Где купить квартиру за миллион рублей?

Сейчас много говорят о том, что на рынке жилья «лопнул пузырь, дно достигнуто, спрос снизился». В общем, кризис есть кризис. Но как он отразился на цене жилья? Появились ли доступные предложения? Мы решили это выяснить. Итак, какую недвижимость сегодня можно купить в Московском регионе, имея на руках сумму от 1 до 2 млн руб.?

Время скидок

Вообще-то, несмотря на все разговоры о дне, существенного роста или снижения стоимости жилья не произошло, причем это касается как первичного, так и вторичного рынка.

«Никакого обвала не наблюдается, ситуацию можно охарактеризовать как обычное летнее затишье, которое выражается спадом покупательской активности. Но о снижении цен за пределами маркетинговых акций речи не идет», — уверяет Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист».

Цифры подтверждают: стоимость метра изменилась несущественно. Например, по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в июле московские новостройки в сегменте бизнес-класса подешевели на 0,5%, а в комфорт- и в экономклассе подорожали на 1,1 и 1,7% соответственно.

«Если говорить о динамике изменения средней стоимости квадратного метра на рынке московских новостроек (без учета Новой Москвы), то в течение года отмечен рост с 205,5 до 213,7 тыс. руб. По сравнению с июнем цена снизилась на 0,7%», — добавляет первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

На вторичке похожая ситуация: как отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», цена квадрата по итогам июля составила 193,7 тыс. руб. Причем с начала года она снизилась всего на 0,7%, тогда как уровень инфляции в Москве за тот же период составил 11,2%.

Пожалуй, самая яркая особенность нынешнего кризиса — небывалые преференции для покупателей. В сегменте новостроек, наверное, никогда еще не предлагали столько скидок, рассрочек, специальных условий, как сейчас. Но Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж компании «Эталон-Инвест», считает, что связано это не только с макроэкономической ситуацией, но и с тем, что рынок жилья Москвы стал более зрелым, а потребитель — более разборчивым.

На вторичном рынке абсолютное большинство сделок тоже проходит с дисконтом, как говорит С. Шлома, в июле они составляли до 80% от общего числа продаж. «Такого высокого показателя в истории рынка не еще было, — уверяет эксперт. — Комфортной для покупателя является скидка 10–15%, в этом случае жилье можно продать в течение одного-полутора месяцев. Таким образом, с учетом торга сегодня вторичную квартиру можно купить на 10–20% дешевле, чем год назад».

Столичная штучка

Опросив экспертов, мы убедились: за 1–2 млн руб. квартиру, даже самую маленькую и убитую, в Москве в ее старых границах не найти. Даже комнату за эту сумму купить сложно. Но все-таки можно.

«На востоке Москвы, в Большом Купавенском проезде, за 1,9 млн руб. предлагают комнату площадью 10 кв. м. В ней сделан аккуратный косметический ремонт и установлен стеклопакет. На 50 тыс. дороже обойдется комната в Нагатинском Затоне, тут предлагают жилье площадью 13 кв. м со старым ремонтом. За те же деньги в Гольяново продается комната размером 8 кв. м в среднем состоянии», — говорит Эрик Сегерборг, генеральный директор портала Domofond.ru.

За 2 млн руб., по данным «БЕСТ-Новострой», продается помещение в трехкомнатной квартире на первом этаже панельной пятиэтажки, расположенной в 16 мин. ходьбы от станции метро «Лермонтовский проспект».

Но самое распространенное предложение стоимостью от 1 до 2 млн руб. — это доля в квартире. Как рассказала И. Доброхотова, наиболее дешевые доли продаются даже с условием «Без просмотра», то есть только для регистрации в Москве, проживание владельца не предусмотрено.

Если нужна именно квартира, то не обойтись без ипотеки, а указанной суммы может хватить на первоначальный взнос. Пример приводит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «В настоящий момент самая дешевая квартира на первичном рынке Москвы в ее старых границах расположена в микрорайоне Северном (СВАО). Ее площадь — 30,8 кв. м, бюджет покупки — 3,4 млн руб. То есть 1–2 млн руб. — это примерно 30–60% от стоимости жилья».

Впрочем, исключение из общего правила мы нашли: по данным компании Est-a-Tet, в микрорайоне комфорткласса «Жемчужина Зеленограда» предлагают студию площадью 19,8 кв. м за 1,7 млн руб.

Подмосковные варианты

В Подмосковье с 2 млн руб. уже можно чувствовать себя хозяином положения. «За эти деньги предложений гораздо больше, чем в Москве, и они достаточно разнообразны, — отмечает генеральный директор компании «Мелиор Строй» Павел Осипов. — У покупателей есть возможность выбора — от студии до двухкомнатной квартиры. Выгоднее всего приобретать жилье рядом с Новой Москвой, цена будет ниже, чем на ее территории, но при этом вы сможете пользоваться инфраструктурой».

Впрочем, особо обольщаться не стоит — в городах-спутниках в пределах 2 млн руб. предлагают только комнаты или отдельное жилье совсем маленькой площади. Например, по данным Domofond.ru, в Видном (недалеко от МКАД) за 1,9 млн руб. предлагают вторичную квартиру площадью 15 кв. м со свежим ремонтом, сантехникой и минимальным набором мебели.

Среди новостроек ближнего пояса крайне мало предложений до 2 млн руб. «Такие цены встречаются сейчас только в более отдаленных от столицы районах, а в ближайших стартовая стоимость колеблется в пределах 2,4–2,5 млн руб.», — говорит коммерческий директор компании Rose Group Наталья Саакянц. Впрочем, если хорошо искать, то, возможно, повезет. Так, по словам Яны Сосоревой, в 15-м корпусе микрорайона «Красногорский» минимальная стоимость жилья составляет 1,7 млн руб. (студия площадью 21,3 кв. м).

Зато на расстоянии 20 км и более от МКАД интересующих нас вариантов множество. Так, М. Литинецкая приводит в качестве примера ЖК «Большое Домодедово», где до 2 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 24–38 кв. м. В ЖК «Успенский» (25 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) однушку площадью 38 кв. м можно купить за 1,9 млн руб. В ЖК «Молодая Купавна» (22 км от МКАД по Горьковскому ш.) для однокомнатной квартиры площадью 29–39 кв. м бюджет покупки составит 1,5–2 млн руб.

Распространенный в нашей ценовой категории формат — студии, которые продают по цене от 1 до 1,4 млн руб. По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, такие объекты предлагают в микрорайоне «Восточный» и в проекте «Лермонтовский» (Звенигород, 32 км от МКАД), в проекте «Большое Домодедово» (30 км от МКАД), в ЖК «Новое Ступино (38 км от МКАД), «Купавино» (Ногинский район, 21 км от МКАД). В проекте ГК «САПСАН» «Мелодия леса» за 1,8 млн руб. можно купить квартиру площадью 30 кв. м.

На вторичном рынке Подмосковья за 2 млн руб. можно найти даже двухкомнатную квартиру. Например, по данным «БЕСТ-Новострой», 48-метровая двушка с ремонтом продается в Воскресенском районе.

Домик в деревне

Заветная мечта многих горожан — собственный дом и участок — сейчас, как никогда, близка к осуществлению. «Сегодня в ценовом диапазоне до 2 млн руб. на рынке загородной недвижимости в Московской области можно приобрести небольшой коттедж», — подтверждает М. Литинецкая. Но предупреждает: таких предложений единицы, средняя стоимость загородного жилья экономкласса составляет 5–6 млн руб.

Один из наиболее доступных вариантов — дом с участком в коттеджном поселке Gorki 9–18 на Новорижском шоссе. Компания «Региондевелопмент» выбрала демократичную ценовую политику: участки от 8 до 12 соток стоят от 500 до 750 тыс. руб., каркасные дома площадью 30–75 кв. м — от 558 до 995 тыс. руб. Таким образом, общая стоимость домовладения составит от 1 до 1,7 млн руб. Можно заказать и отделку жилья, в этом случае квадратный метр обойдется примерно в 13 тыс. руб.

В коттеджном поселке Прибрежный Квартал (Солнечногорский район, 12 км от МКАД) можно приобрести коттеджи площадью от 62 кв. м и стоимостью от 1,9 млн руб. Как говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас в поселке ведется активное строительство, прокладывают коммуникации.

Есть предложения по заданной цене и на вторичке. По данным портала Domofond.ru, в районе Сергиева Посада за 1,5 млн руб. предлагают двухэтажный дом площадью 55 кв. м, расположенный в СНТ «Радиолог» (30 км от Москвы). Чем дальше от МКАД, тем дешевле недвижимость. Допустим, в Шатуре средняя стоимость небольшого дома (до 75 кв. м) — 928,5 тыс. руб., а в Чехове уже 1,9 млн.

Будет ли дешевле?

Скорее всего, надеяться на бросовые цены не стоит. Устраивать распродажу жилья по себестоимости застройщики не станут. «Мнение, что в строительной отрасли получают сверхприбыль, ошибочно. Строительство основано на кредитных заемных средствах, чем выше процент, тем выше себестоимость. Сейчас, когда объемы реализации жилья и земли упали, девелоперам в любом случае необходимо выполнять обязательства по кредитам, которые выросли до запредельных 25–27%. Это крайне дорого для рынка недвижимости», — объясняет Михаил Михайлов, генеральный директор «Вотчина Country Club». — Чтобы сохранить выручку и выплачивать заработную плату, можно продавать некоторое время себе в убыток. Но бесконечно продолжаться это не может«. По мнению эксперта, если дальнейшее снижение и будет, то незначительное, в пределах 3–5 , максимум 7%.

Жилье по-прежнему востребованно, а если его не покупают, то только потому, что доходы российского населения зафиксированы в рублях и практически не индексируются, считает М. Михайлов. То есть спрос есть, но отложенный. К тому же валютные колебания заставляют людей нервничать. С другой стороны, нестабильность курса вновь оживила рынок: «Покупатели, у которых есть сбережения в иностранной валюте, сейчас переводят свои активы в рубли и вкладывают их в недвижимость», — подтверждает М. Литинецкая.

Как мы уже убедились, если миллион у вас в кармане, можно отправляться на поиски той самой квартиры — она найдется.