Хамовники: современное жилье в историческом окружении

9 Апреля в 17:08 64 Елизавета Шольковская

Район Хамовники у многих ассоциируется с Остоженкой — улицей, которая проходит по его территории и является самой престижной и дорогой с точки зрения покупки жилья. Но в Хамовниках есть еще и Новодевичий монастырь, и комплекс «Лужники», и храм Христа Спасителя. Эти и многие другие объекты тесно связаны с историей Москвы и являются ее визитной карточкой.





Исторический экскурс


Хамовники: современное жилье в историческом окруженииХамовники — старый московский район. Его история началась в конце XVI — начале XVII в. на месте дворцовой Хамовной слободы, известной как пристанище ткачей, которые были переселены поближе к Москве из Твери. В 20-е гг. XVII в. центром Хамовной слободы, расположенной тогда еще за пределами Москвы, была церковь Николы. При царе Федоре Алексеевиче ее перестроили в камне и освятили (1682 г.) как церковь Николая Чудотворца в Хамовниках. Последняя реставрация храма была в 1972 г. При этом все время он оставался действующим.


Прядильное производство существовало в Хамовниках довольно долго. Известно, что при Петре I на территории поселения был основан казенный Хамовный двор, который работал для нужд армии. Но, так как фабрика оказалась убыточной, в 1718 г. ее передали местным ткачам во главе с Иваном Тамесом, сыном английского мастера, приглашенного в Россию Петром I. Фабрика просуществовала до 70-х гг. XVIII в.


Палаты Хамовного двора сохранились и сейчас находятся по адресу: ул. Льва Толстого, д. 10, стр. 2. Название эта московская улица тоже получила неслучайно — вплоть до 1901 г. в Долгом Хамовническом переулке жила семья известного писателя. После смерти Льва Толстого в 1910 г. улицу назвали его именем.


 


Хамовники: современное жилье в историческом окружении


 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 




К СВЕДЕНИЮ


Площадь района Хамовники — 1008 га, население — 103,3 тыс. человек, из них около 13 тыс. человек нет еще и 18 лет. Жилой фонд составляет около 2,6 млн кв. м.


По административному делению Хамовники входят в состав Центрального округа Москвы и граничат с районами Якиманка, Тверской, Арбат, Раменки, Дорогомилово, Гагаринский.


 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 


Хамовники: современное жилье в историческом окружении

 


Хамовники: современное жилье в историческом окружении

 
Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 


МНЕНИЕ


 


Хамовники: современное жилье в историческом окруженииДмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills:

 
«Жилье в новостройках Хамовников приобретается не только для проживания, но и с целью приумножения вложенных средств. Инвестиции будут интересны инвесторам, выбирающим для себя разную степень риска. Объекты можно найти в двух вариантах: для сдачи в аренду и для последующей перепродажи. Последний — за счет повышения цен застройщиками при росте строительной готовности — принесет, безусловно, большую доходность, нежели первый».


Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 


Хамовники обоснованно считаются одним из самых красивых мест в столице. И это неудивительно: Москва-река огибает район, как полуостров, подарив ему более 10 км прекрасных набережных и десять мостов, в том числе Крымский, Большой Каменный, Патриарший. Панорама Новодевичьего монастыря на фоне лесистых склонов Воробьевых гор — одна из лучших в столице. И жаль, что даже эту хрестоматийную красоту сумели испортить современным новоделом незадачливые и алчные архитекторы.


 


Среди других любимых всеми достопримечательностей — Гоголевский бульвар, множество музеев и исторических зданий.


 


 


Престижное образование и инфраструктура


 


Некоторые социально-культурные объекты Хамовников обеспечивают престиж и уникальность района. Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, признает, что Хамовники весьма привлекательны для семейных покупателей с детьми благодаря наличию здесь хороших средних общеобразовательных школ и детских садов. Некоторые считаются лучшими в Москве. Особенно выделяется школа № 57 (Малый Знаменский переулок), конкурс на зачисление в нее практически такой же, как в престижные столичные вузы. Всего в районе работает 14 общеобразовательных школ, кроме них есть частные и авторские с хорошей репутацией — это гимназия им. Ю. А. Шичалина, школы «Золотое сечение» и «Будущее», американский «Юджин Центр» и др. Следует отметить, что, по данным управы района Хамовники, 11 образовательных учреждений функционирует в зданиях довоенной постройки. По проекту школы рассчитаны на 6,5 тыс. мест, однако их посещают 5,5 тыс. детей.


 


Также в районе действует 24 детских сада на 2,1 тыс. мест, что почти соответствует числу проживающих здесь дошкольников. Как объяснила Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента элитной недвижимости Knight Frank, проблема устройства детей в сады пока практически не стоит, поскольку более 500 квартир, приобретенных за последние два-три года, еще не заселено. По оценке экспертов компании Welhome, среди лучших дошкольных учреждений — «Виктория-2000» и Babbyland. В перечне новых объектов — ДОУ № 921 (Коробейников переулок) на 70 мест и детский сад на 80 мест (Соймоновский переулок). К моменту заселения новостроек должен открыться детсад на 120 мест в Новодевичьем проезде. По информации с сайта управы района Хамовники, его возведут за счет средств инвесторов.


 


На территории района работают наиболее популярные и престижные вузы — Дипломатическая академия МИД РФ, Московский государственный лингвистический университет, Московская медицинская академия им. И. М. Сеченова.


 


В Хамовниках функционируют как государственные, так и коммерческие медицинские учреждения. В частности, здесь есть три городские поликлиники для взрослых и две для детей. Также дети могут лечится в детской стоматологической поликлинике № 30 (3-я Фрунзенская улица), центрах восстановительного лечения № 7 (Хамовнический Вал) и № 3 (2-я Фрунзенская улица), детской поликлинике «Медси11» (улица Большая Пироговская).


 


В Хамовниках расположены знаменитые спортивные объекты — олимпийский комплекс «Лужники» и открытый бассейн «Чайка». В районе много известных культурно-развлекательных учреждений: Государственный музей изобразительных искусств им. А. С. Пушкина, музей Л. Н. Толстого, Дом-музей А. И. Герцена, Государственный музей А. С. Пушкина, Московская государственная картинная галерея народного художника СССР И. Глазунова, Государственная картинная галерея народного художника СССР А. Шилова, Театр музыки и поэзии под руководством Елены Камбуровой и др. Большой популярностью у жителей пользуются Московский дворец молодежи и Центральный дом ученых.


 


А вот зеленых массивов в районе недостаточно. «Пройдите по переулкам Остоженки — создастся впечатление, что люди ходят только в салоны и банки, порой забегая в элитную химчистку», — отмечает Надежда Кот, глава по продажам в России Moscow Sotheby’s International Realty. Наиболее крупные и популярные зоны отдыха — парки «Новодевичьи пруды» и «Усадьба Трубецких в Хамовниках», а также сквер «Девичье поле».


 


 


Транспорт и паркинги


 


В Хамовниках разветвленная дорожно-транспортная сеть. Район обслуживают пять станций красной старейшей ветки московского метрополитена: «Кропоткинская», «Парк культуры», «Фрунзенская», «Спортивная», «Воробьевы горы». Курсируют четыре автобусных маршрута (№ 5, 15, 64, 132) и три троллейбусных (№ 5, 15, 31). Правда, линии общественного транспорта проложены только вдоль основной оси района (Большая Пироговская — Пречистенка), пересечь территорию, например, с Саввинской набережной на Фрунзенскую не удастся.


 


Большое внимание сейчас уделяют состоянию дорог. Только за 2011 г., по данным, размещенным на сайте управы района Хамовники, отремонтировано более 257 тыс. кв. м дорожного покрытия. Увеличивается и число машино-мест. Если по состоянию на январь 2011 г. на 189 дворов района приходилось 74 гостевых парковочных места, то через год их стало уже 502, а в планах создать еще 428. Кроме этого, более 5,7 тыс. машино-мест расположено в подземных паркингах домов, около 2,5 тыс. — в крытых стоянках и 6,6 тыс. — в многоуровневых паркингах. Но ситуация со стоянками для частного автотранспорта остается сложной. Нехватка территории под их размещение, дороговизна земли — вот основные причины, по которым проблема решается чрезвычайно медленно.


 


 


Дома исторические и новые


 


Отличительная особенность района Хамовники, впрочем, как и многих других в Центральном административном округе, — старый и ветхий жилой фонд. По площади жилья (около 2,6 млн кв. м) район попадает в первую двадцатку Москвы. При этом примерно 90% зданий было построено в прошлом тысячелетии. Только в адресном перечне объектов капитального ремонта на 2012–2016 гг., составленном управой, числится 132 дома. Причем некоторые из них ждут своей очереди уже не одно десятилетие. Впрочем, в районе хорошая обеспеченность жильем: по состоянию на начало 2012 г. на человека приходилось 18,9 кв. м.


 


Еще одна особенность Хамовников, на которую ориентируются большинство экспертов, — это деление территории на общую (когда оценивается жилье всего района) и кластер внутри Садового кольца, получивший название «золотая миля». В него входят улицы Волхонка, Остоженка и Пречистенка с прилегающими переулками. «Золотая миля» на протяжении нескольких лет возглавляет топ самых дорогих и престижных мест для проживания. За последние годы здесь построено много элитных домов, а покупатели, даже ориентирующиеся на вторичку, все же предпочитают современные объекты историческим зданиям с деревянными перекрытиями и полувековыми коммуникациями.


 


По мнению Н. Кот, покупатели недвижимости «золотой мили» живут в особенном измерении, их не пугают ценники 50–60 тыс. долл./кв. м. В числе самых популярных объектов за последние три года О. Тараканова выделила Андреевский дом (2-я Фрунзенская ул., д. 8), в котором все 80 квартир были распроданы менее чем за 12 месяцев в 2010 г. Сейчас за предложениями уже охотятся на вторичном рынке. Хорошо также идут продажи в жилом комплексе на Саввинской набережной. Стабильно несколько сделок в год заключают в ЖК La Defense на 3-й Фрунзенской.


 


По словам Д. Халина, в сегменте современных домов наиболее высокие цены на квартиры в ЖК «Усадьба Трубецких»: объект без внутренней отделки стоит от 30 тыс. долл./кв. м. Например, здесь продают квартиру площадью 410 кв. м за 16,4 млн долл. Как объяснил эксперт, стоимость жилья обусловлена расположением самого объекта, который окружен парком, что в принципе для элитного рынка считается редкостью.


 


Относительно недорогим предложением можно считать квартиру в Оболенском переулке площадью 100 кв. м. Ее цена с учетом затрат на отделку — 1,3 млн долл. В среднем жилплощадь в домах бизнес-класса за пределами Садового кольца обойдется в 9–19 тыс. долл./кв. м, уточняет Наталья Соломонова, генеральный директор компании «МИЦ-Недвижимость».


 


Хамовники: современное жилье в историческом окружении


 


Новостройки престижные и яркие


 


Как ни удивительно, но развитие Хамовников связано с расположенными на территории района многочисленными производствами. После их вывода освободились площади, которые застроили элитным жильем и зданиями делового и коммерческого назначения. Аналитики компании Welhome перечисляют результаты реорганизации промзон: на месте фабрики «Красная Роза» компания KR Properties реконструирует деловой квартал с одноименным названием; на территории бывшего троллейбусного парка № 5 компания «Интеко» возвела ЖК «Фьюжн Парк»; на месте завода «РТИ «Каучук» строят ЖК «Садовые Кварталы». Площадь, ранее занимаемая хлебозаводом № 6, теперь отдана под ЖК Knightsbridge Private park (застройщик — «Реставра-ция Н»). ЖК «Литератор» компания «Галс-Девелопмент» возводит на месте бывшего экспериментального завода напитков «Хамовники», а компания «Дон-Строй» строит ЖК Barrin House там, где прежде находилась шелкокрутильная фабрика «Моснитки» (Малая Пироговская улица).


 


По данным Welhome, сегодня район Хамовники занимает лидирующие позиции по количеству предложений элитных квартир на рынке недвижимости Москвы (71%). Здесь 12 жилых комплексов, в десяти из которых реализуют квартиры, в двух — апартаменты. Причем продажи в ЖК «Литератор» (улица Льва Толстого), в Barrin House (Малая Пироговская улица) и в «Дом на Смоленском бульваре» начались в 2012 г.


 


Еще в 2009–2011 гг. в Хамовниках объектами не менее трети всех первичных сделок были квартиры в новостройках премиум-класса. «В 2012 г. этот показатель значительно увеличился и по состоянию на конец ноября составил около 45% всех первичных сделок», — уточняет Д. Халин. В компании Knight Frank подсчитали, что в октябре 2012 г. был достигнут своеобразный рекорд — 81% сделок от общего числа на элитном рынке пришелся на Хамовники.


 


Как отмечают аналитики Welhome, в ноябре 2012 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитных квартир установилась на уровне 19,5 тыс. долл., на рынке элитных апартаментов — 17,2 тыс. долл. В Хамовниках в сегменте дорогих новостроек превалируют квартиры по цене 15–20 тыс. долл./кв. м (46% от общего объема предложения). Меньше всего объектов, где 1 кв. м обойдется в 20–25 тыс. долл. и более 25 тыс. долл. (по 9% от общего объема предложения соответственно).


 


А предложения по минимальным ценам, по данным IntermarkSavills, сосредоточены в ЖК «Садовые кварталы» и Barrin House — от 11,2 тыс. долл./кв. м. «На начальной стадии строительства квартиру в «Садовых кварталах» можно было приобрести минимум за 6,5 тыс. долл./кв. м», — отмечает Н. Соломонова.


 


Хамовники: современное жилье в историческом окружении

Фото: MIRATO


 


 


Заработать на инвестициях


 


Вместе с тем недвижимость в новостройках Хамовников приобретают не только для проживания, но и с целью приумножения вложенных средств. «Инвестиции будут интересны гражданам, выбирающим для себя разную степень риска, — подтверждает Д. Халин. — Объекты можно найти двух вариантов: для сдачи в аренду и последующей перепродажи. Последний за счет повышения цен застройщиками при росте строительной готовности принесет, безусловно, большую доходность, нежели первый».


 


По словам О. Таракановой, уже на стадии закрытых продаж при понятном финансово-юридическом статусе проекта крупные объемы выкупают инвесторы. При этом некоторые особо дальновидные клиенты приобретают одну квартиру для себя и две-три для инвестиций. Продав их незадолго до окончания строительства, инвестор полностью окупает вложения. По данным Knight Frank, за полтора-два года прирост цен на объекты в районе составил минимум 40% в валюте. Таким образом, Хамовники — это один из самых высоколиквидных районов.


 


 


Офисная перспектива


 


Перспективы развития района связаны преимущественно с реконструкцией и ремонтом существующих зданий и сооружений, нежели со строительством. Тем не менее в планах префектуры Центрального административного округа значится и несколько новых объектов. Возведение их должно начаться в 2013 г. в Хамовниках. Некоторые из них коммерческого назначения, в частности, комплекс на территории НПО «Красная роза» (улица Тимура Фрунзе), а также офисное здание в 1-м Смоленском переулке, которое построит «Дон-Строй». На Остоженке компания «РТ-Фарм» возведет лечебно-диагностический корпус, а в Турчаниновом переулке новое строительство собирается осуществлять ОАО «Чайка». Всего в перечне префектуры 14 административно-офисных и пять социальных объектов.


 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных