Генплан наступления. По каким правилам будем строить?

Не то чтобы генпланов не было вообще. По данным той же статистики, в Московской области принято 70 с хвостиком новых документов, причем в прошлом году — ни одного, но в этом — уже 7, а будет, судя по прогнозам, около 20. В итоге получится... пусть сотня — все равно в четыре раза меньше, чем нужно. А вскоре эта и без того серьезная проблема приобретет масштаб настоящего бедствия: с 1 января 2015 г. работать по старым генпланам будет просто нельзя. Игроки подмосковного рынка в очередной раз ищут ответы на извечные русские «кто виноват?» и «что делать?».

 

Кому это не надо

 

По мнению экспертов, в том, что генпланы подмосковных городов принимаются с таким трудом, понемногу отчасти виноваты все участники процесса, хотя муниципалитеты на местах, пожалуй, чуть виноватее остальных. Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин утверждает, что прошлогодняя «баранка» в графе «Принятые генпланы» — целиком их, муниципалитетов, вина, поскольку все документы были отклонены из-за низкого качества проработки. «Основные претензии, которые предъявляются к генпланам городов, — несбалансированность треугольника «жизнь — работа — отдых», — рассказывает для «Н&Ц» ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина. — Чаще всего это несоответствие численности населения и количества рабочих мест, превышение плотности застройки, отсутствие детских площадок, не расселенное аварийное и ветхое жилье». Впрочем, по мнению Г. Елянюшкина, многим муниципалитетам было выгодно отсутствие генпланов — так куда удобнее лоббировать интересы одних компаний и игнорировать запросы других, одобрять проекты не самого высокого качества и вообще, по определению зампреда областного правительства, «ловить рыбку в мутной воде».

 

Но не надо искать корень всех зол в муниципалитетах — девелоперы тоже ребята не промах. Как считает Е. Щепкина, «ситуация отсутствия утвержденного генплана города была наиболее выгодна застройщикам жилой недвижимости, которые не хотели соблюдать принятые в области нормативы строительства и не хотели упускать лакомые кусочки земли, например в непосредственной близости от воды или в лесной зоне».

 

Еще одна «тормозящая» сторона — частные собственники участков, так называемые лендлорды. Судя по накалу страстей, с которым описывает ситуацию вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, у девелоперов накипело: «Пора заканчивать практику реверансов властей и застройщиков в адрес собственников земли, которые много лет диктовали застройщикам свои условия! Они владели участками не потому, что планировали их освоение, а просто потому, что, купив в 90-е земли по различным схемам и явно не по рыночной стоимости, выжидали момент фиксации наибольшей прибыли. До недавнего времени в Московской области были популярны и очень прибыльны сделки такого рода: лендлорды, владеющие землями сельхозназначения, получали градостроительный статус для своих участков, после чего перепродавали их дороже в десять и более раз. Сегодня такая схема постепенно уходит в прошлое: изменить градостроительный статус, если он не соответствует утвержденному генплану, нельзя категорически. И даже если нет генплана, в 90% случаев до его введения на изменение статуса земли чиновники не пойдут».

 

Наконец, не стоит сбрасывать со счетов амбиции местных жителей: с одной стороны, их и правда частенько не замечают ни муниципалитеты, ни девелоперы, для которых общественные слушания, ответы на вопросы и прочие «хождения в народ» — нудная формальность. Но ведь правда и другое: как справедливо подчеркивает руководитель аналитического центра компании «ОПИН» Денис Бобков, жители, как правило, всегда настроены против любых изменений и обычно выступают против любого нового строительства. «В Москве они умудряются делать пикеты против строительства станции метро в их районах, а в Подмосковье просто выступают против новых соседей, кто бы это ни был», — делится впечатлениями эксперт.

 

Но все-таки главная проблема — это вовсе не чей-то злой умысел. «Генплан — это всегда компромисс между желаниями властей, собственников земли, бизнеса и местных жителей, — дает определение директор департамента маркетинга TEKTAGROUP Вартан Погосян. — Девелоперам интереснее всего строить жилье, власти считают, что оно должно быть обеспечено инфраструктурой и рабочими местами, местное население вообще может посчитать строительство на новой площадке непоправимым ущербом для экологии района или облика города. У демографов, экономистов, архитекторов, чиновников есть собственные представления о том, как должен развиваться город, поиск консенсуса между ними — долгий процесс, потому генплан часто возвращают на доработку».

 

И, как говорится, ничего личного...

 

Сложно, но можно

 

Пока профессионалы разбираются в сути происходящего, конечные потребители откровенно нервничают: после 1 января 2015 г. что будет происходить с объемами подмосковного строительства и ценами на жилье? Эксперт Г. Елянюшкин в одном из своих интервью заявил буквально следующее: «Задача перед нами стоит сложная. Строительство, конечно, не остановится, потому что Градостроительный кодекс разрешает возведение социальных объектов или объектов инфраструктуры и без генеральных планов. Более того, там, где приняты правила застройки земель, а их достаточно много на территории Московской области — 97, строительство тоже остановлено не будет. Никакого коллапса не произойдет и по той простой причине, что сейчас действующих разрешений на строительство в Московской области — на 11 млн кв. м, это два-три года работы. Более того, если вспомнить, что из 7,4 млн кв. м строится от 40 до 60% малоэтажки, которая Градкодексом впрямую не регулируется, то и объемы ввода не упадут, и застройщики разом в бессрочный отпуск с 1 января 2015 г. не уйдут».

 

Возможно, волноваться по поводу объемов и правда не стоит — по оценкам В. Погосяна, как минимум год никаких существенных изменений на рынке не произойдет. Но вот что касается цен — единодушия в экспертной среде нет. Одни — например, генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева — считают, что даже при снижении объемов строительства жесткая конкуренция не даст ценам скакать вверх-вниз. «Цену диктует рынок и спрос. И девелопер может пойти на уменьшение маржи, чтобы не потерять в объемах продаж и в спросе», — продолжает тему председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

 

Денис Бобков в принципе в этом же лагере: он считает, что рост цен может быть максимум 2%, а то и вовсе никакой. Но эксперт делает грамотную оговорку — это перспектива ближайших двух-трех лет. А вот картина более отдаленного будущего, которую рисует генеральный директор компании «Домусфинанс» Анна Чижова, уже не так безоблачна: «В городах без генпланов повышаются риски падения объема предложения в перспективе двух — четырех лет, как следствие — рост цен опережающими по сравнению с рынком Подмосковья темпами. Это сужает выбор покупателя, особенно в экономклассе, где общий бюджет покупки критичен: либо придется потратить на квартиру больше средств, либо люди будут вынуждены покупать жилье не в том городе, на который человек ориентировался изначально». Но Д. Котровский советует и по поводу городов с генпланами иллюзий не питать: «Любое обременение для девелопера меняет экономику проекта и вынуждает его заложить дополнительные расходы в стоимость квадратного метра, снижая доступность жилья. Получается, что более комфортное жилье, построенное в городах с продуманным и утвержденным генпланом, будет доступно меньшему количеству покупателей».

 

И еще один аспект, на который обращает внимание руководитель по инвестициям компании «ЮИТ Московия» Александр Смирнов: «Инвестиционная активность в Московской области сосредоточена преимущественным образом в 30-километровой зоне от МКАД. В большинстве случаев генпланы развития этих территорий уже утверждены. Соответственно, после 1 января 2015 г. нововведения могут коснуться прежде всего поселений среднего и дальнего Подмосковья, в которых строительство и в предыдущие годы не сильно развивалось. Но возможное замедление и сокращение строительной активности в этих точках может негативным образом сказаться на перспективах обновления ветхого жилого фонда».

 

В итоге сюжет хорошо знакомый: хотели как лучше... Нет, в данном случае, может, и получится как лучше — но не без царапающих нюансов. С которыми, впрочем, так или иначе справятся муниципалитеты, смирятся девелоперы и даже сроднятся жители — те самые, которые обычно всегда против.