Хрущоба по цене жилья комфорткласса

2 Декабря в 16:54 137 Петр Чернов

Активный снос пятиэтажек в Москве привел к рыночному парадоксу: ветхое жилье стоит дороже, чем можно было бы ожидать, основываясь лишь на его качестве. Причина проста: помимо потребительских характеристик таких квартир на цену влияет их инвестиционный потенциал.

 
Чем хуже, тем лучше
 
Хрущоба по цене жилья комфорткласса
 
Спрос на пятиэтажки в старых районах остается высоким, несмотря на неопределенную перспективу с расселением. При этом цена некоторых предложений сопоставима со стоимостью жилья комфорткласса.
«Цена жилья в доме под снос бывает гораздо выше, чем аналогичных квартир в соседних несносимых зданиях, так что для продавца такая сделка выгодна, — уверяет Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья». — Покупатель же может рассчитывать в будущем на выкуп жилого помещения органом местного самоуправления или частным застройщиком».
 
Поскольку продать проблемное жилье не всегда просто, то гарантированный выкуп — это прекрасная возможность избавиться от неликвида, да еще получить компенсацию за неудобства, связанные с переездом и упущенной выгодой. По словам А. Банникова, можно даже выставить властям счет за расходы, связанные с арендой буферной квартиры, поиском нового жилья, оформлением права собственности и т. д.
 
Впрочем, не все эксперты такого мнения. Сравнительный анализ затруднен, поскольку этот рынок весьма фрагментирован, а цены в значительной степени определяются индивидуальными характеристиками жилья. Очевидно, что квартиры в пятиэтажке возле ограды парка «Коломенское» или с видом на нефтеперерабатывающий завод в Капотне — это две большие разницы. «По цене объекты в домах сносимых и несносимых серий не отличаются, поскольку специфического спроса на подобное жилье нет, — считает Тарас Пазяк, управляющий директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — На сегодняшний день сделки купли-продажи такого жилья единичны».
 
Что касается перспектив сноса, то относительная ясность имеется только по тем пятиэтажкам, которые есть в перечне, опубликованном, в частности, на сайте городского Департамента жилищной политики. Этот список включает в себя 330 адресов. Более детальные планы реконструкции кварталов можно получить в округе или муниципалитете.
 
Эпоха географических открытий
 
Хрущоба по цене жилья комфорткласса

Фото: КРУГЛОВ ОЛЕГ/ФОТОБАНК ЛОРИ
В свое время по инициативе Юрия Лужкова Москва взяла на себя обязательство давать новые квартиры не в любой точке города, как требует федеральный закон, а в том же районе, где находился снесенный дом (за исключением ЦАО и Зеленограда, жителям которых предоставляют объекты в пределах округа).
 
Однако в настоящее время ситуация несколько изменилась. «Сейчас люди из расселяемых домов могут получить квартиры в Новой Москве, а также в Подмосковье, — говорит Т. Пазяк. — Поэтому сегодня сделки купли-продажи в сносимом фонде единичны. Кроме того, подобные предложения не рассматривают ипотечные покупатели, поскольку банки не одобряют такие объекты».
 
В компании «Азбука жилья» уточняют, что переселение в более отдаленные места происходит лишь в случае, если в районе проживания нет новостроек. При таком сценарии власти вынуждены искать материальные стимулы для того, чтобы люди соглашались переезжать. По словам юриста офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Натальи Киселевой, «все происходит по согласованию с жителями, насильно никто никого в Бутово не отправляет». Понятно, что заинтересовать собственника проще всего дополнительными квадратными метрами.
 
Миллионеры из хрущоб
 
МНЕНИЕ
 
Хрущоба по цене жилья комфортклассаДарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:
 
«Покупка квартиры в доме под снос может быть выгодна по нескольким причинам. Старые дома обычно расположены в районах с развитой инфраструктурой, где есть школы, детские сады, общественный транспорт и т. п. Благодаря близости станции метро, магазинов такое жилье легко сдать в аренду по хорошей цене. Ну и конечно, существует перспектива получить квартиру в новом доме.



Интерес продавца заключается в возможности реализовать квартиру по желаемой цене, не дожидаясь сноса дома, и приобрести другое жилье в любом районе города по своему усмотрению».
Разумеется, в целом по рынку доля сносимых квартир невелика, однако в некоторых районах таких предложений достаточно. Причем там отмечают и более высокие цены на подобное жилье. По данным Н. Киселевой, двушку площадью 40 кв. м на четвертом этаже хрущевки на проспекте Маршала Жукова можно, к примеру, купить за 7 млн руб. (178,3 тыс. руб./кв. м). Для сравнения: хорошая двухкомнатная квартира площадью 38 кв. м в этом же районе (улица Маршала Тухачевского) в блочном доме, не подлежащем реконструкции, обойдется в 6,2 млн руб. (163 тыс. руб./кв. м), то есть на 11,4% дешевле. Средняя цена 1 кв. м в домах, подлежащих сносу, составляет 155,6 тыс. руб. Это всего лишь на 11% ниже средней цены вторичного жилья по Москве в целом (174,8 тыс. руб./кв. м). Средний бюджет сделки в сегменте сносимого жилья составляет 6,6 млн руб.
 
Как отмечают в управлении вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», ценовой максимум в отношении хрущевок был достигнут в 2008 г. Планка держалась вплоть до 2011 г., когда максимальная стоимость 1 кв. м составляла 177, 4 тыс. руб. За два года цена на пятиэтажки под снос поднялась на 0,5%. «Сейчас спрос на пятиэтажки в старых районах остается высоким, несмотря на неопределенную перспективу с расселением, — говорит Н. Киселева. — При этом цена некоторых предложений сопоставима со стоимостью жилья комфорткласса. Интерес покупателя в том, что после сноса дома ему предоставят помещение с тем же количеством комнат. А продавцу выгодно получить деньги сейчас, ведь подчас ожидание нового жилья затягивается на долгие годы».
 
Заройте ваши денежки...
 
6,6 млн руб. — средний бюджет сделки в сегменте сносимого жилья.
Теоретически можно купить квартиру в доме, подлежащем сносу, чтобы затем получить компенсацию, которая будет включать в себя помимо рыночной цены еще и расходы на поиск жилья и переезд. Но такую тактику эксперты считают инвестиционно рискованной. По словам Н. Киселевой, у города нет живых денег, чтобы заплатить всем желающим за сносимую недвижимость, да и сами собственники почти всегда предпочитают получать квадратные метры — более твердую валюту, чем обесценивающиеся рубли. К тому же «независимая» оценка — дело тонкое, которое не всегда решается в пользу владельца.
 
Есть и другие причины, по которым выгоднее получать компенсацию «натурой». Жилье предоставляют в новых домах, и сейчас не строят квартир с такими малогабаритными санузлами и кухнями или с выпирающими из стены гигантскими вентиляционными коробами, как во времена Хрущева. Обычно при переезде удается увеличить общую площадь помещения, пусть даже с небольшой доплатой.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных