Испанские парадоксы. Рост падающих цен, или Ипотека на 120%

6 Июня в 17:08 194 Владимир Добрынин, собкор «Н&Ц», Испания

Испанский бизнес недвижимости полон противоречий. При имеющихся в стране непроданных примерно 650 тыс. единиц нового жилья то там, то тут слышны робкие заявления экспертов и девелоперов о том, что «уже в 2014 г. строительный сектор вновь начнет подниматься».

А между прочим кроме жилья в новостройках к продаже предлагается значительное количество квадратных метров на вторичном рынке. Цифру, обозначающую размер рынка segundo mano, испанские СМИ и всезнающие аналитики имеют обыкновение не сообщать.
 
«Строгий секрет, государственная тайна», как говорил небезызвестный Остап Бендер. Хотя в этом случае скорее более уместен анекдот о неуловимом Джоне, которого никак не могут поймать, потому что не ловят, а не ловят потому, что он никому не нужен. Поскольку вторичка — жилье, за которое один раз уже заплатили, переживаний общегосударственных за его судьбу нет, а то, что волнует конкретного собственника, волнует только его самого.
 
Есть и еще один маленький нюанс
 
Испанские парадоксы. Рост падающих цен, или Ипотека на 120%

Город Ларедо (Кантабрия)
Как ни крути, основная надежда испанского риэлтора — иностранные покупатели. Этот момент красной нитью вписан всеми аналитиками во все отчеты и исследования последних трех-четырех лет. Новостройки в нулевые годы преимущественно возводили на средиземноморских побережьях и в основном для гостей. То есть на первом месте — дачное строительство для европейских северян, на втором (отпускное, каникулярное или с целью инвестирования капиталов и последующей сдачи в аренду) — жилье для граждан Испании, не проживающих на побережье. И только на третьем — для исконных жителей взморья.
 
Нераспроданные новостройки раскиданы по территории страны неравномерно — в глубине полуострова их осталось видимо-невидимо, по средиземноморской кромке — не так много.
 
Жители континентальных районов деньгами не избалованы: местное население довольно сильно пострадало от кризиса, а приезжих чаще всего привлекает жилье непосредственно на море.
 
Усугубила строительный застой и начавшаяся борьба с коррупцией и незадекларированными доходами (объем продукта, производимого теневой экономикой Испании, оценивается экспертами как равный почти четверти легального ВВП страны). В конце прошлого и в докризисные годы наступившего века расчеты мешками и чемоданами налички признавались законными (главное было, чтобы деньги втекали в страну, а не вытекали из нее). Сегодня предельно допустимая легальная сумма переходящей из рук в руки наличности по одной сделке не может превышать 2,5 тыс. евро. При этом нотариус, удостоверяющий факт смены хозяина собственности, обязан проследить, чтобы покупатель продавцу не отсчитал наличными сверх указанной в бумагах суммы. А если такое обнаружится, то под страхом наказания за недонесение должен известить фискальные органы. При этом проблемы будут иметь обе стороны сделки — и дающий, и берущий.
 
Каждый слышит то, что хочет услышать
 
Испанские парадоксы. Рост падающих цен, или Ипотека на 120%

Барселона. Гора Тибидабо
Сегодняшняя ситуация на испанском рынке недвижимости такова, что способна подтвердить любое заявление, звучащее со страниц прессы. Найдутся свидетельства продолжающегося спада цен, а также того, что эти самые цены вышли из «вертикального пике» и приступили к набору высоты. Каждый интересующийся, покопавшись в испанском секторе Интернета, найдет то, что ему хочется увидеть и прочесть. На самом деле все зависит именно от того, что вы ищете.
 
Одержимым идеей «купить дешевле, чем даром», прямая дорога в континентальную глубинку. Если надоели соотечественники, а в качестве соседей-иностранцев для вас приемлемы только испанцы, следует приглядеться к жилью в местности, удаленной от морских берегов, равно средиземноморских и атлантических. Жилья там в избытке и потому цены на квадратные метры уверенно снижаются. Можно отыскать даже предложения с 70%-ными скидками на квартиры. Правда таких объектов будет не больше одного-двух на сотню-тысячу и далеко не в фешенебельном районе. В общем, в полном соответствии с пословицей насчет бесплатного сыра.
 
Пять-шесть крупнейших банков, «проглотивших» в кризисную эпоху прочую финансовую мелочь вместе с висевшим на ее балансе «кирпичом» (как на испанском сленге называют недвижимость), уже не спешат расстаться с этим балластом и избавляются только от того, что совсем не нужно. При желании можно найти квартиру за 30 тыс. евро неподалеку от моря (например, в Коста-Бланке), но скорее всего самым симпатичным моментом в этой сделке будет цена, поскольку, как правило, отобранные банками квартиры находятся в маргинальных районах. К тому же на ремонт жилья потребуется примерно такая же сумма, как и на его покупку.
 
На сегодняшний день продавцы уже не одержимы желанием продать недвижимость хоть как-нибудь. Несостоятельные владельцы разорились и перестали быть собственниками. Состоятельные выжили и теперь задались целью выжать из ситуации максимум. Чем, как ни парадоксально это звучит, подталкивают к возрождению новое строительство.
 
Для подъема нужно 200–250 тыс. заявок на новые дома и квартиры. Казалось бы, задача невыполнимая, ведь непроданного жилья еще осталось в два с половиной раза больше. Тем не менее заявки поступают. На побережье Коста-дель-Соль вновь обнаружен интерес промоторов (испанский аналог прижившегося в России англоязычного слова «промоутер» — «организатор строительства») к приобретению новых земель. И опять звучит сумма 700 евро/кв. м за участок под строительство виллы, а не готового дома (!) в Золотом треугольнике (Марбелья — Бенаавис — Эстепона) — там, где полгода назад сумма 500 евро/кв. м казались пределом мечтаний.
 
 ЦИФРЫ
2,5 тыс. евро — предельно допустимая легальная сумма наличного платежа по сделке с недвижимостью.
 
За 30 тыс. евро можно купить квартиру недалеко от моря, но на ее ремонт потребуется примерно такая же сумма.
 
700 тыс. евро/кв. м составляет сегодня цена участка для строительства виллы на побережье Коста-дель-Соль.
Спрос на жилье уровня медио-альто (выше среднего) уже обозначился явно, а именно за такой недвижимостью едут россияне с достатком. Риэлторские конторы наперебой представляют свою аналитику, в которой стоимостные показатели называть падающими было бы уже некорректно. Февральское изменение их уровня, по мнению многочисленных экспертов, было почти никаким — от минус 1,4% до твердого 0. А в январе кое-где отмечался и вовсе подъем до 8,5%.
 
А тут еще упростилась ситуация с получением ипотечных кредитов. То есть требования к заемщикам вроде бы никто не смягчал, но ипотека неожиданно для многих стала более доступной. В рекламных объявлениях вновь стали проскальзывать обещания: «100%-ный кредит на покупку квартиры».
 
Вот на этом следует остановиться подробнее. Кредит 100% — это не обещание выдать кредит в любом случае. Это возможность приобрести жилье целиком за банковские деньги, не вкладывая своих. Фактор побудительнее не придумаешь.
 
Для знакомых с современной испанской действительностью в этом нет ничего удивительного. В предкризисные годы ипотеку брали все кому не лень, а размер кредитования доходил до 120% благодаря усердию оценщиков, размер вознаграждения которых зависел от этой оценки. Стоимость предлагаемого к продаже объекта обязательно превышала и кадастровую, и реальную, которую запрашивал продавец.
 
Банками, естественно, компетенция оценочных агентств регулярно исследовалась. Тех, кто слишком зарывался, подвергали штрафам и остракизму, но остальные продолжали двигаться вперед.
 
Хотя к низкой оценке продаваемого объекта финансовые учреждения тоже не очень стремились. Назначить невысокую цену означало дать возможность клиенту обратиться в другую структуру, то есть отправить его к конкуренту. Так финансисты и загоняют сами себя в заоблачные выси или раздувают мыльный пузырь спроса на недвижимость, который, приобретя со временем критическую массу, взорвется и... Ну, в общем, мы это все уже проходили. И не один раз.
 
Сейчас начинается очередной виток этого «надувательства». Цены пока еще достаточно низки, а 100%-ные кредиты уже выдают. Спешите воспользоваться.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных