Игра в классики. Экономкласс еще экономнее?

 

Суровые правила

 

В проекте приказа Госстроя «Об условиях отнесения жилых помещений к жилью экономического класса», размещенном на сайте ведомства, указаны рекомендуемые площади квартир и комнат. В соответствии с документом однокомнатные квартиры должны быть от 28 до 45 кв. м, двухкомнатные — от 44 до 60 кв. м, трехкомнатные — от 56 до 80 кв. м и т.д. При этом в тексте отмечено, что площадь комнаты в однушке — не менее 14 кв. м, в двухкомнатных и более — не менее 16 кв. м. Размер спальни может быть меньше: в двухкомнатной — 10 кв. м, а в однокомнатной — от 8 кв. м. Кухню застройщики смогут заменить пятиметровой нишей. Высоту потолков жильцам объекта экономкласса оставляют стандартную — 2,7 м. Предусмотрены также внутренняя отделка, установка инженерного оборудования и т.д.

 

Документ, выпущенный Госстроем, предназначен для регулирования взаимоотношений между компаниями-застройщиками и государством в тех случаях, когда оно приобретает квартиры для своих нужд. Впрочем, перечисленные условия в постановлении носят прежде всего рекомендательный характер, хотя тенденция налицо. «В последнее время в проектах, расположенных в ближайшем Подмосковье, довольно часто реализуют квартиры-студии небольшой площади, где кухня как таковая не выделена, а является частью единого пространства», — утверждает Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». Кроме того, застройщикам выгодно создавать компактные квартиры за счет более высокой стоимости реализации 1 кв. м относительно объектов увеличенного метража.

 

Реакция рынка

 

Представители бизнеса восприняли новые предложения достаточно болезненно. «В целом реализуемые сегодня на рынке проекты по своим параметрам являются более качественными, а площадь квартир начинается с верхнего предела значений, указанных в документе», — говорит генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков. По его словам, жилье с комнатой 14 кв. м не будет пользоваться спросом, особенно если его общая площадь достаточно просторная. Размеры однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, указанные в проекте, соответствуют характеристикам жилья в сегменте панельного домостроения. В монолитных же зданиях предельные значения площадей жилых помещений, как правило, больше.

 

«Предлагаемые критерии скорее толкнут отрасль и жилищное строительство в прошлое, мы фактически возвращаемся к нормативам малосемейных квартир, гостинок, хрущевок», — говорит директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.

 

По мнению гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, предлагаемые параметры не отражают реальную ситуацию на рынке. Средняя площадь однокомнатной квартиры экономсегмента сегодня около 36–40 кв. м (причем 17–19 кв. м — спальня и 9–12 кв. м — кухня), это самые ликвидные и раскупаемые объекты. Некоторые приобретают такое жилье и перепланируют его в двухкомнатную квартиру, минимизировав размер кухни.

 

Однако, как утверждает гендиректор компании «Домус финанс» Павел Лепиш, квартиры небольшой площади экономкласса традиционно пользуются спросом, их быстро реализуют. Тем не менее сегодняшнему потребителю очень важен достаточный уровень комфорта проживания, поэтому ликвидность совсем маленьких квартир и студий — площадью до 25 кв. м — не слишком высока. В самых популярных на сегодняшний день панельных новостройках серии П-44Т жилая площадь однокомнатной квартиры составляет около 20 кв. м, двушки — около 30 кв. м, что значительно превышает предложенные минимумы. По словам директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирины Кирсановой, в крупных жилых комплексах целесо­образно предлагать квартиры различных площадей и планировок: чем шире линейка, тем выше спрос, достигается максимальный охват рынка. В Московской области реализуют довольно много объектов и в монолитных, и в панельных домах. При этом в последних квартиры далеко не маленькие: в зданиях серии П-111М площадь однушек — от 47,9 до 49,1 кв. м, двушек — от 61,6 до 64 кв. м. Размер кухни — 12–15 кв. м, гостиной — 18–22 кв. м, спальни — 12,5 кв. м, прихожей — 8,5 кв. м.

 

Еще одна сложность заключается в том, что сегодня не существует единой системы классификации. Как признаются в ГК «СУ-155», каждый участник рынка принимает в качестве рабочей какую-либо из множества имеющихся систем оценки. Многие придумывают свои собственные категории, которые зачастую являются средством привлечения внимания клиентов. «Однако существенного влияния на продажи сам факт отнесения жилья к тому или иному классу не оказывает. В конечном итоге клиент приобретает конкретную квартиру, ориентируясь в первую очередь на цену и месторасположение. В данном случае пословица «Как вы яхту назовете, так она и поплывет» несправедлива», — говорят эксперты компании.

 

Минимальные площади квартир, указанные в приказе, характерны для малогабаритного жилья, доля которого на рынке сегодня незначительна. По данным «СУ-155», даже в домах серии И-155Мм, разработанной для нужд социального строительства, предлагают более просторное жилье. В однокомнатной квартире площадью 37,7 кв. м кухня занимает 8,2 кв. м, комната — 16,6 кв. м, что гораздо больше проектного показателя Госстроя. Больше приближены к этому нормативу квартиры-студии — исключительно из них состоит, например, дом серии И-155МКс. Минимальная площадь жилья — 23,8 кв. м, при этом зона кухня-спальня-коридор занимает 16 кв. м.

 

Возвращение к прошлому

 

Пока компании не готовы работать по предложенным нормативам. «Мы считаем тенденцию к уменьшению площадей опасной. Это может привести к возникновению так называемых гетто, потому что на рынок массово выйдет супердешевое жилье, которое по определению будет заселяться самыми малообеспеченными социальными группами. Таким образом, мы возвращаемся к формату гостинок, которые строили когда-то как временные помещения», — говорит Л. Блинов. По его словам, с точки зрения комфорта проживания минимально допустимая площадь студии — 27 кв. м, при ее уменьшении наблюдается резкое снижение эргономики.

 

Как напоминает П. Лепиш, маломерные квартиры строили в конце 1990-х — начале 2000-х гг. Например, в Южном Бутово есть дома, где представлены студии площадью около 14 кв. м. Серийными они не стали, поскольку не пользовались спросом у населения. По словам эксперта, малогабаритки и сегодня смогут найти своего потребителя: например, их часто приобретают родители для подросших детей-студентов, молодые семьи, приезжие. Но массовое возведение такого жилья нецелесообразно, ведь сейчас большинство людей ориентируются не только на доступность квартир. Им нужен не просто свой угол, но и комфорт, достойный уровень жизни.

 

Впрочем, жилье с «экономичными» параметрами может сыграть свою положительную роль и на вторичном рынке, считает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. Наличие маленьких и доступных квартир даст новый толчок обменным операциям.

 

В целом, как отмечает генеральный директор агентства недвижимости Galaxy Realty Филипп Третьяков, разделение жилья по классам достаточно условно. «Возможно, эти нормативы нужны государству, чтобы с как можно меньшими расходами бюджета строить социальное жилье, но когда человек покупает квартиру за свои деньги, а потом еще десятки лет расплачивается за нее по ипотеке, он имеет право на комфорт, к какому бы классу не относили его жилье чиновники», — говорит эксперт.