Сейчас многие стараются купить жилье именно на первичном рынке, и лучше всего на стадии котлована. В новом жилом фонде покупатель может приобрести больше квадратных метров по сравнительно невысокой цене. Но что делать человеку, который спустя какое-то время после покупки решил отказаться от квартиры — неважно по каким причинам? Дом еще не построен, фактически продавать нечего, а деньги нужны уже сейчас...
По оценкам экспертов, дольщики довольно часто отказываются от приобретенных на этапе строительства квартир. Но расторгают договоры долевого участия лишь единицы.
«Если новостройка ликвидная, то с течением времени (по мере роста стадии строительной готовности) стоимость квадратного метра увеличивается. Поэтому если возникают обстоятельства, вынуждающие отказаться от квартиры, то выгоднее не возвращать ее застройщику, а продать по договору переуступки прав требования. Не исключено, что при этом дольщик сможет и заработать», — советует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».
Продажа квартиры на этапе строительства по договору переуступки прав требования — довольно распространенное явление на рынке недвижимости. В большинстве случаев это инвестиционные сделки. Однако встречаются и другие ситуации: например, если человек решил приобрести более просторную квартиру, а купленную первоначально продать. Но таких случаев крайне мало. По данным компании «НДВ-Недвижимость», доля переуступок на рынке первичного жилья в среднем составляет 10–20% от общего числа продаж.
Никто ничего не теряет
10–20% от общего числа продаж составляет в среднем доля переуступок на рынке первичного жилья.
«Застройщик ничего не теряет, как и участник долевого строительства. Квартира повторно реализуется на рынке. Если недвижимость продается через девелопера, то прибыль получат обе стороны, так как дольщик ввиду большей готовности новостройки реализует квартиру дороже, а девелоперу достается агентское вознаграждение за услуги по продаже объекта», — объясняет Татьяна Дьяченко, директор управления по продажам ЗАО «Пересвет-Инвест».
Однако так безоблачно ситуация выглядит только в том случае, если стороны разошлись полюбовно, отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Другое дело — когда дольщик отказывается от квартиры в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств. В этом случае на компанию могут быть наложены пени — 1/300 ставки рефинансирования за каждый день пользования чужими денежными средствами. Более того, если участник долевого строительства — физическое, а не юридическое лицо, указанные проценты уплачиваются в двойном размере. Например, при стоимости квартиры в 5 млн руб. пени по договору за год могут составить сумму свыше 1 млн руб.
Пошаговые действия
Итак, что делать, если вы дольщик и решили отказаться от недостроенной квартиры? Для начала нужно определиться, по какой из двух схем действовать: просто расторгать договор или оформлять переуступку прав требования.
В первом случае необходимо написать заявление застройщику с просьбой расторгнуть договор долевого участия. В заявлении нужно указать:
- свои паспортные данные;
- номер договора;
- оплаченную сумму;
- сумму, подлежащую возврату;
- банковские реквизиты участника долевого строительства, на которые будут перечисляться возвращаемые средства;
- сроки, в течение которых вы хотите получить от застройщика ответ на заявление.
Если у дольщика возникают обстоятельства, вынуждающие его отказаться от приобретения, то выгоднее не возвращать квартиру застройщику, а продать по договору переуступки прав требования.
В свою очередь застройщик готовит соглашение о расторжении, которое подписывают обе стороны и отдают на регистрацию. (Напоминаем, договор долевого участия по нормам 214-ФЗ подлежит государственной регистрации, что не позволяет аферистам заключать несколько сделок на продажу одной и той же квартиры.) Если по договору ранее были выплачены деньги, то они возвращаются на счет дольщика. Освободившуюся квартиру девелопер повторно выставляет на продажу. В случае уклонения застройщика от расторжения договора это можно сделать в судебном порядке. Отказываясь от квартиры на этапе строительства, дольщик должен помнить о возможной выплате девелоперу пеней или штрафов. «На сегодняшний день в действующем законодательстве отсутствуют нормы, предусматривающие какие-либо штрафы, применяемые к участнику долевого строительства при его одностороннем отказе от договора. Однако застройщики предусматривают для таких случаев санкции, в соответствии с которыми с дольщика может быть взыскана сумма от 5 до 20% от цены сделки», — рассказывает Сергей Новиков, заместитель руководителя департамента новостроек по юридическим вопросам компании «НДВ-Недвижимость».
Во втором случае — при оформлении переуступки прав требования квартиры — участник долевого строительства выставляет ее в свободную продажу либо самостоятельно, либо через отдел продаж девелоперской компании. Этот вариант наиболее эффективный и логичный. Компания уже реализует свой жилой комплекс и предоставляет дольщику ряд услуг — реклама, юридическое сопровождение и т.д. В ответ тот оплачивает девелоперу агентское вознаграждение, размер которого зависит от конкретной сделки, ее сложности (используется ли
материнский капитал, ипотека) и т.д. Например, в ГК «МИЦ» размер комиссии при переуступке составит не более 3% от стоимости квартиры. При этом она приобретается новым покупателем также в соответствии с 214-ФЗ, по которому права обеих сторон защищены.
