Хорошевский, который живет надеждами

4 Июня в 14:08 140 Оксана Самборская

Хорошевский район расположен в Северном административном округе Москвы и в своих нынешних границах существует с 1991 г. Его площадь — 854 га. Население немногочисленно — около 56 тыс. человек. Здесь расположено 34 улицы, перспективная зона застройки — Ходынское поле и три станции метро («Аэропорт», «Беговая» и «Полежаевская»).

 
О поле, поле... и другие промзоны
 
Хорошевский, который живет надеждами
 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

 

Хорошевский, который живет надеждами

Центр района — Ходынское поле, колыбель русской авиации. В начале ХХ в. эта территория были выделена под летное поле. Официальное открытие аэродрома состоялось 3 октября 1910 г. Первые в отечественной истории международные авиаперелеты по маршруту Москва — Кёнигсберг — Берлин начали выполнять с Центрального аэродрома 3 мая 1922 г., а регулярные внутригосударственные пассажирские рейсы Москва — Нижний Новгород осуществляли с 15 июля 1923-го. В ноябре 1931 г. на аэродроме стало функционировать первое в СССР здание аэровокзала, а в 1938 г. к аэропорту подвели линию метро и открыли одноименную станцию. Последний самолет взлетел отсюда в 2003 г. Тогда же аэродром был закрыт.
 
С этого момента поле начали стремительно застраивать. Менее чем за пять лет был возведен знаменитый «Грандъ-Парк» — единственный масштабный жилой комплекс бизнес-класса почти в центре города. Правда, обещанный генеральный план развития поля несколько раз подвергался корректировке: хотели сделать ландшафтный лугопарк, но территория так и не была облагорожена, музей ВВС тоже не построили. От идеи возведения музея и обустройства парка вроде бы не отказались окончательно, но разговоры об этом идут как-то робко, неконкретно и уже совсем не в том масштабе, который был определен вначале.
 
Зато активно строят самый большой в Москве ТЦ «Авиапарк». Увидеть чудо розничной торговли можно будет в 2014 г. — по крайней мере именно тогда его собираются ввести в эксплуатацию. Вдобавок, делится информацией руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский, на Ходынке можно построить комплекс апартаментов общей площадью 300 тыс. кв. м.
 
Помимо Ходынского поля в границах Хорошевского района есть несколько весьма интересных для девелопмента промзон, занимающих около 215 га (Авиационный комплекс Ильюшина, РСК «МиГ», ЗАО «Гражданские самолеты Сухого» и промзона 5 «Магистральные улицы»). Стоит выделить территорию, где сейчас находится комплекс «Красная Звезда», — по неофициальным сведениям, план ее застройки также разрабатывают, но конкретики пока нет.
 
Все это очень значимый потенциал для развития района. Застройка промзон, конечно, не столь привлекательна коммерчески, как возведение зданий на пустом поле, но в современных условиях дефицита площадок вполне может считаться настоящим подарком девелоперу. «В ближайшие годы именно оставшиеся промышленные зоны будут основными строительными площадками в Хорошевском районе, — считает руководитель департамента продаж городской недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елена Лашко. — К 2020 г. на территории промышленной зоны 5 планируют возвести новые жилые микрорайоны с собственной инфраструктурой. В основном это будут дома бизнес-класса. Здесь же городские власти планируют разместить многофункциональную жилую зону «Магистральная», общественно-деловую зону «Звенигородский проспект» и общественный комплекс «Полежаевский».
 
Детальный прогноз делает А. Ржавский: «По данным Москомстройинвеста, на территории ОАО «МАЗД» (подразделение ОАО «Моспромстройматериалы») на 1-й Магистральной улице предлагают разместить административно-деловой комплекс и две гостиницы на 250 и 650 номеров, на участке ЗАО «Красная Пресня» — торговый и логистический центры, гостиницу на 300 номеров, магазин и открытую парковку, а на территории «ДСК-1» — инженерный объект». Кроме того, будет возведен гараж на 560 машино-мест, предлагают проложить новую и реконструировать старую улично-дорожную сеть. На территории плодово-овощной базы «Красная Пресня» также, возможно, построят жилой комплекс общей площадью примерно 500 тыс. кв. м.
 
«Если вывести часть промпредприятий и организовать на их месте прогулочные зоны и парки, улучшить транспортную доступность района (большая территория находится достаточно далеко от станций метро), то он будет более привлекательным», — считает А. Ржавский.
 
 
Жилфонд сегодняшнего дня
 
Неоднородность застройки района обусловлена не только наличием промзон. В Хорошевском районе представлено жилье практически всех типов, которое возводили в городе начиная с 50-х гг. прошлого века. Есть так называемые немецкие дома высотой не более трех этажей, несколько панельных и кирпичных пятиэтажек, генеральские дома на улице Куусинена, панель 1980-х гг. и современные комплексы, такие как «Грандъ-парк», «Триумф-палас» и т.д. «Дома Хорошевского района различаются по этажности, типу, а главное — по статусу. Здесь есть и сталинки с лепниной и аркообразными нижними окнами, и пятиэтажки из кирпича, и типовые многоэтажки 1970–1990-х гг. Естественно, что при таком многообразии домов и разброс цен на жилье большой», — подчеркивает руководитель отдела вторичного жилья компании «Домус финанс» Дмитрий Байда.
 
Однако дело не только в типе дома, считает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов: «Хорошевский — район большой, но там немного жилья и цены могут отличаться кардинально в зависимости от улиц. Одинаковые квартиры в аналогичных домах, но на разных улицах могут стоить совершенно по-разному. К тому же цены на жилье здесь зависят не от удаленности здания от метро, а от объектов, расположенных по соседству, и недвижимость у метро часто стоит дешевле, чем в глубине застройки. Это особенность данного района».
 
Сегодня практически все жилье тут предлагают на вторичном рынке. По подсчетам федерального портала о недвижимости «МИР КВАРТИР», в конце января 2013 г. в Хорошевском районе продавали чуть более 2 тыс. квартир. При этом, по данным компании «Азбука Жилья», 75% из них расположены в крупных жилых комплексах, построенных в 2000-х гг.: «Гранд-Парк», «Триумф-палас» и «Дом на Беговой». По данным компании «Азбука Жилья», средняя стоимость 1 кв. м в Хорошевском районе с учетом цен на жилье в вышеперечисленных комплексах составляет 341,9 тыс. руб., а без их учета — 225,7 тыс. руб. Причем, что удивительно, она выше, чем в примыкающих гораздо более однородных и престижных районах (Сокол, Аэропорт, Беговой, Савеловский). Однако, как отмечает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, при более низкой стоимости жилья они выгодно отличаются от Хорошевского высоким качеством застройки. «А вот по средней стоимости недвижимости по районам без учета цен на объекты в крупных новых жилых комплексах Хорошевский район на третьем месте после Сокола и Аэропорта», — заключает А. Ржавский.
 
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева отмечает, что сегодня в районе в новостройках продают лишь несколько объектов. Например, жилье реализуют в монолитно-кирпичном доме на улице Полины Осипенко, д. 10, корп. 1 (стоимость 1 кв. м в нем около 180 тыс. руб.). «Компания «Донстрой» предлагает несколько квартир от одной до пяти комнат в монолитно-кирпичном ЖК «Дом на Беговой», недвижимость тут представлена на вторичном рынке. Средняя стоимость 1 кв. м здесь около 190 тыс. руб. На территории этого жилого комплекса расположены также центральный офис Федеральной налоговой службы Москвы, прокуратура, иные административные учреждения. В ЖК «Дом на Беговой» более 2000 квартир, при этом изначально проект планировали реализовать с подземным паркингом. Однако из-за изменения планов уже на этапе строительства сегодня в столь плотно заселенном доме недостаточно парковочных мест, что создает значительные трудности для жителей», — рассказывает эксперт.
 
По словам Е. Лашко, в последние годы практически все жилые объекты Хорошевского района возводили без участия города, то есть в районе крайне мало проектов, реализованных по горзаказу, спецпрограммам и т.д. На сегодняшний день все начатые застройщиками объекты успешно достроены и реализованы. «Самым трудно продаваемым, — считает Софья Лебедева, — оказался ЖК «Дом на Беговой». Несмотря на сравнительно невысокие цены (около 5000–6000 долл./кв. м), ликвидность новостройки снижена из-за плохих видовых характеристик большинства квартир: панорамы на Третье транспортное кольцо, оживленное Хорошевское шоссе, железную дорогу, ведущую к Белорусскому вокзалу, и Ваганьковское кладбище, не очень-то радовали глаз покупателя». Впрочем, стоит отметить, что для арендаторов расположенного по соседству бизнес-центра Nord Star те же видовые характеристики и трудности с парковкой препятствиями не стали — объект сдан практически полностью.
 
Единственный новый объект, вышедший на рынок в прошлом году, — апартаменты Studio #8 около «Триумф-паласа» (это реконструкция дома по адресу: пр. Аэропорта, д. 8). Реализация проекта, девелопером которого является компания KR Properties, началась в октябре 2012 г. Комплекс состоит из двухэтажных кирпичных зданий с мансардой и рассчитан на 120 апартаментов свободной планировки. Также, как рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, здесь запланировано строительство таунхаусов. Комплекс позиционируют для творческих людей: фотографов, художников, дизайнеров. Предположительный срок сдачи объекта в эксплуатацию — IV квартал 2014 г. Цена 1 кв. м сейчас составляет 4500–6000 долл.(140–185 тыс. руб.).
 
По наблюдениям М. Литинецкой, в основном жилье в Хорошевском районе покупают обеспеченные люди с уровнем дохода выше среднего, как правило, предприниматели, владельцы бизнеса, квалифицированные высокооплачиваемые специалисты крупных компаний и топ-менеджеры. «Также тут много инвестиционных сделок, — отмечает эксперт. — Особенно четко данная тенденция проявляется в тот момент, когда предложения в новостройках переходят на вторичный рынок. К примеру, после того как ЖК «Дом на Беговой» был построен, на вторичном рынке появилось много предложений по продаже квартир в нем — их доля составила около 10–15% от общего количества квартир, проданных на первичном рынке».
 
В целом Е. Лашко согласна с коллегой и тоже считает, что в основном покупателями жилья в этом районе являются успешные бизнесмены в возрасте 30–40 лет. Кроме того, среди них много весьма известных людей. Причем в «Грандъ-Парке» подавляющая часть квартир приобретена представителями шоу-бизнеса — знаменитыми певцами, артистами, композиторами, а вот в «Триумф-Паласе» живет больше спортсменов. И это вполне понятно: на территории Хорошевского района находится спорткомплекс ЦСКА, недавно построен великолепный Ледовый дворец, а с другой стороны Ленинградского проспекта расположен спортивный комплекс «Динамо».
 
Стоимость квартир в районе Хорошевский в зависимости от типа дома
Тип дома
Площадь,



кв. м
Цена,



тыс. руб./кв. м
Общая стоимость,



млн руб.
1-комнатные
Блочный/панель
29,7–39,0
167–269
6–9
Кирпич
22,0–60,0
169–302
5,5–15,3
Монолит
35,6–90,0
193–404
7,5–31,5
2-комнатные
Блочный/панель
40,0–67,5
185–241
8–15
Кирпич
41,0–78,0
160–300
7,2–18,0
Монолит
36,5–135,0
168–387
0,6–41,0
3-комнатные
Блочный/панель
58,6–108,0
158–315
9,5–34,0
Кирпич
57,0–102,0
129–237
8,5–21,8
Монолит
65,0–167,0
189–497
15,5–74,5
Многокомнатные
Блочный/панель
94,0–145,0
197–328
18,5–47,6
Кирпич
78,0–96,0
149–151
11,6–14,5
Монолит
87,0–323,9
192–625
19,8–165,0
Источник: компания «Метриум Групп»
 
 
О транспортных проблемах и их решении
 
Основными магистралями в районе являются Ленинградское и Хорошевское шоссе — трассы, загруженные практически в любое время суток. Возможно, ситуация улучшится после реализации проекта «Большая Ленинградка», когда будут построены современные развязки у Белорусского вокзала и на выезде из города. В районе сегодня транспортная ситуация далека от идеальной, особенно в окрестностях Магистральных улиц, но если планы по застройке этой площадки воплотятся, то обстановка там, вероятно, изменится к лучшему.
 
Что касается общественного транспорта, то по границам района проходят две ветки метро, а в нем расположены три станции подземки — «Беговая» и «Полежаевская» на Хорошевском шоссе и «Аэропорт» на Ленинградском. Тем не менее многим жителям Хорошевского добираться до подземки далеко и неудобно. Ситуация несколько изменится в ближайшие два-три года — уже начато строительство новой линии метрополитена (первоочередного участка Третьего пересадочного контура), которая пройдет от ММДЦ «Москва-Сити» до станции метро «Савеловская». Если концепция не изменится, новая линия будет включать в себя четыре станции — «Хорошевскую» (с пересадкой на «Полежаевскую»), «Ходынское поле», «Петровский парк» (с пересадкой на «Динамо») и «Нижнюю Масловку» (с пересадкой на «Савеловскую»). Ввод в строй всего отрезка намечен на 2015 г.
 
 
Инфраструктура
 
Надо отметить, что при всех преимуществах района его инфраструктуру развитой не назовешь, а после застройки Ходынки она жестко поделилась на старую и новую. В зонах старой застройки работают несколько детских садиков «с традициями» — без бассейнов и изысков — и неплохих языковых школ. Неподалеку от «Триумф-Паласа» существует знаменитая музыкальная школа им. Кабалевского. Новая инфраструктура создана на Ходынском поле — школа, несколько садиков и даже Московский гуманитарный педагогический институт. Здесь же построен уже упоминавшийся Ледовый дворец «Мегаспорт», где работает детская школа фигурного катания, проводят спортивные соревнования и концерты. Также на Ходынке существует школа экстремального вождения. Главной же инфраструктурной составляющей района и прилегающих к нему территорий должен стать ТРЦ «Авиапарк» с самым большим в городе «Ашаном», 19-зальным кинотеатром и аквариумом. Открытие торгово-развлекательного комплекса намечено на 2014 г., но более реальным сроком, конечно, представляется 2015-й.
 
Строительство нового здания Государственного центра современного искусства в районе в январе бурно обсуждала вся культурная общественность столицы. В конце декабря министр культуры РФ Владимир Мединский сообщил, что музей будет построен не на Бауманской, как планировалось ранее, а на территории Ходынского поля. Параметры проекта пока не определены, но, по сообщениям прессы, ГЦСИ замахнулся на 46,5 тыс. кв. м, что больше даже Центра Помпиду в Париже, занимающего площадь 40 тыс. кв. м. На заявленных квадратах музей планирует разместить постоянную экспозицию, фондохранилище, несколько залов для проведения временных выставок, реставрационные и другие мастерские, естественно, кафе, лекторий, театрально-концертный зал и многое другое, включая подземную автостоянку на 340 машино-мест.
 
Фото S. MIRATOV
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных