Испанские парадоксы. Рост падающих цен, или Ипотека на 120%

А между прочим кроме жилья в новостройках к продаже предлагается значительное количество квадратных метров на вторичном рынке. Цифру, обозначающую размер рынка segundo mano, испанские СМИ и всезнающие аналитики имеют обыкновение не сообщать.

 

«Строгий секрет, государственная тайна», как говорил небезызвестный Остап Бендер. Хотя в этом случае скорее более уместен анекдот о неуловимом Джоне, которого никак не могут поймать, потому что не ловят, а не ловят потому, что он никому не нужен. Поскольку вторичка — жилье, за которое один раз уже заплатили, переживаний общегосударственных за его судьбу нет, а то, что волнует конкретного собственника, волнует только его самого.

 

Есть и еще один маленький нюанс

 

Как ни крути, основная надежда испанского риэлтора — иностранные покупатели. Этот момент красной нитью вписан всеми аналитиками во все отчеты и исследования последних трех-четырех лет. Новостройки в нулевые годы преимущественно возводили на средиземноморских побережьях и в основном для гостей. То есть на первом месте — дачное строительство для европейских северян, на втором (отпускное, каникулярное или с целью инвестирования капиталов и последующей сдачи в аренду) — жилье для граждан Испании, не проживающих на побережье. И только на третьем — для исконных жителей взморья.

 

Нераспроданные новостройки раскиданы по территории страны неравномерно — в глубине полуострова их осталось видимо-невидимо, по средиземноморской кромке — не так много.

 

Жители континентальных районов деньгами не избалованы: местное население довольно сильно пострадало от кризиса, а приезжих чаще всего привлекает жилье непосредственно на море.

 

Усугубила строительный застой и начавшаяся борьба с коррупцией и незадекларированными доходами (объем продукта, производимого теневой экономикой Испании, оценивается экспертами как равный почти четверти легального ВВП страны). В конце прошлого и в докризисные годы наступившего века расчеты мешками и чемоданами налички признавались законными (главное было, чтобы деньги втекали в страну, а не вытекали из нее). Сегодня предельно допустимая легальная сумма переходящей из рук в руки наличности по одной сделке не может превышать 2,5 тыс. евро. При этом нотариус, удостоверяющий факт смены хозяина собственности, обязан проследить, чтобы покупатель продавцу не отсчитал наличными сверх указанной в бумагах суммы. А если такое обнаружится, то под страхом наказания за недонесение должен известить фискальные органы. При этом проблемы будут иметь обе стороны сделки — и дающий, и берущий.

 

Каждый слышит то, что хочет услышать

 

Сегодняшняя ситуация на испанском рынке недвижимости такова, что способна подтвердить любое заявление, звучащее со страниц прессы. Найдутся свидетельства продолжающегося спада цен, а также того, что эти самые цены вышли из «вертикального пике» и приступили к набору высоты. Каждый интересующийся, покопавшись в испанском секторе Интернета, найдет то, что ему хочется увидеть и прочесть. На самом деле все зависит именно от того, что вы ищете.

 

Одержимым идеей «купить дешевле, чем даром», прямая дорога в континентальную глубинку. Если надоели соотечественники, а в качестве соседей-иностранцев для вас приемлемы только испанцы, следует приглядеться к жилью в местности, удаленной от морских берегов, равно средиземноморских и атлантических. Жилья там в избытке и потому цены на квадратные метры уверенно снижаются. Можно отыскать даже предложения с 70%-ными скидками на квартиры. Правда таких объектов будет не больше одного-двух на сотню-тысячу и далеко не в фешенебельном районе. В общем, в полном соответствии с пословицей насчет бесплатного сыра.

 

Пять-шесть крупнейших банков, «проглотивших» в кризисную эпоху прочую финансовую мелочь вместе с висевшим на ее балансе «кирпичом» (как на испанском сленге называют недвижимость), уже не спешат расстаться с этим балластом и избавляются только от того, что совсем не нужно. При желании можно найти квартиру за 30 тыс. евро неподалеку от моря (например, в Коста-Бланке), но скорее всего самым симпатичным моментом в этой сделке будет цена, поскольку, как правило, отобранные банками квартиры находятся в маргинальных районах. К тому же на ремонт жилья потребуется примерно такая же сумма, как и на его покупку.

 

На сегодняшний день продавцы уже не одержимы желанием продать недвижимость хоть как-нибудь. Несостоятельные владельцы разорились и перестали быть собственниками. Состоятельные выжили и теперь задались целью выжать из ситуации максимум. Чем, как ни парадоксально это звучит, подталкивают к возрождению новое строительство.

 

Для подъема нужно 200–250 тыс. заявок на новые дома и квартиры. Казалось бы, задача невыполнимая, ведь непроданного жилья еще осталось в два с половиной раза больше. Тем не менее заявки поступают. На побережье Коста-дель-Соль вновь обнаружен интерес промоторов (испанский аналог прижившегося в России англоязычного слова «промоутер» — «организатор строительства») к приобретению новых земель. И опять звучит сумма 700 евро/кв. м за участок под строительство виллы, а не готового дома (!) в Золотом треугольнике (Марбелья — Бенаавис — Эстепона) — там, где полгода назад сумма 500 евро/кв. м казались пределом мечтаний.

 

Спрос на жилье уровня медио-альто (выше среднего) уже обозначился явно, а именно за такой недвижимостью едут россияне с достатком. Риэлторские конторы наперебой представляют свою аналитику, в которой стоимостные показатели называть падающими было бы уже некорректно. Февральское изменение их уровня, по мнению многочисленных экспертов, было почти никаким — от минус 1,4% до твердого 0. А в январе кое-где отмечался и вовсе подъем до 8,5%.

 

А тут еще упростилась ситуация с получением ипотечных кредитов. То есть требования к заемщикам вроде бы никто не смягчал, но ипотека неожиданно для многих стала более доступной. В рекламных объявлениях вновь стали проскальзывать обещания: «100%-ный кредит на покупку квартиры».

 

Вот на этом следует остановиться подробнее. Кредит 100% — это не обещание выдать кредит в любом случае. Это возможность приобрести жилье целиком за банковские деньги, не вкладывая своих. Фактор побудительнее не придумаешь.

 

Для знакомых с современной испанской действительностью в этом нет ничего удивительного. В предкризисные годы ипотеку брали все кому не лень, а размер кредитования доходил до 120% благодаря усердию оценщиков, размер вознаграждения которых зависел от этой оценки. Стоимость предлагаемого к продаже объекта обязательно превышала и кадастровую, и реальную, которую запрашивал продавец.

 

Банками, естественно, компетенция оценочных агентств регулярно исследовалась. Тех, кто слишком зарывался, подвергали штрафам и остракизму, но остальные продолжали двигаться вперед.

 

Хотя к низкой оценке продаваемого объекта финансовые учреждения тоже не очень стремились. Назначить невысокую цену означало дать возможность клиенту обратиться в другую структуру, то есть отправить его к конкуренту. Так финансисты и загоняют сами себя в заоблачные выси или раздувают мыльный пузырь спроса на недвижимость, который, приобретя со временем критическую массу, взорвется и... Ну, в общем, мы это все уже проходили. И не один раз.

 

Сейчас начинается очередной виток этого «надувательства». Цены пока еще достаточно низки, а 100%-ные кредиты уже выдают. Спешите воспользоваться.