Испанская недвижимость
Взгляд изнутри
27 Мая в 17:20 169 Владимир Добрынин
Испанская пресса пестрит сообщениями о падении цен на недвижимость. Цифры увлекают, мешая размышлять. «Время покупать!» — призывает газетный заголовок, и с этого начинается день. «Цены еще не достигли дна, но оно уже близко!» — читаешь на сон грядущий.
На взгляд россиян, недвижимость в Испании можно купить за бесценок. Только сейчас и оптом. А взгляд из США, между прочим, мало отличается — известный американский миллиардер Дональд Трамп цинично краток и спокойно уверен: «Эта удивительная страна больна, и этим нужно пользоваться. Кризис не будет длиться вечно. Даже если обвалится зона евро, никакой катастрофы не случится: государство просто вернется к своей валюте и продолжит жить».
Сами испанцы очень надеются на иностранцев: денежные резервы населения почти исчерпаны, дома у неплательщиков ипотеки отобраны. Недвижимые активы банков превратились в пассивы, тянущие финансовые учреждения на дно.
Деньги, по мнению испанских государственных и частных организаций — всех, кто по долгу службы хоть немного знаком с темой финансового состояния страны, — есть у иностранцев. У британцев, арабов и русских в первую очередь. Значит, надо обеспечить их приток в солнечное королевство. А средиземноморские испанские домики и квартиры как нельзя лучше подходят для привлечения инвесторов. Тем более что этого товара на южном побережье уже больше, чем апельсинов.
Банковская недвижимость потихоньку превратилась в чемодан без ручки, который тащить уже невмоготу, а бросить жалко.
Ситуация
По данным официальных источников, новое строительство в Испании почти сошло на нет. За 2012 г. было сдано в эксплуатацию чуть больше 50 тыс. объектов. В 2007-м — пиковом докризисном году — новостроя возвели почти 650 тыс. единиц. Глубину падения несложно посчитать даже без калькулятора.
Всего в стране скопилось, по разным данным, от 670 до 750 тыс. объектов, которые ждут своего покупателя. Надо ли объяснять, что сегодня на испанском квартирном рынке главенствует не продавец? Который еще не так давно мог позволить себе устроить аукцион среди нескольких претендентов на приобретение его товара с целью вытянуть максимум. Теперь собственники «стен и крыш» ведут настоящую охоту на покупателя, а он выбирает максимум удовольствия за минимум денег.
Испания привлекает иностранного потребителя числом солнечных дней и доступностью жизни. Риэлторский сектор страны отвечает на симпатии нерезидентов адекватно, по большей части предлагая жилье с видом на море. Средиземное, разумеется — зарубежный клиент едет из краев прохладных, волны Бискайского залива и перманентные дожди Галисии его особо не влекут. Да и цену квадрата на испанском севере (в особенности в Стране Басков) располагающей назвать нельзя: цена на недвижимость в Бильбао и его окрестностях традиционно лидирует в ежеквартальных аналитических отчетах, превышая среднестатистическую цену квадратного метра в 3 тыс. евро — это единственный в Испании «регион- трехтысячник».
Отставание престижно-деловых Мадрида и Барселоны, между которыми вклинилась еще и Кантабрия, измеряется сотнями евро, а гламурная Марбелья и вовсе не входит в первую пятерку дорогих испанских зон. Для тех, кто удивлен таким раскладом, подчеркнем: речь не о люксе, который и в испанской столице преодолевает планку в 10 тыс. евро за квадрат, а о среднем жилье для среднего класса.
Почти даром
Ценовую моду на нынешнем испанском рынке диктуют, естественно, банки — им досталось огромное наследство от несостоятельных плательщиков ипотеки, а также бесчисленного множества инвестиционно-строительных компаний, возводивших жилье на деньги этих самых банков.
Забрав у должников объекты недвижимости по принципу «с паршивой овцы хоть шерсти клок», испанские лидеры финансового рынка жаждут теперь обменять имеющийся балласт на деньги.
Банкиры, не стесняясь, исключили из своего лексикона слово «продать», заменив его более точным — «избавиться». Аукционы залоговой недвижимости и акции по «пакетному» сбросу жилья проводятся в стране не реже одного раза в месяц. Их предваряют, как правило, бьющие в глаза информационные сообщения в прессе о скидках в 50–60 и даже 70%.
Но бывалого риэлтора заголовок не обманет. Он-то знает, что объект по демпинговой цене в выбрасываемой на прилавок «партии» лишь один из двадцати, а то и меньше. Но зарубежных экспертов, отделенных от Испании десятком границ и не одной тысячей километров, увлечь числами можно. Более того, анализируя ситуацию, они сами готовы уверить всех окружающих и в первую очередь самих себя в том, что цены на Пиренейском полуострове упали в 2–2,5 раза.
На самом деле далеко не везде и очень даже не всегда.
Можно найти квартиры площадью 100 кв. м по цене какого-нибудь не самого престижного автомобиля. Но... Вам хорошо известен район, в котором они расположены? Или вы думаете, что маргинальных кварталов в испанских городах нет? И в каком состоянии объект, если помнить о том, что фотографии в Интернете всегда красивее оригинала? Да и ухоженные апартаменты могут располагаться в совершенно облезлом многоквартирном здании.
Нюансов здесь может быть множество. Потому пока мы вернемся к банковскому жилью, аукционам и акциям.
Аукционы
Аукционов, как уже было сказано выше, в Испании проводится много и на разные темы. Узнать, на какие именно, можно на специализированном сайте Subastatotal; мы же сейчас сосредоточимся на сфере недвижимости.
Абсолютное большинство домов, квартир, земельных участков, складских и офисных помещений продают здесь по причине эмбарго, банкротства или ареста. Иногда на торги выставляют государственное имущество.
К участию в качестве возможного покупателя допускают всех, кто не имеет юридических ограничений: участниками не могут быть лица, связанные с торгами договорными или служебными отношениями, а также должники.
Присутствовать на аукционе необходимо лично, но можно отправить на него и доверенное лицо.
Подробнее об условиях вам расскажут при регистрации на каждом из конкретных мероприятий, назвав цены интересующих вас лотов, место проведения торгов, форму и порядок оплаты и т.д. Вопросы о пошлинах, регистрационных сборах, налогах на сделку и стоимость оформления у нотариуса обычно публикуют в сопровождающих бюллетенях, но будет нелишним задать их еще раз: отчисления в пользу казны на местном уровне могут различаться и иногда значительно, а ошибки при наборе текстов документов временами встречаются.
Не забудьте проверить правовой статус приглянувшегося вам объекта, узнать, нет ли на нем обременения, о котором по недосмотру или еще по какой-то причине забыли оповестить, не находится ли он в аренде, и если да, то когда заканчивается действие контракта, можно ли его расторгнуть досрочно и во что это выливается. Поинтересуйтесь наличием неоплаченных коммунальных платежей. Выясните, все ли налоги внесены, чтобы избежать неприятных сюрпризов и дополнительных расходов при оформлении права собственности.
Оплачивать аукционную покупку можно только переводом или чеком — ни о каком использовании наличных в условиях провозглашенной в стране борьбы с коррупцией и отмыванием средств не может быть и речи. И позаботьтесь, чтобы перечисляемые вами средства были задекларированы.
Советы непостороннего
Купить залоговую недвижимость можно и с оформлением ипотечного кредита — в этом случае банк, естественно, предпочитает, чтобы ипотеку финансировал он же, а не другое учреждение. Для россиян как граждан страны, не входящей в Евросоюз, максимальный размер суммы, предоставляемой в кредит, не превышает половину оценочной стоимости объекта.
Список документов, которые надо собрать для подтверждения платежеспособности, финансисты представят. Заметим, в последние годы этот перечень расширился и стал строже. Поэтому опыт знакомых, несколько лет назад купивших испанское жилье с банковской ссудой, может оказаться бесполезным в вашем конкретном случае. Если раньше в качестве декларации о доходах запросто принимали справку о зарплате из бухгалтерии с нужной (и далеко не всегда реальной) суммой, то теперь необходима именно декларация. Заверенная налоговой, переведенная и с апостилем. А кроме того, нередко нужно представить оригинал свидетельства об имеющейся в России недвижимой собственности. Оценочных документов на российскую квартиру не просят.
В стране который месяц витает в воздухе идея простимулировать приток капитала предоставлением инвесторам вид на жительство (ВНЖ). Вот только разработчики этого закона никак не могут определиться, насколько «толст» должен быть покупатель недвижимости (основного объекта инвестиций в сегодняшнюю Испанию). Поначалу обсуждалась мысль давать ВНЖ иностранцам, покупающим недвижимость дороже 250 тыс. евро. Потом снизили планку до 160 тыс., чтобы привлечь побольше народу. Теперь дебатируют, а не выстроятся ли в очередь при такой низкой цене за карточкой резидента все кому не лень. И потому переориентировались на инвестора, тянущего не менее чем на полмиллиона. Но ни одна, ни другая, ни третья сумма так и не была законодательно утверждена. И когда это случится, еще неизвестно.
В любом случае дискутируемую норму пока не планируют распространять на тех, кто приобретает недвижимость по пять — десять объектов единым лотом со спекулятивными ценами. Бизнес, между прочим, вполне прибыльный. Средняя оптовая цена за квартиру с двумя-тремя спальнями (плюс гостиная) может составлять около 25 тыс. евро. При быстрой продаже в розницу прибавляют по 10 тыс. на каждый объект, и получается неплохо.
Эти квартиры можно не продавать, а сдавать в аренду. В сезон жилье, расположенное неподалеку от моря, приносит не менее тысячи в месяц. Посчитать, когда вложенные деньги отобьются, несложно.
Такие варианты чаще всего встречаются на береговом участке Валенсия — Аликанте — Мурсия, самом, пожалуй, оптимальном и для любителей пляжного отдыха, и для желающих остаться насовсем резидентов. Метеорологи утверждают, что число солнечных дней в году здесь доходит до 320. А экономисты — что при том же уровне сервиса, какой наблюдается, например, в Марбелье и Барселоне, жизнь на побережьях Коста-Калида или Коста-Бланка все-таки значительно дешевле. Даром что «русская столица Испании» Торревьеха находится именно в этих краях.
Так что, взвешивая все pro и contra и памятуя о том, что надо выбрать место с оптимальным сочетанием цены и качества, советуем присмотреться к береговой линии Коста-Бланка. И это касается не только среднего класса, с точки зрения которого мы и рассматривали в этом анализе основные моменты подбора и покупки жилья в Испании. Для тех, кто живет выше среднего, престижных мест здесь тоже хватает — чего только стоят, например, Бенидорм и Альтеа с охраняемыми поселками и отдельно стоящими виллами, не уступающими каталонским в Кастельдефельс или Льорет-де-Мар ни в чем, кроме цены. Но вряд ли, выплачивая за такой же уровень престижа миллион вместо полутора, тот, кто сэкономил, сильно расстроится.
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
