Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

27 Сентября в 12:58 93 Алексей Лоссан

В последнее время некоторые обладатели зарубежной квартиры или дома у моря все чаще интересуются новыми форматами недвижимости. Одна из таких альтернатив — виноградники с поместьями. Кто-то приобретает их для инвестиций, кто-то — для жизни, но в целом участники рынка подтверждают интерес со стороны российских покупателей.

 


Особенности формата


 


Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

 
Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

 




Иногда виноградники покупают для оптимизации налога, так как земли в данном случае имеют сельхозназначение.


 
Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

 
Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

 




Виноградники в престижных местах Европы давно рассматриваются как символ статуса среди международных инвесторов в недвижимость.


 
Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

 
Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

Фото: Д. ГРАЧЕВ


 


 ЦИФРЫ


Больше 10 лет требуется специалистам для выращивания хорошей виноградной лозы.


 


Не более 5% составляет доля россиян на рынке недвижимости, связанной с виноделием.


 


400 тыс. евро можно получить в качестве прибыли при производстве 9–10 тыс. гектолитров вина.


 
Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

Фото: Д. ГРАЧЕВ


 




Виноградники рассматриваются как надежное средство для инвестиций и сохранения активов — цены на них стабильно растут.


 
Инвестиции в вино. Форматы сельской недвижимости

Фото: Д. ГРАЧЕВ


 


 ЦИФРЫ


За 15 тыс. евро. продают 1 га виноградника в Сицилии. Это самая минимальная цена.


 


10–12% — средняя рентабельность винодельческого бизнеса.


 


Около 70% виноградников во Франции продают людям, далеким от производства.


По свидетельству аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, в последние годы интерес к подобным объектам существенно вырос во многом благодаря российским и китайским покупателям. Причем приобретают такие активы как профессиональные участники рынка с целью формирования сырьевой базы или диверсификации бизнеса, так и частные инвесторы — для приватного использования. «Виноградники в престижных местах Европы уже давно рассматриваются как символ статуса среди международных инвесторов в недвижимость. Подавляющее большинство россиян, да и не только они, относятся к владению такими объектами как к роскоши. К примеру, недавно один клиент сделал запрос на приобретение виллы со старинными фресками в окружении виноградника», — рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Однако, по его словам, тех, кто хочет поселиться в столь красивом месте, чтобы принимать гостей и угощать их собственным вином, не так много. «Подавляющее большинство относятся к покупке как к бизнесу, способному принести прибыль. Это, по существу, инвестиции в сельское хозяйство. Причем весьма ощутимые и способные принести дивиденды не раньше чем лет через десять после совершения сделки по приобретению», — уточняет эксперт. Более того, чтобы получить прибыль, необходимо производить 40–50 тыс. бутылок в год. Покупка виноградника — дело кропотливое, занимающее время. Клиенты, как правило, приезжают для изучения объекта не один раз. Например, по словам директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елены Юргеневой, важным условием при выборе является наличие у виноградника различных медалей и грамот — в этом случае производимое вино имеет достаточно высокие баллы в соответствующих каталогах.


 


«Россияне действительно интересуются покупкой таких объектов. В Tranio.Ru в основном поступают заявки на недвижимость в Италии и во Франции. Клиенты преследуют в этом случае одну из целей: повышение личного престижа или производство вина в коммерческих целях», — рассказывает менеджер Tranio.Ru по продажам недвижимости в Италии и Франции Елена Ипатова. При этом, по ее словам, сама покупка — это только начало затрат, поскольку изготовление собственного вина — весьма дорогое удовольствие. «Лучше всего либо сдавать поместье с виноградником в аренду, либо реализовывать сырье в большие винодельни. Тем, кто все-таки планирует заняться производством, мы рекомендуем приобретать дом уже с виноградом, так как для выращивания хорошей лозы требуется больше десяти лет», — объясняет эксперт. Начинающему виноделу достаточно иметь всего пару гектаров земли, но обязательно должны быть погреб, постройка для хранения техники и склад.


 


«Россияне присутствуют на этом рынке, но их доля в общем потоке клиентов составляет не более 5%. Они вообще нечасто претендуют на недвижимость «срединных» земель Франции и Италии, а в основном покупают жилье у берега моря или возле озер», — говорит управляющий партнер Chesterton Екатерина Тейн.


 


Помимо прочего виноградники приобретают для оптимизации налога, так как земли в данном случае имеют сельхозназначение. Тот, кто не планирует лично выращивать лозу, отдает землю крестьянам в аренду, а в качестве платы получает определенное количество ящиков вина в год.


 


Где искать?


 


Поместья с виноградниками можно найти в Италии, Франции, Испании. Такие объекты также популярны в Черногории и Греции. По словам Е. Ипатовой, особенно привлекательна недвижимость в Италии. Там интересные предложения есть почти в каждом регионе. Самый богатый виноградниками из них — Тоскана, а именно зоны Кьянти, Монтальчино и Монтепульчано. «Наиболее ликвидные объекты сконцентрированы в традиционно винодельческих регионах Франции, Италии и Испании, а также в США, где можно выделить Калифорнию. Довольно активно растет эта ниша и в развивающихся странах, например в Аргентине и Чили», — говорит М. Клягин.


 


По данным И. Индриксонса, в связи с ростом потребления вина серьезные игроки чаще всего инвестируют активы во Францию и Испанию. Чем дороже продукт, произведенный из винограда, выращенного на продаваемом участке, тем выше стоимость недвижимости. Как правило, землю продают с расположенными на ней постройками. «В Тоскане идеальный вариант для наших покупателей — вилла в традиционном стиле, с лепниной, колоннами, большим участком земли, на котором разбиты виноградники и оливковые рощи. Важным условием является местонахождение, предпочтительно — не более полутора часов езды на автомобиле от аэропорта. К сожалению, подобные объекты выходят на рынок крайне редко», — говорит Е. Юргенева. Многие хорошие виноградники соседствуют с невзрачными строениями, внешне напоминающими амбары. Тем не менее интерьер в таких зданиях может оказаться вполне современным.


 


Классические виллы с шикарными экстерьерами, на которые обращают внимание наши соотечественники, как правило, располагаются вблизи или непосредственно на территории Флоренции, Лукки, Пизы. К сожалению, они обычно окружены небольшими земельными участками, поэтому достаточно часто покупателям приходится приобретать дом в одном месте, а виноградник — в получасе езды от него.


 


«Когда речь заходит о Франции, приоритетным направлением, на котором многие мечтают владеть недвижимостью с виноградниками, безусловно, является регион Шампань, получивший признание благодаря изготавливаемому здесь белому игристому вину — шампанскому. Однако зайти на данный рынок новичку практически невозможно, поскольку он контролируется несколькими семействами, производящими вино на протяжении многих десятилетий», — рассказывает Е. Юргенева. Более того, в случае если владелец виноградника в Шампани планирует его продавать, то, как правило, даже не выставляет участок на открытый рынок — сделка совершается между знакомыми. Спрос на подобные объекты всегда в разы выше предложения. Во Франции существует винодельческая ассоциация, куда необходимо обращаться в случае продажи виноградника. И только если в ассоциации не найдут местного покупателя, будет выдано разрешение на продажу на внешнем рынке. В числе тех, кому удалось прорваться сквозь эти преграды, эксперты называют российского бизнесмена Евгения Швидлера, который еще десять лет назад приобрел в департаменте Дордонь у города Бержерак винодельческое хозяйство «Шато Тенак». Также и владелец завода шампанских вин «Абрау-Дюрсо» Борис Титов купил виноградник «Шато д’Авиз» в регионе Шампань-Арденны.


 


«Еще одним престижным регионом является Бургундия, но купить здесь виноградник тоже достаточно сложно, так как большинство хозяйств передается от поколения к поколению и в открытую реализацию поступает редко. Хотя совсем недавно рынок потрясла новость о продаже известного хозяйства Chateau Gevrey Chambertin Луису Нгу из Макао, которому удалось победить консорциум местных инвесторов», — рассказывает представитель Savills France Карин Максвелл. По словам директора по зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Юлии Овчинниковой, клиентов из России, интересующихся такой недвижимостью, немного. Как правило, это единичные профессионалы винного рынка.


 


Кроме того, И. Индриксонс тоже не может сказать, что сегодня россияне активно скупают виноградники в Европе. Однако у французов и испанцев иное мнение. До 2011 г. наши соотечественники лидировали среди зарубежных инвесторов в виноградники Франции и Испании, но в последние два года их заметно опередили китайцы. «Клиенты из Поднебесной приобрели около 40 замков с прилегающими виноградниками, а россияне, более сосредоточенные на производстве коньяка, стали владельцами семи поместий», — объясняет эксперт. К примеру, только в 2011 г. в регионе Бордо было реализовано 35 объектов недвижимости данного формата, и 60% из них приобрели китайцы. Из 37 проданных виноградников в 2012 г. в 62% сделок опять же участвовали китайские покупатели. На долю россиян же пришлось 17%. При этом в каждом государстве действуют свои регламенты на покупку сельхозугодий. Так, во Франции возможность приобрести земли имеют как граждане, так и нерезиденты страны. Однако у первых при прочих равных условиях есть привилегии. Решение о возможности выкупа принимает государственная организация Societes d’amenagement foncier et d’etablissement rural (SAFER), при этом учитывают образование потенциального покупателя, нюансы бизнес-проекта и т.д.


 


Вопрос цены


 


По словам М. Клягина, средние цены на такие активы колеблются в зависимости от ключевых параметров от 50–100 тыс. до нескольких десятков миллионов долларов за объект. «В среднем 1 га виноградника во Франции стоит около 70 тыс. евро. Диапазон цен крайне широк — от 20 тыс. до 2 млн евро (за Grand Cru). Стоимость зависит от региона, возраста и качества лозы, сортов винограда, отлаженности производства, известности винодельческой марки и т.д. Примерно на том же уровне средние цены в Италии», — говорит Е. Юргенева. В Испании существенно дешевле — в среднем около 35 тыс. евро при диапазоне от 10 до 100 тыс. евро. Как правило, поместье включает в себя не только виноградник, но и другие сельхозугодия, рощи, различные вспомогательные постройки. Что касается винодельческих объектов в Испании и Италии, здесь достаточно большой объем предложения стоимостью от 1,5 млн долл.


 


Как говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, стоимость полноценных хозяйств, как правило, колеблется от нескольких сот тысяч до пяти-шести миллионов евро. Цены зависят как от площади земли, так и от состояния и сорта самого винограда. Например, предложением экономкласса можно считать виноградник по адресу: Corbieres, Aude, Languedoc, France. Его общая площадь составляет 12 га, на которых производят около 30 тыс. стандартных бутылок вина ежегодно (240 гектолитров). При винограднике — дом площадью 120 кв. м с тремя спальнями и двумя ванными комнатами. Стоимость составляет 430 тыс. евро. К высшему ценовому сегменту можно отнести виноградник, реализуемый за 6 млн евро в 7 км от Средиземного моря и в 5 км от портового городка Cap D’Agde. Поместье расположено по адресу: Herault, Languedoc near Cape d’Agde, и занимает 50 га. Ежегодный объем производства вина составляет 9–10 тыс. гектолитров, что позволяет получать прибыль в размере примерно 400 тыс. евро. В настоящий момент начата высадка нового сорта винограда «шардоне»: им засажена пятая часть площади. Само поместье находится под управлением специализированной компании, обеспечивающей производство.


 


По данным Е. Ипатовой, в Кьянти (зоны Radda, Castellina, Gaiole, Greve) отреставрированную деревенскую ферму можно приобрести минимум за 3 тыс. евро/кв. м. В Монтальчино цены колеблются от 2,9 тыс. до 3,3 тыс. евро/кв. м. «В этих районах предложение намного превышает спрос в отличие от Сицилии. Здесь интерес покупателей только растет. За дом, которому необходима реконструкция, можно отдать 100–150 тыс. евро, а с хорошей отделкой — от 500 тыс. и более», — говорит эксперт. В Сицилии 1 га виноградника продают по цене от 15 тыс. евро. Для сравнения: во Франции в популярных районах Бордо и Лангедок-Руссильон бюджет на покупку должен составлять не менее 500 тыс. евро. «Сегодня замок в Бордо с невысоко котирующимся виноградником выставлен по цене около 12–15 тыс. евро/га. Но там же есть предложения стоимостью более 200 тыс. евро/га», — говорит И. Индриксонс.


 


В целом, по данным Е. Юргеневой, в последнее время заметен рост интереса к данному виду бизнеса. Только в Испании за несколько лет иностранцы приобрели более 50 винодельческих хозяйств. В то же время далеко не все покупатели таких хозяйств начинают заниматься виноделием. Во Франции около 70% виноградников продают людям, далеким от производства. Тем не менее при упорстве можно добиться неплохих результатов. Средняя рентабельность бизнеса — 10–12%. Кроме того, многими виноградники рассматриваются как надежное средство для инвестиций и сохранения активов — цены на них стабильно растут.


 
1 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных