дело в том, что эксперты оценивают долю с учетом существенного снижения ее потребительской значимости ввиду невозможности использования по назначению, а потому и стоимость ее всегда ниже, чем при продаже всего помещения. Так, в одном из последних споров «Юридического центра адвоката Олега Сухова» Басманный районный суд города Москвы передал в собственность проживающему в центре истцу одну третью долю квартиры, обязав возместить другим владельцам компенсацию в размере всего 2,5 млн руб. И это притом что квартира стоила почти 20 млн руб.

Напоследок хотелось бы сказать — не нужно идти на поводу у внезапно появившихся дальних родственников, черных маклеров, квартирных рейдеров или просто соседей. Им следует отказать во вселении, в совместной продаже квартиры и обратиться в суд. При рассматриваемых спорах суд — это лучший способ получить долю занимаемого помещения со значительной скидкой.