Ипотечный кредит: как найти оптимальный вариант?

Пожалуй, термину «оптимальный» стоило бы добавить слово «индивидуальный», уточняющее и дополняющее понимание того, каким должен быть выгодный для заемщика кредит, ведь у всех разные финансовые возможности. Кто-то, например, сможет заплатить 50 тыс. руб./мес., а кому-то и 15 тыс. покажутся большой суммой.

 

Главное правило ипотеки — удобный платеж

 

Каждый случай индивидуален, и в этой ситуации банковские специалисты отталкиваются от такого правила: платеж должен быть посильным для семейного бюджета и не слишком обременять его. Считается приемлемым, если расходы на кредит составляют не более 50% от общего дохода. Разумеется, чем ниже платеж, тем лучше для семьи. «Ни в коем случае нельзя брать ипотеку на пределе возможностей, — говорит начальник службы розничного кредитования КБ «МИА» Наум Либкинд. — Если финансовые возможности улучшатся, то тогда уже можно будет поменять квартиру и условия ипотеки. По личному опыту могу сказать, что комфортные платежи, как правило, не превышают 30–35% доходов».

 

С точки зрения банка ипотека является оптимальной, если заемщик может обслуживать кредит, не испытывая материальных трудностей. Эксперты советуют: необходимо реально и объективно оценить свое финансовое положение, соотнести все доходы и расходы. «Ипотечный кредит — это долгосрочный продукт, поэтому важно планировать свою жизнь и уровень дохода хотя бы на следующие четыре-пять лет, — отмечает Сергей Джамалутинов, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка. — Задача банковского сотрудника состоит как раз в том, чтобы рассчитать оптимальную сумму и срок платежа».

 

Если кредит подобран и оформлен правильно, то риски просрочек минимальны. Еще одна рекомендация — определить дату, когда удобно вносить платеж (большинство банков предоставляют возможность самостоятельного выбора), а также спланировать семейный бюджет. «В нем можно расписать все траты, которые нужно совершить с учетом доходов и дат их получения, и ежемесячно следовать этому плану. Такой подход поможет контролировать денежные потоки и станет залогом финансовой дисциплины и стабильности», — говорит Евгений Лапин, управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка. Еще можно хранить деньги на депозитах, чтобы сформировать финансовую подушку безопасности. На эти цели лучше выделить сумму, размер которой составляет как минимум три ежемесячных платежа по кредиту. В таком случае будет достаточный запас времени, чтобы решить любую ситуацию.

 

Процентная ставка — всему голова

 

С точки зрения заемщика оптимальным является еще и тот кредит, который можно взять с наименьшей переплатой. Поэтому особое внимание принято уделять процентной ставке. От ее величины зависит, сколько заемщик заплатит банку. Процентная ставка складывается из нескольких параметров и меняется (в большую или меньшую сторону) в зависимости от условий кредитования. «Каждый банк по-своему определяет влияющие на ставку условия, — говорит Е. Лапин. — Но обычно принято привязывать ставку к размеру первоначального взноса, сроку кредитования и способу подтверждения дохода».

 

Согласно общим правилам, чем больше первоначальный взнос и меньше срок, тем ниже процентная ставка. Также банки стараются привлечь клиентов с «понятным источником дохода», то есть подтвержденным справкой 2НДФЛ. «Для этой категории заемщиков предусматривают более низкие ставки, так как риск неплатежей среди них гораздо меньше», — отмечает Антон Замятин, начальник управления развития розничного бизнеса БАНКА ИТБ. Впрочем, не во всех банках форма подтверждения доходов и даже срок кредита влияют на ставку. Так, в ВТБ24 этот показатель зависит только от суммы кредита.

 

Следует помнить, что в подборе срока действует правило: чем он больше, тем меньше ежемесячный платеж и срок кредита. Верно и обратное: чем ниже ставка, тем меньше срок, на который следует оформить кредит для снижения переплаты. Самое главное — это определиться с тем, насколько серьезными являются будущие расходы.

 

«Помните, что банк собирается вам выдать несколько миллионов рублей уже сегодня и просит вас погашать этот кредит в течение многих лет. Никто из ваших соседей, знакомых или родственников не будет предлагать лучшие условия», — предупреждают специалисты департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

 

Кстати, многие клиенты при улучшении материального положения вносят платежи досрочно. Это позволяет погасить кредит раньше времени и уменьшить общую переплату. Средний срок ипотечного займа в России составляет семь лет. Это говорит о том, что заемщики стараются рассчитаться по кредиту раньше срока. Антон Замятин рекомендует оформлять кредиты максимум на 15–20 лет, так как более долгие сроки несильно влияют на ежемесячный платеж. «Если у клиента уже сейчас есть уверенность, что он сможет погасить долг за пять — семь лет, то выгодно воспользоваться предложениями с плавающей ставкой. На первые пять — семь лет ставка является фиксированной, а по истечении данного срока привязана к рыночным индикаторам. Это позволит сэкономить на сумме выплаченных процентов по кредиту», — добавляет эксперт.

 

Страхование также является фактором, влияющим на процентную ставку. При отказе от него обычно применяются существенные надбавки (3–6%, по данным «НДВ-Недвижимость»), но есть и исключения из правила. В Сбербанке отказ от страхования жизни и здоровья не влечет увеличения ставки по кредиту. Впрочем, пренебрегать этим шагом не стоит хотя бы по той причине, что страхование помогает защитить имущественные интересы заемщика. Как показывает практика, граждане не пренебрегают страховыми услугами. По данным экспертов, доля отказов среди ипотечных клиентов составляет не более 5%.

 

Удар по процентам

 

Получить кредит по самой низкой ставке нелегко. Как уже отмечалось, потребуются высокий первоначальный взнос (более 50%) и короткий срок кредита (пять — семь лет). Также банки более лояльно относятся к наемным работникам с официально подтвержденной заработной платой и положительной кредитной историей. «Минимальные проценты предлагают специализированные социальные программы, например, для молодых семей и семей с правом на материнский (семейный) капитал, молодых ученых, учителей, военнослужащих», — рассказывает А. Замятин. Эксперт указывает, что для снижения ставки можно воспользоваться валютными кредитами. Однако этот вариант подходит тем, кто получает доход не в рублях.

 

Стоит обратить внимание на специальные акции банков. Например, у Сбербанка до конца июня 2014 г. действовало особое предложение для молодых семей с двумя и более детьми, приобретающих готовое жилье (вторичный рынок) и получающих заработную плату на карту Сбербанка. Ставка для них составляла 10,5% годовых. По словам С. Джамалутинова, на получение скидки могут претендовать, например, зарплатные клиенты. Для них заем в Абсолют Банке выгоднее на 1%.

 

«Ориентация на процентную ставку при выборе кредита на первый взгляд очевидна, однако необходимо оценивать привлекательность предложения банка комплексно: сроки рассмотрения заявок и уровень их одобрения, требования к жилому помещению, удобство погашения кредита, возможность использования субсидий и сертификатов», — считает А. Замятин. Иногда, по словам эксперта, банки используют разные формулы расчета. В результате одна и та же ставка может давать разный ежемесячный платеж в зависимости от банка. При этом не всегда удается сделать выбор, ориентируясь только на уровень процентной ставки. Сложные ситуации возникают, когда банки отказывают в выдаче кредита. Как отмечают эксперты, тогда нужно искать другого кредитора.

 

Перед тем как выдать ипотеку, любой банк анализирует материальное положение заемщика, изучает кредитную историю. Если клиент обслуживает несколько кредитов одновременно, то банк может урезать сумму займа или вовсе отказать в выдаче денег. Причина очевидна: сомнения в платежеспособности заемщика. Еще учитывается сфера деятельности, доход созаемщиков, прожиточный минимум семьи, наличие обязательств перед другими лицами и т.д. «Прежде всего мы расспрашиваем нашего клиента о его жилищных потребностях, а также представлениях о том, каким образом эти потребности следует в его понимании удовлетворить. Определился ли клиент с вариантом покупки, где и в каком районе находится жилье, сколько стоит, первичный или вторичный рынок и т.п. Затем выясняем уровень доходов и расходов», — комментирует Н. Либкинд. На сегодняшний день оформить кредит на новостройку можно в среднем под 12% годовых в рублях, на вторичное жилье — под 11%.