Генплан наступления. По каким правилам будем строить?

15 Августа в 13:29 158 Валерия Мозганова

По данным статистики, на карте Подмосковья имеется более 400 «географических точек», которые — согласно закону и элементарному здравому смыслу — обязаны иметь генпланы. Однако... пока живем и строим по своему усмотрению.

Генплан наступления. По каким правилам будем строить?
Не то чтобы генпланов не было вообще. По данным той же статистики, в Московской области принято 70 с хвостиком новых документов, причем в прошлом году — ни одного, но в этом — уже 7, а будет, судя по прогнозам, около 20. В итоге получится... пусть сотня — все равно в четыре раза меньше, чем нужно. А вскоре эта и без того серьезная проблема приобретет масштаб настоящего бедствия: с 1 января 2015 г. работать по старым генпланам будет просто нельзя. Игроки подмосковного рынка в очередной раз ищут ответы на извечные русские «кто виноват?» и «что делать?».
 
Кому это не надо
 
Генплан — это всегда компромисс между желаниями властей, собственников земли, бизнеса и местных жителей.
По мнению экспертов, в том, что генпланы подмосковных городов принимаются с таким трудом, понемногу отчасти виноваты все участники процесса, хотя муниципалитеты на местах, пожалуй, чуть виноватее остальных. Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин утверждает, что прошлогодняя «баранка» в графе «Принятые генпланы» — целиком их, муниципалитетов, вина, поскольку все документы были отклонены из-за низкого качества проработки. «Основные претензии, которые предъявляются к генпланам городов, — несбалансированность треугольника «жизнь — работа — отдых», — рассказывает для «Н&Ц» ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина. — Чаще всего это несоответствие численности населения и количества рабочих мест, превышение плотности застройки, отсутствие детских площадок, не расселенное аварийное и ветхое жилье». Впрочем, по мнению Г. Елянюшкина, многим муниципалитетам было выгодно отсутствие генпланов — так куда удобнее лоббировать интересы одних компаний и игнорировать запросы других, одобрять проекты не самого высокого качества и вообще, по определению зампреда областного правительства, «ловить рыбку в мутной воде».
 
Но не надо искать корень всех зол в муниципалитетах — девелоперы тоже ребята не промах. Как считает Е. Щепкина, «ситуация отсутствия утвержденного генплана города была наиболее выгодна застройщикам жилой недвижимости, которые не хотели соблюдать принятые в области нормативы строительства и не хотели упускать лакомые кусочки земли, например в непосредственной близости от воды или в лесной зоне».
 
Генплан наступления. По каким правилам будем строить?
Еще одна «тормозящая» сторона — частные собственники участков, так называемые лендлорды. Судя по накалу страстей, с которым описывает ситуацию вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, у девелоперов накипело: «Пора заканчивать практику реверансов властей и застройщиков в адрес собственников земли, которые много лет диктовали застройщикам свои условия! Они владели участками не потому, что планировали их освоение, а просто потому, что, купив в 90-е земли по различным схемам и явно не по рыночной стоимости, выжидали момент фиксации наибольшей прибыли. До недавнего времени в Московской области были популярны и очень прибыльны сделки такого рода: лендлорды, владеющие землями сельхозназначения, получали градостроительный статус для своих участков, после чего перепродавали их дороже в десять и более раз. Сегодня такая схема постепенно уходит в прошлое: изменить градостроительный статус, если он не соответствует утвержденному генплану, нельзя категорически. И даже если нет генплана, в 90% случаев до его введения на изменение статуса земли чиновники не пойдут».
 
Жители подмосковных городов зачастую выступают против всякого нового строительства вблизи их домов.
Наконец, не стоит сбрасывать со счетов амбиции местных жителей: с одной стороны, их и правда частенько не замечают ни муниципалитеты, ни девелоперы, для которых общественные слушания, ответы на вопросы и прочие «хождения в народ» — нудная формальность. Но ведь правда и другое: как справедливо подчеркивает руководитель аналитического центра компании «ОПИН» Денис Бобков, жители, как правило, всегда настроены против любых изменений и обычно выступают против любого нового строительства. «В Москве они умудряются делать пикеты против строительства станции метро в их районах, а в Подмосковье просто выступают против новых соседей, кто бы это ни был», — делится впечатлениями эксперт.
 
Генплан наступления. По каким правилам будем строить?
Но все-таки главная проблема — это вовсе не чей-то злой умысел. «Генплан — это всегда компромисс между желаниями властей, собственников земли, бизнеса и местных жителей, — дает определение директор департамента маркетинга TEKTAGROUP Вартан Погосян. — Девелоперам интереснее всего строить жилье, власти считают, что оно должно быть обеспечено инфраструктурой и рабочими местами, местное население вообще может посчитать строительство на новой площадке непоправимым ущербом для экологии района или облика города. У демографов, экономистов, архитекторов, чиновников есть собственные представления о том, как должен развиваться город, поиск консенсуса между ними — долгий процесс, потому генплан часто возвращают на доработку».
 
И, как говорится, ничего личного...
 
Сложно, но можно
 
Генплан наступления. По каким правилам будем строить?
Пока профессионалы разбираются в сути происходящего, конечные потребители откровенно нервничают: после 1 января 2015 г. что будет происходить с объемами подмосковного строительства и ценами на жилье? Эксперт Г. Елянюшкин в одном из своих интервью заявил буквально следующее: «Задача перед нами стоит сложная. Строительство, конечно, не остановится, потому что Градостроительный кодекс разрешает возведение социальных объектов или объектов инфраструктуры и без генеральных планов. Более того, там, где приняты правила застройки земель, а их достаточно много на территории Московской области — 97, строительство тоже остановлено не будет. Никакого коллапса не произойдет и по той простой причине, что сейчас действующих разрешений на строительство в Московской области — на 11 млн кв. м, это два-три года работы. Более того, если вспомнить, что из 7,4 млн кв. м строится от 40 до 60% малоэтажки, которая Градкодексом впрямую не регулируется, то и объемы ввода не упадут, и застройщики разом в бессрочный отпуск с 1 января 2015 г. не уйдут».
 
Собственники больших участков земли не планировали их освоение, а выжидали момента фиксации наибольшей прибыли от продажи.
Возможно, волноваться по поводу объемов и правда не стоит — по оценкам В. Погосяна, как минимум год никаких существенных изменений на рынке не произойдет. Но вот что касается цен — единодушия в экспертной среде нет. Одни — например, генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева — считают, что даже при снижении объемов строительства жесткая конкуренция не даст ценам скакать вверх-вниз. «Цену диктует рынок и спрос. И девелопер может пойти на уменьшение маржи, чтобы не потерять в объемах продаж и в спросе», — продолжает тему председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
 
Генплан наступления. По каким правилам будем строить?
Денис Бобков в принципе в этом же лагере: он считает, что рост цен может быть максимум 2%, а то и вовсе никакой. Но эксперт делает грамотную оговорку — это перспектива ближайших двух-трех лет. А вот картина более отдаленного будущего, которую рисует генеральный директор компании «Домусфинанс» Анна Чижова, уже не так безоблачна: «В городах без генпланов повышаются риски падения объема предложения в перспективе двух — четырех лет, как следствие — рост цен опережающими по сравнению с рынком Подмосковья темпами. Это сужает выбор покупателя, особенно в экономклассе, где общий бюджет покупки критичен: либо придется потратить на квартиру больше средств, либо люди будут вынуждены покупать жилье не в том городе, на который человек ориентировался изначально». Но Д. Котровский советует и по поводу городов с генпланами иллюзий не питать: «Любое обременение для девелопера меняет экономику проекта и вынуждает его заложить дополнительные расходы в стоимость квадратного метра, снижая доступность жилья. Получается, что более комфортное жилье, построенное в городах с продуманным и утвержденным генпланом, будет доступно меньшему количеству покупателей».
 
 ЦИФРЫ
400 городов Московской области с 1 января 2015 г. должны работать по новым генпланам, в том числе в сфере строительства.
 
В 10 раз дороже перепродавали владельцы сельхозземель свои участки после того, как перевели их в земли поселений.
 
На 11 млн кв. м подмосковных территорий действуют разрешения на строительство, поэтому никакого коллапса не будет.
И еще один аспект, на который обращает внимание руководитель по инвестициям компании «ЮИТ Московия» Александр Смирнов: «Инвестиционная активность в Московской области сосредоточена преимущественным образом в 30-километровой зоне от МКАД. В большинстве случаев генпланы развития этих территорий уже утверждены. Соответственно, после 1 января 2015 г. нововведения могут коснуться прежде всего поселений среднего и дальнего Подмосковья, в которых строительство и в предыдущие годы не сильно развивалось. Но возможное замедление и сокращение строительной активности в этих точках может негативным образом сказаться на перспективах обновления ветхого жилого фонда».
 
В итоге сюжет хорошо знакомый: хотели как лучше... Нет, в данном случае, может, и получится как лучше — но не без царапающих нюансов. С которыми, впрочем, так или иначе справятся муниципалитеты, смирятся девелоперы и даже сроднятся жители — те самые, которые обычно всегда против.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных