Горизонты Новой Москвы. Перспективы и проекты

Основные резервы для развития жилищного сектора Москвы — промышленные зоны и присоединенные к столице в прошлом году территории. Это 148 га, вошедших в границы города. Инвесторы говорят о них по-разному. Освоение площадок бывших крупных производств — дело пока неясное. Зачастую непонятны условия вывода предприятий, объективно сложна оценка выхода жилых и нежилых площадей, высока стоимость рекультивации. Кроме того, большинство собственников промышленных территорий просто не готовы расстаться с хорошим участком в пределах Москвы.

 

Новые столичные территории привлекательны своей малой освоенностью. На проходившем недавно II Урбанистическом форуме специалисты рассказали об ожидаемых объемах строительства — уже выданы разрешения на возведение там 15 млн кв. м. Всего же, по данным заместителя мэра столицы руководителя стройкомплекса Марата Хуснуллина, на прирезанных территориях появится 100 млн кв. м недвижимости.

 

Власти Москвы намерены строить не только новые массивы жилья, но и формировать центры труда и отдыха населения. Это соответствует доктрине создания полицентричного города, жители которого не будут жертвой градостроительной деформации, когда 40% рабочих мест сконцентрировано в Центральном административном округе и люди с окраин вынуждены ежедневно выезжать в центр и возвращаться назад, что и порождает транспортные проблемы мегаполиса.

 

Однако пока сложно говорить о каком-то новом типе застройки присоединенных земель. Более того, на недавнем итоговом круглом столе руководителей трех компаний — председателя совета директоров ГК «Пионер» Леонида Максимова, управляющего партнера Tekta Group Андрея Биржина и генерального директора Est-a-tet Кайдо Каармы — была высказана мысль о том, что пока новые столичные микрорайоны мало чем отличаются от типичных спальных районов мегаполиса.

 

Сегодня главной сложностью, препятствующей полноценному развитию окраин, является отсутствие разработанных документов градостроительного планирования. На недавней встрече с бизнесменами глава Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев отметил: «Правительство Москвы только разрабатывает территориальные схемы Троицкого и Новомосковского административных округов. Пока документация существует фрагментарно. Есть генеральный план, частично правила землепользования и застройки. Новые регламенты учитывают актуальные требования — чтобы в результате не возникла массовая застройка в чистом поле, не обеспеченная не то что рабочими местами и объектами социальной инфраструктуры, но даже инженерией». Отчасти отсутствие необходимых документов тормозит развитие Новой Москвы, признал К. Тимофеев. Но при этом он призвал инвесторов к активности. Если есть желание строить, то в комитете можно обсуждать предпроектные предложения, главное — учитывать границы осваиваемых участков. А кроме того, проекты можно реализовывать поэтапно.

 

 

Развитие Бутово

 

В качестве примера активно развивающихся микрорайонов в новой черте города можно назвать ЖК «Новое Бутово», который сейчас возводит компания MD Group. Проект на 210 тыс. кв. м жилья разрабатывали уже с учетом того, что он станет частью Новой Москвы. Поэтому изначально старались создавать план сбалансированной городской застройки. Как следствие, рассказывает Михаил Михайлов, генеральный директор компании MD Group, в Новом Бутово нет 25-этажных домов, а возводят объекты высотой 9–18 этажей, появятся большой бульвар, школа на 825 мест, много детских площадок, детский сад. Хотя некоторые изменения в проект для повышения его социальной ориентированности все-таки вносили. Например, почти вдвое увеличилось количество мест в детском саду (чтобы им смогли пользоваться жители прилегающих районов). Кроме того, вдвое увеличили площадь паркинга. На юге Нового Бутово застройщиком зарезервирован участок, который относится к территории южной хорды, она свяжет два аэропорта — Внуково и Домодедово. Более того, MD Group будет участвовать в развитии этого проекта.

 

Сегодня спрос на квадратные метры в Новом Бутово высокий. Во-первых, потому что жилье построят на участке, вплотную прилегающем к московскому району Южное Бутово. В 15 минутах ходьбы находится станция метро «Бунинская Аллея», но в планах властей города подвести сюда к 2020 г. новую ветку со станцией «Остафьевская».

 

Во-вторых, жилье в Новом Бутово привлекает ценой. «БЕСТ-Новострой», эксклюзивный продавец квартир в строящемся микрорайоне, согласовал со Сбербанком РФ программу «Доступная столица», по которой покупателей кредитуют уже на старте продаж. Сделки идут так активно, что пришлось оперативно договариваться с банком о дополнительных займах, отмечает руководитель компании Ирина Доброхотова.

 

Рядом с жилым кварталом уже в 2014 г. откроется ТРЦ «Бутово МОЛЛ» площадью 142,5 тыс. кв. м, рассчитанный на обслуживание 700 тыс. клиентов не только из нового микрорайона, но и из Щербинки, Бутово, дачных поселков.

 

По всей видимости, с торговыми центрами в Новой Москве проблем не будет. Так, девелопер IM Company в конце 2012 г. готовился к открытию первого ТЦ «Акварель» в Новомосковском районе, в центральной части Щербинки. В зоне охвата торгового комплекса, рассчитанного на 400 тыс. посетителей, окажутся Южное Бутово и Подольск, ряд населенных пунктов Подольского и Ленинского районов области.

 

 

Агломерация в целом

 

На вновь присоединенных территориях заметно оживление. Это касается не только инвестиционного интереса, но и покупательского спроса. Объем предложения новостроек в Новой Москве, по данным «НДВ-Недвижимость», составляет 80% от всего предложения новых домов, находящихся в границах столицы. Эти данные заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании Ольга Новикова дополняет таким наблюдением: по сравнению с летом, когда территории только присоединили к столице, число продаваемых объектов возросло на 14,6%.

 

Спрос в «НДВ-Недвижимости» определяют как стабильно высокий. Объясняется это тем, что стоимость квадратных метров в новостройках Новой Москвы вдвое (на 53%) ниже средней цены жилья на прежней территории столицы. Кроме того, потребителей также привлекает хорошая экология и широкий выбор предложений. Как отмечают в компании, в ноябре средняя стоимость новомосковского квадрата снизилась на 2,5% в рублевом выражении и составила 82 558 тыс. руб. Такую ситуацию объясняют началом реализации в конце осени новых объектов.

 

По информации «СКМ Риэлти», к концу года в продаже было представлено 64 новостройки. В 5-километровой зоне от МКАД реализуют 18 объектов. Они, по всей видимости, станут лидерами продаж: в компании выражают уверенность, что быстро распродаваться будут все те объекты, которые находятся не дальше 5–30 км от МКАД. Сегодня за счет расширения Москвы увеличивается процент покупателей, которые ранее не могли позволить себе недвижимость в новостройках в пределах МКАД. В компании говорят, что стоимость 1 кв. м на этапе строительства составляет 70 тыс. руб. Показатель колеблется в зависимости от района, в котором расположена новостройка. Чем дальше от МКАД, тем цены ниже.

 

Оживление, которое фиксируют риэлторы, заметно не только на первичном, но и на вторичном рынках. Наталья Семенова, генеральный директор «СМК Риэлти», отмечает, что стоимость квартир в Троицке и других городах Новой Москвы повысилась на 20%. Она предполагает, что такой рост цен связан с уверенностью в том, что подмосковные города со временем станут своеобразными центрами для присоединенных территорий. По ее наблюдению, вторичный рынок там стал более активным, в то время как в остальных ближайших населенных пунктах не зафиксировано ни повышения цен, ни роста спроса.

 

Есть и другие, долгосрочные прогнозы. Эксперты полагают, что очень скоро деление на Москву, Новую Москву и Подмосковье потеряет свою актуальность. Будущее рынка недвижимости — за развитием Московской агломерации с едиными стандартами качества жилья и ровным уровнем спроса. Как отметил А. Биржин, есть только два класса жилья: хорошее и очень хорошее, и неважно, где оно находится, — в Москве, Подмосковье или нарождающейся агломерации.