Играть и выигрывать. Загородный рынок борется за жизнь

26 ноября в Высшей школе экономики прошла межрегиональная научно-практическая конференция «Кто на рынке загородной недвижимости выиграет в кризис? Мнение ведущих девелоперов», на которой обсуждалась ситуация, сложившаяся на загородном рынке недвижимости, а также пути выхода из нее.

Ведущие аналитики страны отмечали, что кризис в стране есть и выход из него неблизок. Но самое плачевное состояние сейчас именно на загородном рынке, который пострадал больше всего еще в прошлый кризис и до конца так и не восстановился. Кроме того, государство сейчас поддерживает рынок многоквартирных новостроек, а загородка оставлена на произвол судьбы.

Безусловно, государство правильно расставило приоритеты, но загородный рынок, особенно сегмент малоэтажного строительства, важен для страны. Валерий Казейкин, первый вице-президент «НАМИКС», заместитель координатора программы Государственной думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», сообщил, что в 2014 г. было построено 83,6 млн кв. м жилья, из них 53% — малоэтажного. Безусловно, 2015-й не может похвастаться приростом, но объем ввода жилья уменьшился незначительно. Причем именно малоэтажное жилье в кризис выглядит самым беспроблемным: оно строится быстро, проектируется под конкретного заказчика и практически всегда достраивается. Однако опасения вызывает отсутствие новых строительных площадок: «Существующие стройки доведут до конца, но новые появляются все реже и реже. Это тревожит». По мнению В. Казейкина, рынок находится в стадии кризиса, но дна еще не достиг. Ситуация и по спросу, и по новым строительным площадкам будет ухудшаться.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, также констатировал, что на загородном рынке сейчас наблюдается непростая динамика. Во-первых, не может не волновать большая разница между ценой актива и сделки. Это приводит к тому, что люди не понимают рыночной стоимости товара, следовательно, рынок загородной недвижимости опять стал непрозрачным. По мнению К. Апрелева, понятие реальности цен на землю на сегодняшний день находится на уровне 1990-х гг. Во-вторых, обострилась борьба за покупателя, и накал этой борьбы будет расти.

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY, убежден, что объем строительства жилья в ближайшие годы будет снижаться. Уже сейчас падение деловой активности составляет 30–50% в зависимости от региона. Изменений можно ждать лишь после оживления спроса покупателей. А для этого надо выйти из кризиса. По мнению А. Крапина, способствовать данному процессу могут денежная реформа, прекращение борьбы с инфляцией, совершенство налоговой системы и интенсивное развитие внутреннего рынка.

Среди экспертов высказывалось мнение, что дно уже пройдено летом 2015 г. Такую позицию защищал Дмитрий Таганов, руководитель АЦ «ИНКОМ». Что касается продаж, то хуже всего в III квартале дела обстояли с коттеджами: более 60% компаний не смогли реализовать ни одного лота. Поселков с нулевыми продажами таунхаусов немногим более 50%. Лучше всех на загородном рынке сейчас себя чувствует малоэтажка, и, скорее всего, это связано с отсутствием ипотеки на землю. Дальнейшего спада спроса Д. Таганов не прогнозирует. А дальнейшее снижение цен означает для большинства продавцов выход в минус.

Одним словом, кризис — сложное время, но есть компании, которым все-таки удается эффективно продавать даже сейчас. Как?

Александр Дубовенко, управляющий парт­нер GOODWOOD, ставку сделал на маркетинг, так как именно он может решить главную задачу любого владельца бизнеса — остаться этим владельцем. Важно правильно создать продукт, востребованный на рынке, а для этого надо изучать запросы покупателя. Кроме того, необходимо обучать своих продавцов и контролировать их работу.

Константин Филиппишин, генеральный директор УК «Экодолье», добавляет: побеждает тот, кто умеет смотреть на конкурентов, а также не теряет качество, сохраняет динамику строительства и может себе позволить «работать на склад».

С тем, что нельзя снижать планку собственных проектов, согласна и Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»: «Сейчас вредно удешевлять проекты. Клиент должен видеть, что компания его ни в чем не обманывает. Поэтому важно, например, максимально сохранять заявленную инфраструктуру».

Председатель комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов считает, что бездумное снижение цен может оказаться опасным для достройки проекта. При этом на рынке есть проекты, где цены растут поквартально от 5 до 10%. Рецепт успеха прост: вести строительство и формировать дополнительные преференции для клиентов, за которые они готовы платить.

У каждой компании, сумевшей сохранить продажи, есть свой опыт, подтверждающий, что и в кризис можно найти путь к успеху.