Как не попасть в ловушку застройщика

Продажа квартир от застройщика всегда привлекала желающих сэкономить семейный бюджет. Однако, выбирая этот способ покупки жилья, необходимо быть крайне внимательным и уточнять любые детали. Ведь заключенный договор юридически не может полностью защитить покупателя. Подробно в вопросе приобретения первичного жилья мы разбираемся вместе с юристом высшей категории адвокатом Андреем Комиссаровым.

Практически в каждом городе России в последние десять лет возникали ситуации, когда будущим новоселам сообщали, что сдача жилья в эксплуатацию переносится на неопределённый срок. Или оказывалось, что объект возводится без разрешительной документации. Следовательно, должен быть снесен. Деньги в этом случае обманутым дольщикам возвращать, конечно, никто не торопился.

Обманули 430 дольщиков

Андрей Комиссаров рассказал о громком уголовном деле, которое является примером мошенничества застройщиков и показывает, какие убытки могут понести дольщики, если не воспользуются консультацией специалиста при заключении договора со строительной фирмой.

В Пензе Группа компаний «Поволжье» собиралась построить четыре многоквартирных дома до 2010 года. Все объекты возводились за счет средств, собранных с дольщиков. Но результатов строительства вкладчики не дождались. Установлено, что от недобросовестной деятельности генерального директора этой фирмы пострадало свыше 430 человек.

В установленный срок компания не смогла сдать ни один из объектов. Причем два дома были на начальном этапе строительства: для них только вкопали сваи. Два других здания даже не начинали строить. В ходе расследования выяснилось, что денежные средства тратились на иные цели, никак не связанные с возведением многоэтажек. Основная часть финансов по распоряжение директора уходила в адрес аффилированных компаний, в которых он являлся учредителем.

В общей сложности на счета подобных фирм ушло свыше 110 миллионов рублей. В защиту прав обманутых дольщиков вступились местные власти. Следствие над директором длилось более полутора лет, и сейчас он отбывает наказание в виде лишения свободы. Недостроенные дома взялась возводить другая компания. При этом каждому из дольщиков пришлось доплатить сумму около 100 тысяч рублей при окончательной сдаче объекта в эксплуатацию.

Риски при покупке квартир от застройщика

Итак, при приобретении недвижимости нужно четко знать, как не попасть в ловушку недобросовестного застройщика. Новый закон Об участии в долевом строительстве смог оградить дольщиков от большинства рисков. Но некоторые недобросовестные строительные компании уже размышляют о том, как его обойти. Адвокат Комиссаров рассказал об основных схемах обмана, используемых нечестными застройщиками.

Схема 1

Строительная компания не желает работать непосредственно с гражданином. А потому выстраиваются длинные цепочки по перечислению денежных средств одной фирме, затем — другой, а дом в итоге возводится третьей организацией. В таких условиях нередки случаи, когда одна из фирм выходит из игры, собрав нужное количество финансов. Крайним в этой ситуации обычно оказывается инвестор.

Бывает, что фирма, построившая дом, отказывается передать его собственнику. Работники компании заявляют: лично с дольщиком у них никаких договоров заключено не было. Если вы все же рискнете ввязаться в такую цепочку при покупке квартиры, воспользуйтесь услугами адвоката. Без консультации опытного юриста приобретение такой недвижимости может быть крайне рискованным.

Схема 2

Для снижения издержек строительные компании нередко прописывают в договоре лишь часть стоимости квартиры, а оставшаяся оформляется в качестве страховых взносов. Заключая такой договор, гражданин рискует не вернуть все финансовые средства в случае, если процесс строительства затянется.

Чтобы избежать обмана, Андрей Комиссаров рекомендует отдавать предпочтение застройщикам, у которых весь вклад в квартиру оформляется как взнос на возведение дома. Подписывая договор со строительной организацией, следует обращать особое внимание на три важных параметра:

• срок сдачи объекта;
• сам объекту строительства;
• ответственность застройщика.

Защита дольщиков

В договоре с застройщиком в обязательном порядке должен быть прописан срок передачи недвижимости. Сегодня нередко компании соглашаются вписать и условия о штрафах за просрочку строительства. Однако при этом вносят пункт о том, что ответственность застройщика наступает только в случае доказанной его вины, что является прямым нарушением прав дольщика. Таким образом фирма может оттягивать сроки сдачи недвижимости, виня в этом кого угодно, вплоть до бюрократических проволочек со стороны госструктур.

Это касается тех строек, которые начались до введения новой редакции закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014). Защиту обманутых дольщиков в таком случае может обеспечить только профессиональный юрист.

Проект строительства как гарант надежности застройщика

Адвокат Комиссаров советует не забывать и о самом проекте строительства. Идеальный вариант — когда у застройщика имеется утвержденный план, и в договоре на приобретение квартиры делается ссылка на этот документ. Тогда у строительной организации не будет шансов обмануть дольщиков с метражом помещения.

Если договор долевого строительства заключается при отсутствии проектной и технической документации, то гражданин может понести серьезные убытки. Новый закон полностью исключает такую опасность, создавая дополнительную защиту прав участников долевого строительства. Однако, предупреждает юрист Комиссаров, ответственности удается избежать тем застройщикам, которые получили разрешение на застройку до того, как закон вступил в силу.

В любом случае, при приобретении новостройки Андрей Комиссаров рекомендует отдавать предпочтение девелоперам с многолетней историей, название которых у всех на слуху. И обращать внимание на стоимость квартир: слишком низкая цена должна вызвать подозрения.

Если вы всё же сомневаетесь в надёжности выбранного застройщика, воспользуйтесь услугами адвоката. Он поможет защитить Ваши права.