Как отстоять квартиру, если у вас появился нежелательный сосед

11 Сентября в 13:23 726

Раздел имущества при разводе, вступление в наследство нескольких претендентов, приватизация квартир в долевую собственность — эти ситуации могут привести к тому, что у постоянных владельцев жилых помещений появятся нежелательные соседи. В основном они преследуют одну цель — получить максимальную выгоду от своей части недвижимости. О том, как противостоять случайным, но законным собственникам долей жилых помещений, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как отстоять квартиру, если у вас появился нежелательный сосед

Фото: DP/Legion-media

Если квартира состоит из нескольких комнат и имеет достаточную площадь, скажем, метров 50 и больше, а новый собственник, владеющий значительной долей такого помещения, вселяется один и не имеет иного жилья, то противостоять ему будет невозможно. Однако в большинстве случаев цель нового соседа не проживание, а создание неудобных или невыносимых условий существования владельцам остальных долей жилья. Они должны как можно скорее согласиться на совместную продажу недвижимости с получением максимального дохода от сделки.

Операция «Вселение»

Как отстоять квартиру, если у вас появился нежелательный сосед

Фото: DP/Legion-media

Закон предусматривает два вида отношений, когда вселение в квартиру нового собственника или нескольких собственников недопустимо. Первый — если жилое помещение состоит из одной комнаты и проживание в ней двух посторонних лиц, являющихся сособственниками, фактически невозможно. Второй — доля квартиры, приходящаяся на нового владельца, меньше самой маленькой комнаты в ней.

При этом следует учитывать, что в приведенных примерах новый сособственник не приобретает право пользования помещением только при условии, что в нем уже проживают другие владельцы, имеющие существенный интерес к квартире. Последние вправе не впускать к себе новых собственников независимо от наличия у них свидетельства о государственной регистрации. Особо стоит отметить, что и органы полиции также не уполномочены содействовать в подобном вселении.

В большинстве случаев владельцы незначительных долей осуществляют вселение быстро и внезапно, когда в квартире никого нет. Для этого вызывается служба, вскрывающая замки, ее сотруднику представляется документ о праве на жилище, и уже через 15–20 мин. новые хозяева занимают все помещение. На входной и внутренних дверях меняются замки, чтобы ограничить доступ в квартиру реально живущих владельцев.

В большинстве случаев владельцы незначительных долей осуществляют вселение быстро и внезапно, когда в квартире никого нет. Для этого вызывается служба, вскрывающая замки, ее сотруднику предоставляется документ о праве на жилище, и уже через 15–20 мин. новые хозяева занимают все помещение.

Нередко на практике применяется и другой вариант — вселение собственниками микродолей вместо себя бомжей, алкоголиков или специально обученных профессионалов, создающих проблемы и неудобства «коренным» жителям. Их размещение осуществляется на основании доверенности, а антисоциальная деятельность и война с соседями достойно оплачивается. Все это направлено на убеждение совладельцев совместно продать недвижимость и получить свою часть вознаграждения от реализованной доли.

Таким образом, одна из наиважнейших задач для сохранения жилого помещения — не допустить вселения в него посторонних лиц или новых сособственников.

Компенсация или суд?

Как отстоять квартиру, если у вас появился нежелательный сосед

Фото: Е. Румянцева

Наличие потенциальных соседей, не имеющих возможности пользоваться квартирой, не освобождает «коренных» собственников от обязанности выплатить таковым выкупную стоимость их доли.

Совладельцы могут договориться о компенсации на обоюдных началах, но если к соглашению они не придут, спор предстоит решать суду. Причем в суд может обратиться как собственник доли, который не в состоянии вселиться в квартиру, так и владелец, непосредственно проживающий в помещении. Предметом разбирательства будут: определение цены выкупаемой доли, возложение обязанности выплатить выкупную сумму и перевод права собственности на долю к проживающему в квартире лицу.

Как отстоять квартиру, если у вас появился нежелательный сосед

Фото: DP/Legion-media

Необходимо отметить, что по таким делам в суде обязательно назначается оценочная экспертиза для определения стоимости доли, необходимой к выкупу. Что характерно, цена доли определяется в два или даже четыре раза ниже относительно ее пропорциональной стоимости при продаже всей квартиры. Так, если цена однокомнатной квартиры составляет 5 млн руб. и собственник половины доли получил бы при совместной продаже 2,5 млн, то по суду ему вряд ли придется рассчитывать на сумму, превышающую 1 млн руб. Дело в том, что эксперты оценивают долю с учетом существенного снижения ее потребительской значимости ввиду невозможности использования по назначению, а потому и стоимость ее всегда ниже, чем при продаже всего помещения. Так, в одном из последних споров «Юридического центра адвоката Олега Сухова» Басманный районный суд города Москвы передал в собственность проживающему в центре истцу одну третью долю квартиры, обязав возместить другим владельцам компенсацию в размере всего 2,5 млн руб. И это притом что квартира стоила почти 20 млн руб.

Напоследок хотелось бы сказать — не нужно идти на поводу у внезапно появившихся дальних родственников, черных маклеров, квартирных рейдеров или просто соседей. Им следует отказать во вселении, в совместной продаже квартиры и обратиться в суд. При рассматриваемых спорах суд — это лучший способ получить долю занимаемого помещения со значительной скидкой.


0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных