История одного долга. Как поссорились арендатор с арендодателем

Недавно в Арбитражном третейском суде города Москвы разбирали непростое дело. Был подан иск по взысканию задолженности, возникшей в результате недобросовестного исполнения договора арендатором. Почему суд принял сторону истца и как этот опыт поможет другим участникам сделок аренды?

В конце ноября Арбитражный третейский суд города Москвы поставил точку в споре по договору аренды, который заключили ООО «Центр НТТМ «Истра» и ФГУП «Производственно-технический Центр ФСИН России». Истринская компания обратилась в суд с исковым заявлением, которое содержало требование взыскать с ответчика задолженность по договору аренды, пени и сумму третейского сбора, оплаченную при подаче иска.

По материалам дела было установлено, что арендодатель («Центр НТТМ «Истра») передал арендатору («ПТЦ ФСИН России») во временное владение и пользование часть помещений нежилого здания площадью 908 кв. м.

В договоре стороны согласовали целевой характер аренды — размещение производственно-складской площадки. Арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату — 425 руб./кв. м/мес. Общий ежемесячный платеж по договору аренды составил 385,9 тыс. руб./мес. Расчет за текущий месяц должен был производиться не позднее 5-го числа. В случае просрочки предусматривалось право арендодателя требовать пени в размере 0,2% от суммы задолженности.

Получив извещение о том, что в отношении него начат судебный процесс, ответчик направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором попытался оспорить компетенцию третейского суда, однако в удовлетворении этого требования ему было отказано. Затем ответчик потребовал оставить иск без рассмотрения, потому что истец, по его мнению, должен был сначала попытаться урегулировать разногласия между сторонами в претензионном порядке. Рассмотрев это ходатайство, суд также не нашел оснований для его удовлетворения.

Суд проанализировал пункт договора аренды, где сказано, что споры и разногласия стороны будут стараться решать путем переговоров, а при невозможности достичь взаимоприемлемого решения все иски по настоящему договору передаются в Арбитражный третейский суд города Москвы. К тому же, как сообщил судья, из отзыва на исковое заявление понятно, что ответчик не имеет материально-правовых возражений по существу предъявленных к нему денежных требований.

* * *

Проведя комплексный анализ материалов, выслушав устные пояснения сторон, третейский суд пришел к выводу, что имущественные требования арендодателя обоснованны.

Акт передачи помещения в аренду датирован 20 ноября 2014 г. Начисление арендной платы началось с 1 декабря. Возврат помещения арендатором был произведен 30 сентября 2015 г. В акте возврата указано, что договор аренды считается исполненным после погашения арендатором задолженности по оплате. Надо отметить, что арендатор вернул помещения досрочно. Согласно смыслу ст. 622 Гражданского кодекса (ГК) РФ это повлекло досрочное прекращение сторонами арендных отношений, что, возможно, и стало причиной начала судебного процесса.

Размер непогашенной задолженности по арендной плате перед истцом достиг 2,7 млн руб., что подтверждается актом сверки взаиморасчетов. Вторым имущественным требованием истца к ответчику стало взыскание суммы пени — всего за периоды просрочки арендных платежей было начислено 800 тыс. руб. Если требование долга по арендным платежам ответчик не оспаривал, то в случае с суммой пени он обратился к суду с просьбой уменьшить ее размер, ссылаясь на нормы ст. 333 ГК РФ. Представитель ответчика заявил: «Считаем неустойку в размере 0,2% за каждый день просрочки несоразмерной, так как это составляет 73% годовых, что в восемь раз превышает ставку рефинансирования, установленную Банком России». Третейский судья, исследуя это требование, обратился к определению Конституционного суда РФ от 15 января 2015 г. № 7-О, которое сообщает, что «суд в части снижения неустойки не обладает абсолютной инициативой». Данную точку зрения разделяет и Верховный суд РФ в делах о защите прав потребителей, который указал, что «снижение размера неустойки возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым».

Принимая во внимание буквальное содержание ст. 333 ГК РФ, дающее суду право принять окончательное решение о соразмерном характере неустойки, и учитывая отсутствие принципиальных возражений со стороны истца, суд счел, что размер пени может быть снижен на 5 тыс. руб.

* * *

При вынесении решения третейский суд руководствовался ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, заключающей принцип справедливого разрешения вопросов в судебном порядке.

Инициирование третейского разбирательства было вызвано ненадлежащим исполнением ответчиком («ПТЦ ФСИН России») денежных обязательств перед истцом (ООО «Центр НТТМ «Истра»). Причем задолженность сохранилась и после прекращения договорных отношений по аренде нежилого помещения.

По итогам рассмотрения третейского дела судья Арбитражного третейского суда города Москвы решил требования истца удовлетворить частично: взыскать 2,7 млн руб. основного долга и сумму пени, уменьшенную на 5 тыс. руб.

По федеральному закону № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской федерации» решение третейского суда является окончательным и обжалованию не подлежит. Для сторон оно вступает в силу немедленно.

Материал предоставлен



Арбитражным третейским судом г. Москвы,



специально для «Н&Ц».