Импортозамещение на рынке найма жилья

Кризис, как известно, очень часто может приобретать самые неожиданные формы и проявляться даже там, где, казалось бы, ему делать нечего. Взять, к примеру, рынок аренды. Как только специалисты некоторых иностранных компаний стали покидать Москву, эксперты тут же заговорили о принятом в стране курсе на импортозамещение. Действительно, не смеют что ли командиры занять элитные квартиры? В том смысле, что высокооплачиваемые представители силовых структур вполне способны посоперничать с покинувшими страну иностранцами. Впрочем, проза жизни далека от подобных предположений. Хотя...

Курс на понижение

К началу весны спрос на рынке аренды значительно активизировался, утверждают аналитики CIAN. И они знают, о чем говорят. Это одна из самых востребованных баз данных в сегменте аренды. Так вот, в марте, например, количество запросов в поиске арендного жилья Москвы выросло в среднем на 20% по сравнению с последним кварталом 2014 г. Повышенный интерес к квартирам эксперты объясняют, конечно, не ответом арендаторов на санкции Запада, а тем, что именно в санкционный период стала прослеживаться ярко выраженная тенденция к снижению арендных ставок. По данным статистики CIAN, 49% от общего количества однокомнатных квартир в столице предлагалось по ставке 30 тыс. руб./мес. и ниже. Это дает возможность многим квартиросъемщикам в массовом сегменте сменить жилье на более доступное при сохранении качественных характеристик.

В мае картина оставалась примерно такой же. Лидером последнего весеннего месяца в рейтинге самых бюджетных предложений, составленного департаментом аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», стал объект со ставкой найма в 17 тыс. руб. Это однокомнатная квартира с мебелью, на втором этаже пятиэтажного кирпичного дома по Байкальской улице, в 15 мин. ходьбы от станции метро «Щелковская». За такую же сумму можно было снять меблированную однушку в 5 мин. езды от станции метро «Жулебино», на Рождественской улице, на девятом этаже 17-этажного дома. На третьем месте рейтинга объект за 18 тыс. руб. — однокомнатная квартира, полностью укомплектованная мебелью, недалеко (10 мин. транспортом) от станции метро «Войковская», на улице Генерала Рычагова, на первом этаже хрущевки.

Замыкает десятку самых дешевых квартир месяца предложение за 23 тыс. руб. — малогабаритная квартира на восьмом этаже девятиэтажного кирпичного дома, в 11 мин. ходьбы от станции метро «Октябрьское Поле», на улице Расплетина.

Укрепление рубля в сознании арендодателя

Самые высокие весенние цены на аренду жилья, по данным компании Point Estate, были зафиксированы в Пресненском районе, в Хамовниках и на Якиманке. Разумеется, речь идет об элитных квартирах. Ценник здесь порой зашкаливал за 500 тыс. руб., которые хозяева намеревались получить от квартиросъемщиков за месяц проживания.

За ними следуют районы Арбат (450 тыс.), Мещанский (441 тыс.) и Тверской (423 тыс.). Замыкает рейтинг самой дорогой аренды Таганский район, где жилье можно было снять за 186 тыс. руб./мес.

Более 67% всего предложения элитных квартир сегодня номинируется в рублях. При этом ряд арендодателей, оставшихся в валютной зоне, в процессе переговоров готовы переходить с долларов или евро на отечественные дензнаки. Таким образом, импортозамещение наступает, как говорится, по всем фронтам. Для сравнения: год назад доля рублевых цен составляла всего 37%.

Многие собственники были вынуждены зафиксировать курс на уровне лета 2014 г. (35–40 руб./долл.). Именно эта мера в большинстве случаев позволяла арендодателям в короткие сроки сдать квартиру.

«В ближайшее время резкого изменения цен на рынке высокобюджетной аренды не ожидается, — комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estatе. — Предпосылок для снижения цен сегодня нет. С большей вероятностью можно ожидать их некоторого роста, поскольку увеличивающаяся налоговая нагрузка будет вынуждать собственников (в первую очередь собственников апартаментов) повышать цены».

Почему не светятся окна перед кремлевской стеной

Однако, несмотря на растущий спрос, на рынке аренды также рос и объем предложения. Количество съемных квартир увеличилось на 11%. «Прирост стал следствием отъезда из России как иностранных рабочих из бывших союзных республик, так и высокооплачиваемых специалистов западных компаний, а также частичная обратная миграция рабочих из других регионов страны», — утверждают специалисты CIAN.

Примерно такой же процент фиксируют и аналитики компании IntermarkSavills. По их наблюдениям, наполовину этот прирост обеспечивали объекты, освобожденные прежними арендаторами, еще 50% составляют новые лоты, вышедшие на рынок впервые. Наибольшее число квартир, предлагаемых в аренду, эксперты зафиксировали в районе Тверской улицы и Кремля — только в апреле их количество увеличилось на 18%.

Разумеется, с ходу найти желающих поселиться в сердце Первопрестольной за приличные деньги не так-то просто. Кошельки наших граждан, даже самых обеспеченных, сегодня открываются тоже со скрипом. Поэтому, несмотря на оптимизм экспертов, можно предположить, что с пролонгацией санкций в отношении России стоимость аренды в этом сегменте жилья покажет отрицательную динамику.

Питер дороже Москвы

Столица есть столица, и здесь многие процессы часто протекают вопреки логике, во всяком случае, они могут весьма кардинально отличаться от региональных рынков. Впрочем, на этот раз тенденции и векторы развития в общем и целом совпали.

Специалисты портала Domofond.ru представили «Н&Ц» анализ динамики цен на аренду жилья в России за I квартал 2015 г. в 78 регионах. По их данным, после нового года цены ставки, снизившиеся в IV квартале 2014 г. на 0,8%, начали постепенно расти. В январе средняя стоимость съемной квартиры увеличилась на 1,1% (до 21,4 тыс. руб./мес.), а в феврале — на 2,7% (21,9 тыс.). Однако резкое снижение сразу на 3,8%, которое произошло в марте 2015 г., нивелировало положительный тренд.

По данным исследования, только в Санкт-Петербурге, Липецкой и Тверской областях рост опередил инфляцию, уровень которой, согласно оценкам Росстата, к средине весны составил 7,4%. Причем Северная столица стала лидером в этом процессе: если в IV квартале 2014 г. здесь можно было снять квартиру за 29,5 тыс. руб./мес., то весной 2015 г. — уже за 33 тыс. руб. Прирост составил 11,8%.

В то же время, согласно статистике сайта, в 46 из 78 регионов стоимость найма жилья снизилась. Лидером со знаком минус стала Республика Марий Эл, где месячная стоимость съемной квартиры в течение первых трех месяцев 2015 г. опустилась на 7,6%: с 11,9 до 11 тыс. руб. «В целом же по России арендные ставки за I квартал не претерпели значительных изменений», —­ подытожил генеральный директор Domofond.ru Эрик Сегерборг. По мнению других экспертов, к концу мая они и вовсе показали незначительное, но снижение.

Извлечение прибыли

Конечно, падение прибыли едва ли обрадует наймодателя. Но что делать, когда у людей семейный бюджет трещит по швам. В результате арендный бизнес все чаще переходит на уровень бартерных отношений. В настоящее время 10% жилья сдается под ремонт, то есть с условием, что наниматель выполнит ремонтные работы. Более 30% этих площадей — новостройки, и тренд показывает устойчивый рост, уверяют в департаменте аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Такие предложения — обязательство нанимателя самостоятельно сделать ремонт в съемной квартире — характерны для жилья экономкласса. Согласно исследованию специалистов «ИНКОМ», сдача под ремонт наиболее распространена на вторичном рынке — до 70% объектов. Однако новостройки показывают устойчивый рост такого предложения: с 20 до 30% за последние три года. Причина — активная застройка окраин столицы и Новой Москвы.

Внутри этих групп есть свои особенности. Так, вторичное жилье делится на две категории: пригодное для проживания, в котором требуется косметический ремонт (его может произвести сам наниматель), и неликвидные квартиры (например, после затопления, с разрушенными полами или голыми стенами, проблемами с электропроводкой). В последнем случае для ремонта потребуются услуги специалистов. Соответственно, с арендатором заключается договор найма на срок не менее года с условием фактического погашения части арендной платы за счет стоимости работ. Часто договор предполагает пролонгацию на тех же условиях. Необходимо отметить, что даже при сильных повреждениях квартиры не всегда пополняют число объектов для сдачи под ремонт. Порой хозяева позиционируют их как обычное жилье, но готовы предоставить нанимателям существенную скидку: ее размер варьируется от 10 до 40% в зависимости от «масштаба бедствия».

В сегменте новостроек девелоперы предлагают покупателям квартиры двух типов: без отделки и с ремонтом от застройщика. Разница в цене между ними составляет всего 15%. Поэтому часть собственников квартир без отделки охотно сдают их в аренду с тем, чтобы наниматель выполнил качественный ремонт, а после договор с нанимателем (если квартира приобретена в инвестиционных целях) может быть перезаключен на новых стандартных условиях.

И на первичном, и на вторичном рынке обычная сумма скидки при сдаче под ремонт составляет 10–20%. Средняя арендная ставка однокомнатной квартиры в хорошем состоянии — 30 тыс. руб./мес. Дисконт в 20% за аналогичный объект под ремонт даст снижение до 24 тыс. руб. Таким образом, годовая экономия — 72 тыс. руб.

В случае необходимости проведения масштабных работ плата за оговоренный срок может не взиматься. Такой вариант найма актуален для групп иногородних рабочих строительных специальностей, которые приезжают в столицу на заработки: они готовы мириться со сложными бытовыми условиями и дополнительной работой по ремонту в пользу экономии на ставке найма. Согласно статистике, такая схема довольно распространенная: ее доля составляет 20% от всех квартир под ремонт на рынке аренды.

Сложно, но можно

Эксперты «ИНКОМ» отмечают организационную сложность подобных сделок. Необходимо грамотно составить не только договор найма, но и дополнительное соглашение к нему. В этом документе должны быть данные об общей стоимости ремонта, объеме и сроках выполнения работ.

Существует два типовых варианта деления затрат при сдаче под ремонт.

1. Наниматель делает работу под ключ: сам покупает все стройматериалы и занимается ремонтом. Такая схема удобна, однако важно сразу найти взаимопонимание относительно качества и стоимости строительных материалов.

2. Ремонт делает наниматель, но покупкой стройматериалов занимается собственник квартиры. Это наиболее распространенный вариант, поскольку он позволяет сторонам более четко контролировать расходы.

«Наймодателю важно, чтобы затраты на ремонт были минимальными и не превышали стоимости двух-трех месяцев аренды жилья. При этом даже скромный косметический ремонт прибавляет к арендной ставке квартиры экономкласса 5–10%», — констатирует Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости».

10 регионов России с самым большим снижением цен на аренду жилья Регион Ставка руб./мес. Снижение, % Марий Эл 11 048 v 7,6 Кабардино-Балкария 13 332 v 6,9 Калининградская область 15 147 v 6,1 Ульяновская область 10 821 v 5,9 Пензенская область 9 834 v 5,5 Мордовия 11 137 v 5,4 Костромская область 11 653 v 5,4 Карелия 14 081 v 5,0 Бурятия 13 567 v 4,7 Тыва 19 771 v 4,7 Источник: Domofond.ru

10 регионов России — лидеров по годовому росту цен на аренду жилья Регион Ставка, руб./мес. Прирост, % Санкт-Петербург 32 992 ^ 11,8 Липецкая область 12 992 ^ 9,1 Тверская область 15 643 ^ 8,7 Удмуртия 12 127 ^ 6,4 Воронежская область 14 112 ^ 6,1 Ханты-Мансийский АО 24 127 ^ 4,5 Владимирская область 14 365 ^ 4,2 Белгородская область 13 192 ^ 3,7 Адыгея 11 201 ^ 3,7 Крым 22 589 ^ 3,6 Источник: Domofond.ru