Ипотека за рубежом — налоговые последствия в России

О налоговых последствиях в России для наших граждан, которые берут ипотечный кредит в зарубежных банках, рассказывает Евгений Цикунов.

Очень часто мы сталкиваемся с восторженными отзывами наших соотечественников по поводу ипотечных кредитов за рубежом. Ставки 2–5% годовых в евро по сравнению с российскими 12–14% выглядят просто сказочно и зачастую являются ключевым аргументом в пользу приобретения зарубежной недвижимости, в том числе и в премиальном сегменте. Это вполне закономерно, ведь цена денег за рубежом значительно ниже, чем в России. Поэтому, например, владельцу собственного бизнеса гораздо выгоднее взять ипотеку, чем вытаскивать деньги из оборотных средств.

Но мало кто знает о налоговых последствиях в России для нашего заемщика, решившего воспользоваться услугами западного банка. Так, в соответствии со ст. 212 Налогового кодекса (НК) Российской Федерации, в случае если ставка по кредиту или займу в валюте составляет менее 9% годовых, у заемщика возникает материальная выгода, которая облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 35%. Данное правило распространяется на налоговых резидентов России.

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 212 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, исчисленной исходя из ставки 9% годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

Учитывая, что данный вид дохода относится к доходам от источников за пределами Российской Федерации, налогоплательщик обязан самостоятельно осуществить исчисление, декларирование и уплату налога на доходы физических лиц, исходя из сумм таких доходов.

Данной позиции придерживается Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ (Письмо от 27.02.2012 № 03–04–05/6–221).

Теперь давайте попытаемся разобраться, если все так просто и очевидно, почему об этом мало кто знает?

Здесь можно выделить несколько причин.

Во-первых, зарубежные риэлторы, адвокаты, банковские сотрудники просто не в курсе всех тонкостей российского законодательства, и это вполне закономерно. Не знают, поэтому и не говорят.

Во-вторых, область налогообложения физических лиц, где нет налогового агента и обязанность по исчислению и уплате налога лежит на самом налогоплательщике, фактически является ничейной. За нее никто не отвечает — ни главный бухгалтер компании, принадлежащей нашему уважаемому клиенту, ни аудитор, ни налоговый консультант. Позволить себе содержать личного финансового советника или открыть Family Office могут в России только очень состоятельные люди.

В-третьих, налоговые органы пока не так активно борются с данным видом правонарушения. Ведь для того чтобы привлечь к налоговой ответственности нерадивого заемщика, налоговым органам необходимо проделать большую и кропотливую работу, доказать факт наличия самой ипотеки и процентных ставок ниже 9% годовых. В суровых российских реалиях у отечественных налоговых полицейских есть гораздо более понятные (если не сказать «лакомые») нарушители, поэтому возиться с зарубежными ипотечниками большого интереса у фискальных органов нет.

Но времена, как известно, меняются, сегодня интереса нет, а завтра он может появиться; что будет через два-три года, точно сказать не может никто. Также необходимо учитывать расширение сотрудничества в области обмена налоговой информацией, а также информации о движении средств по счетам физических лиц между банками и налоговыми органами России, а также их зарубежными коллегами.

В данной ситуации возникает вполне закономерный вопрос: что делать?

Небольшое исследование среди покупателей зарубежной недвижимости, которые уже взяли ипотеку или пока только планируют, позволило выявить наиболее распространенные варианты поведения:

• декларировать и уплачивать налог, конечно, единственно правильное решение, и я рекомендую его всем своим клиентам;
• гасить ипотеку за рубежом, используя расчетный счет своей зарубежной компании;
• выезжать за границу два-три раза в год и гасить ипотеку большими частями за три-четыре месяца вперед;
• переводить средства со своего личного расчетного счета в российском банке на личный счет в зарубежном банке, указав основание платежа. Далее со своего расчетного счета в зарубежном банке погасить очередной ипотечный платеж. Безусловно, предварительно необходимо проинформировать налоговые органы об открытии счета в зарубежном банке.

Приведу конкретный пример расчета налога, используя для этого кредитный калькулятор SEB банка, Латвия (см. табл.).

Стоит ли рисковать ради такой суммы или проще задекларировать и заплатить, безусловно, это личное дело каждого налогоплательщика. Но знать о своей налоговой обязанности в России абсолютно точно необходимо каждому россиянину, кто взял или пока только планирует брать ипотеку в зарубежном банке.

Пример расчета налога при покупке зарубежной недвижимости в кредит
Стоимость квартиры	250 000 евро
Соотношение собственных и заемных средств	50/50
Сумма ипотечного кредита	125 000 евро
Срок возврата кредита	15 лет
График выплат	Аннуитетный
Ставка по кредиту	3%
Ежемесячный платеж при ставке 3%	863,2 евро
Ежемесячный платеж при ставке 9%	1267,8 евро
Материальная выгода в год	(1267,8 — 863,2) х 12 мес. = 4855,2 евро
Ставка НДФЛ	35%
Размер налога, подлежащего уплате	4855,2?35% = 1699,32 евро
Размер налога, подлежащего уплате, в рублях (курс евро — 48 руб.) по итогам года	81 567,36 руб.